人如果没有长远的考虑，必定会有眼前的忧愁。买房最为重要的一个方面，就是要紧密跟随政府的政策规划去进行购买。
上海有很多鲜活的例子。远的方面有“大虹桥”这个概念。近的方面有临港的“人才落户”新政。还有虹口规划中的超级“北外滩”。
这些区域，有的因为偏僻荒凉，有的远离市区，还有的配套不成熟，房价常年波动不大。加上人口导入不足等短板，所以不受购房者的关注和青睐。一旦有政策规划的加持，购房者就会蜂拥而至，开发商也会趁机打擦边球，区域板块的价值会随之水涨船高，甚至会一夜变天。
例如“大虹桥”。很多项目和严格意义上的“大虹桥”板块没有任何关系，只要是打着“大虹桥概念盘”的擦边球当作卖点的项目，其身价就会直接成倍上涨。
这是很多人始料未及的。
北外滩自然不必说。虹口给北外滩的定位是要将其打造成“世界级的会客厅”。与陆家嘴相比，除了区域功能定位存在差异之外，未来的发达繁荣程度绝对不会比现在的陆家嘴差。五年之后，这里将会是寸土寸金的地方。
外滩新房售价均价正不断逼近 15 万/平，陆家嘴已站在 15 万/平的高位之上。北外滩作为“黄金三角”核心商务区的重要一角，当下仍处在价格较低的区域。随着规划的落实，北外滩将会迅速拉近与外滩以及陆家嘴之间的价格差距。
所以说，跟着政策选区域，绝不会错。
我们今天要聊的内容是上海最新的“十四五规划”，其中涉及到“五大新城”。
可以这样改写：毫无疑问，看看当下的上海 16 区以及上海的“五大新城”，它们几乎代表着上海郊区的未来。
上海怀有建成世界级超级城市的志向。为了平衡郊区与城中心之间的差异，一定会大力进行“五大新城”的打造。
上海十四五提出了有关重点建设“五大新城”的规划，这是能够提前被预料到的。 上海十四五中所提出的重点建设“五大新城”的规划，是可以提前进行预见的。 也就是说，上海十四五中关于重点建设“五大新城”的规划，是能够提前知晓的。 也就是说，上海十四五提出的重点建设“五大新城”的规划，是可以提前预估到的。 也就是说，上海十四五中对重点建设“五大新城”的规划，是可以提前预料到的。
从政府历年来的发展规划脉络能够获知这一点，并且这也是上海城市发展以及城市更新的趋势。
近几年的土地供应情况显示，上海市中心可用的地块在逐渐减少。即便存在一些地块，也大多是以商业和办公用途为主。所以，市中心能够推向市场的住宅将会越来越少。在这种情况下，作为房地产市场的主流，必然是外环郊区以及远郊了。
2021 年 4 月伊始，上海市人民政府连续举办了五场新闻发布会。其中三场的特定内容是关于十四五规划的“五大新城”的行动方案通报会。
由此可见，上海发展“五大新城”的决心比以往任何一年都更为坚定。上海对于发展“五大新城”的意愿在当下显得更为强烈，这种决心相较于以往的每一年都有了进一步的提升。
图注：图为上海“五大新城”规划图
“五大新城”的概念和定位提出已有四五年之久，与之前的规划相比较，依然存在着许多变化的因素。
图注：图为上海“五大新城”面积范围图
首先是面积变化：
嘉定新城的面积比松江新城大。临港新城的面积大于嘉定新城，嘉定新城的面积大于松江新城，松江新城的面积大于青浦新城，青浦新城的面积大于奉贤新城。
临港新城的面积由 300 平方公里扩充到了 340 平方公里，或许是中国面积最大的卫星城。嘉定新城的面积将嘉定工业区北区纳入其中，所以面积达到了 159.5 平方公里，超过了松江新城。松江新城的面积依旧是 158.4 平方公里，与嘉定新城差距不大。而青浦新城、奉贤新城的面积相对较小。
