从1.22楼市调控政策出台，到4.25新房摇号修复bug，上海楼市针对不同人群锚定了不同政策。
细分的政策、多元化的购买力、不同议程的开发商，让当前的上海楼市变得越来越扑朔迷离。
上海楼市的一条内部鄙视链正在悄然形成并迅速扩大。
218个月以来社保累计最高分52.32分。一波社保巨头开始歧视基础分数只有50分的年轻人。上海的原住民老人终于自豪地迎来了自己的高光时刻。
全款的鄙视首付70%的，70%的鄙视50%的，50%的鄙视3.50%的。当然，拥有3.50%的人可能连售楼处的认购通知都等不及。
没有房子这件事从来没有像现在这样光荣过。看来拥有房子就像是一种罪过。有房子的人只能低声说：“我积分不够，因为我有房子。” ……”
上海65分以上的无房家庭终于可以站出来，自豪地对56分以下的购房者说：“我没有房子，但我有65分以上。”
当然，如果我们能买得起房子，我们愿意忍受各种蔑视。
恐怕历史上任何一笔商业交易中，甲方都没有被乙方以近千万资金如此嚣张地对待过。
面对这样一个叙利亚风格的售楼处，我们一点也不感到惊讶，也很感激他们让我进去。
面对这个简陋的售楼处，不知道的人还以为中午有群众演员在收饭盒。
（尚海湾豪庭募资现场）
为了不错过抽奖信息，购房者中午点了一个汉堡，蹲在项目门口快速吃起来。
这才是目前上海购房者中真正存在的鄙视链。
购房者卷入严重。分数高的看不起分数低的，首付大的看不起首付低的，无房的看不起有房的。
还有一些开发商看不起所有人。
上海的蔑视链是内卷化的。为什么这么严重？
它所代表的实际上是一种资源的竞争，是由供需不平衡造成的。
上海已开始实行新建住房项目集中供应。例如，本次二季度，共有47个新房项目开工，覆盖12个行政区，供应量约1.4万套。
根据目前集中供应的趋势，我们大概会做一些计算。
一个季度供应约10,000至14,000套住房，一年四个季度供应40,000至55,000至55,000套新住房。
2020年全年，上海新房市场成交量约为8万套左右，缺口约为3万至4万套。
市场上新房的整体供应量实际上比我们想象的要大，而且缺口实际上更大。
而且，更严重的是，即使有1.4万套新房，也不是所有人都会买。确实值得大家关注。位置还不错，大概有4000左右的房子，价格有差别。每年大约有 4,000 套房屋。 16,000套。
所以8万台左右的真实购买力大概是70%左右，也就是5.6万台。他们将拼命追逐那一万六千单位。突破成功的概率几乎是三比一。
今年新房市场的购买力将会更加强劲，最终的比例几乎会达到5比1。
换句话说，如果纵观全年，只有五分之一的新购房者会购买自己选择的房产。
这就是残酷的现实。
而这一切残酷的背后，这一切鄙视链的最根本原因源于两个字：差价。
由于2020年二手市场的快速发展，整体一二手倒挂不断拉大，因此各路势力开始在新房市场端口产生各种博弈。
当前上海房地产市场的购买力在中国确实是复杂而独特的。特别是有两个群体正在形成一股购买力旋风。
首先是拆迁约7万户家庭。
去年上海拆迁户数约为3.5万户，2021年此类拆迁行为总体强度不会减少，约为3.4万户。
2020年的3.5万户，加上2020年的3.4万户，两年后将产生约7万户的新增购买力。
这些被拆迁家庭平均可能获得500万左右的现金补偿，这些补偿将逐渐流入房地产市场。最重要的是他们的积分非常高。
这些强拆力量将广泛分布在虹口区和黄浦区的新闸路。因此，今年这些地区附近的新建住宅项目必将迎来集体高潮。今年北外滩的几个新房项目入围分数肯定会很高。
其次，除了数量庞大的地域客户外，2021年的上海楼市还将迎来大量的新生代购买力。
无论是2018年还是2019年，每年官方公布的国际学生落户名额都接近1.2万人。今年又会放宽，总体配额很可能翻倍。
我们来看看人才引进。 2019年有8855人，2020年有13000人，仅2021年，仅3月份人数就达到2600人。按全年比例计算，将达到3万人，这很可能会创下纪录。新高。
而且，本科生还可直接落户清北同济、华东师范大学等已复交的高校，不受名额限制。
因此，上海楼市购买力巨大的两大旋风将成为2021年上海的主要购买力量。
当然，由于新房市场严格遵循积分制度，因此也会将不同的积分组吸引到不同的市场进行分流。
有几个认知点需要再次强调。
1、我们的每一次抽奖行为其实都是有成本的，我们要学会算账。
下一阶段就是集中抽奖，而每次集中抽奖都规定同一张房票同时只能参加一次抽奖，所以会进一步考验大家对楼盘的判断力。
我们还需要学会算账。前几天我也和你聊过。一手限价房收入计算如下：
实际收益=买入价差*胜率-沉没资金成本-时间精力成本-机会成本
人们常常关注的就是房价的差异。虽然看起来很慷慨，但实际上有多深还不确定。
买房差价*彩票中奖率的预期回报确实不高。资本积累的成本以及时间和精力的成本各不相同，这是每个人都明白的。
粉丝告诉我，前期他们通过各种方式借了500万来中新彩票，但连续3次都未能中奖。仅资本和能源成本就让他们痛苦不堪。
还有一个朋友本来有很好的二手笋卖可以买，但因为要盖新房而放弃了机会。新品销量不回升，二手销量涨100万。
这是建造新房的机会成本。
2、老一代和新生代的锚定区域完全不同。
由于社保或被拆迁，老原住民在首付和积分方面都有非常明显的优势，因此他们会不断进入各大网红的新项目，并不断提高重大新项目的积分进入门槛。 。
新生代的购买力，因为积分，会走向另一个战场，那就是新五城。未来的五个新城市将承担上海人的第一房票和第二房票之外的新生代购买力。
3、土地集中供应后，五大新城入围分数将降低，市中心市场价格将越来越高。
此次出让的52块住宅用地中，近27块为商品住宅用地。距离内环最近的商品房地块只有杨浦定海社区地块。中环新静安、普陀各仅有1块商品房。阴谋。
80%以上的供应基本集中在周边地区和五大新城。
最直接的结果是，明年周边地区和五大城市新城将有大量房屋上市，房价将趋于稳定，整体积分要求不会特别高，大约50到65分。
至于市中心的新项目，由于供应稀缺，基本被当地人包揽，预计评分基本在70分以上。
4. 不要用过去的房价来定义当前的房产价值。
很多人买房之所以举步维艰，就是沉浸在过去的成交价格中，然后再次错过。
根据过去的房价来定义房产的价值，会让我们的心态越来越不平衡。我们越看它，它就变得越贵，然后我们就错过它，最后我们变得越来越买不起。
如果你跟着我们看一下以平方米为单位的二手房，至少整体确定性是比较高的。我们还将帮助您选择当前时间点同区域同社区性价比最高的房源。
近几个月的上海楼市，随着1.22政策的打压以及学区政策的持续严格调控，房价慢慢回落，趋于健康。
当前楼市的泡沫正在被挤压得越来越小。这种交易氛围其实也是我们所希望看到的。
从我们4月份的成交面积来看，改善型物业的需求明显增加，而投资型物业的需求正在减弱。
我一直觉得很少有人能押注短期价格走势。我们要做的实际上是把握长期基本面。
购买力的稳定流入、新项目和改革措施的不断增加、全球城市发展战略，让我对上海始终充满信心。
最后附上一张五一假期在上海随意拍的自拍照。
站在南京东路华为旗舰店二楼，看着如此庞大的人流和细致的城市管理，希望大家少一些焦虑，多一些冷静和自信。
以上为正文，来自蔡老师。
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