其次是人口变化：
上海市五大新城在人口方面，其常住人口的总规模需达到 360 万左右。新城所在区的 GDP 总量要达到 1.1 万亿元。到 2035 年时，五大新城各自将集聚 100 万左右的常住人口。可以说，建设“五大新城”就意味着“再造一个上海城区”。
紧跟政策规划，其实也就找准了买房的突破口。
跟着政策走没错，但不能“五大新城”都选吧？
从区位、交通来看， 推荐选房区域：松江新城、嘉定新城
嘉定板块接近城市中轴，是链接城市中心与副中心的重要纽带。松江板块也接近城市中轴，同样是链接城市中心与副中心的重要纽带。其中，嘉定新城向西北联接昆山，其纽带的作用更为明显。
再看其它几大新城，青浦新城发展速度在郊区中较为突出。它坐拥大虹桥枢纽，还拥有火车站、汽车站、机场、地铁等交通设施。然而，总体而言，青浦新城所处地段较为偏僻。尽管有一个国际会展中心进行辐射，但与松江、嘉定相比，其区位优势明显不足。
奉贤像是处于“三不管”的区域，它蜗居在上海的东南一角。奉贤仅有一条沪杭铁路，位置十分偏僻。正因如此，奉贤近几年的房价涨幅远远比不上上海的其他新城。南汇也很孤僻可怜，它只能与舟山隔海相望。
同一区域中，交通便利的项目，其价格比交通不便利的项目要高很多。因此可以说，在买房这件事上，除了要遵循政策之外，跟着交通走肯定是不会错的。
从各大新城的交通脉络方面来看，松江在外界被称作“交通之市”，其交通的发达程度是其他四个“新城”远远比不上的。去年开始动工的沪苏湖铁路，更是让“松江枢纽”成为了一个非常引人瞩目的关键词。
图注：图为上海9号线/网络
松江新城是最早享受到轨道交通便利的新城。9 号线从松江南站出发通往曹路，并且自西向东横贯上海。9 号线与 11 号线在新城形成纵横呼应的态势，从而贯通了上海的东西南北。
轨交 12 号线西延专线在 2017 年就已动工，主要用于连接顾戴路、G60、莘砖公路和沈砖公路。23 号线西延线是今年的规划项目，预计能够连通松江与市中心城区。
轨交 9 号线有与 17 号轨交的连接线。目前正在启动 9 号线佘山站与 17 号线嘉松中路站的连接线规划。该连接线的长度约为 8 公里。
松江正在充分与全市轨道交通网络进行衔接。松江要形成一种轨道集散布局，这种布局由“2 条市域快线、2 条城市地铁、1 条中运量轨道”来支撑。
嘉定新城拥有轨道交通 11 号线。这条地铁从上海西北区切入内环，途经腹地，延伸至上海东南区。它是目前世界上最长的地铁线路（不包括日本等发达国家的“通勤铁路”）。11 号线不仅是上海的一条地铁，同时也是中国第一条跨省地铁线路。它在西北方向延伸至昆山花桥。
嘉定有 14 号线西延线。该线路西起嘉定区封浜站，接着途经嘉定区，然后途经普陀区，再途经静安区，之后途经黄浦区，最后途经浦东新区，终点止于浦东新区桂桥路站。此线路自西向东，将上海城区市中心贯穿。这条轨交线对整个嘉定新城影响巨大，其中包括江桥等区域。然而，由于疫情等原因的影响，原计划的通车时间一再拖延，也有消息称今年将会通车。
从商业配套来看 选房区域：嘉定新城
在嘉定新城，已经落成的有保利大剧院以及中信泰富万达广场。
保利大剧院总建筑面积为 5.6 万平方米，比东方艺术中心还要大。它内部配备的剧院拥有国内顶级的建筑声学和舞台设备功能。中信泰富万达广场在去年国庆期间首次开业，是上海开业的第 8 家万达广场。
2019 年上海西部有一个最大的独立商业体，那就是嘉定印象城。它将于今年开业运营。这座商业体有 32 万方，像一艘航母。它将成为与万象城、月星环球港并列的上海最大商场。
图注：图为嘉定印象城效果图
大型购物中心等地标项目落成了，这些项目为区域带来了大量的人流量，这无疑会对当地经济的发展起到持续的推动作用。
有网友时常开玩笑表示，嘉定政府实际上最不匮乏的便是钱。在十四五规划里，嘉定新城能够在 5 年的时间内完成重大项目的投资达到 2500 亿。
从教育资源来看 推荐选房区域：嘉定新城、青浦新城
在近期举行的新闻发布会上，关于教育资源方面，嘉定区区长表明，在接下来的五年时间里，嘉定会新建 22 所学校。
2021 年嘉定有 5 所学校动工。其中包括宋校嘉定实验学校动工，华师大第五附属学校动工，上实嘉定新城分校动工，上大附属嘉定实验学校动工，并且这些学校都在加速落地。
图注：图为上海市宋校嘉定实验学校效果图（暂名）
这将极大丰富嘉定新城的教育资源、师资力量、特色教育等。
青浦新城，名校分校很想在此立足，大概是因为这里风景秀丽，能充分展现江南的韵味。近些年来，青浦大力引进复旦系、华二系等国内外名校的分校，名校办学的速度变得很快，在国际教育方面也有了一定的名气。在摇号新政的影响下，它受到了很多家长的喜爱。
奉贤新城被称作“学校之市”。然而，相较于嘉定新城和青浦新城，其在教育资源方面较为欠缺，师资力量也不够强大，学校的知名度更是远远落后。
低预算 推荐选房区域：奉贤新城
上海郊区板块中，奉贤的新房均价始终保持在“2”字开头的价位。其房价的涨跌波动较为平缓。奉贤的二手房房价虽呈现倒挂现象，但总体而言，在奉贤进行置业的成本相对较低，这大大减轻了置业时的资金压力，特别适合刚需客户进行布局。
图注：图为奉贤新城2020年全年新城成交均价走势图
2035 规划显示，奉贤新城的产业布局以生态休闲和文化作为主要方面。它会重点培育科技创新以及商贸等核心功能。在未来，它将强化向杭州湾方向的辐射，进而发展成为杭州湾北岸、能够辐射长三角的综合性服务型核心城市，并且成为区域综合服务中心。
未来的奉贤新城将会发展成为一个具备旅游功能的区域，同时也会是一个休闲的区域，并且还是一个充满人文气息的区域。这样的环境是非常适合人居住的。
观望：南汇新城
南汇新城（临港）在南汇区并入浦东新区之前就已规划，它是五大新城中的一个，离上海市中心最远，规划面积最大，人口密度最小。
临港开发 10 年后进行了大改名。临港新城主城区改名为南汇新城，临港新城改名为临港地区。这使得很多人的地理认知出现了错误和混乱。简单来说，就是原“临港新城”如今叫“临港地区”，其范围依然是以前的临港新城范围。
临港新城主城区改名为南汇新城，其范围是塘下公路、沪芦高速以东的区域。后来将原来主城区的申港街道与芦潮港合并，成立了南汇新城镇。
因此，有这样一个范围公式：临港地区（临港新城）的范围大于南汇新城镇的范围，也大于南汇新城临港地区与南汇新城的范围。临港地区包含以下部分：南汇新城，还有泥城、书院、万祥，以及奉贤的一部分。
图注：南汇新城区域示意图
南汇新城在交通路网和商业配置方面都已在进行积极规划。交通方面，有两港快线，其承担着对外交通的任务；在教育方面，教育集团、高中部以及大学附属中学校区等的建设已被纳入规划之中；医疗方面，预计会先后建设实施 1 家三甲综合医院、医疗中心和各类医疗机构。
当下，这里的各项设施不够健全。已开业的商业网点面积为 32 万平方米。已在运营的轨道交通是 16 号线。中小幼学校有 14 家。目前二手房源数量不多。
主编：向利
