每个智能房购房者都关注过【今日话题】
受这段时间政策调控收紧的影响，很多朋友在后台问我今年还能买房吗？
这个问题每年都会有人问和说，但这次不同。
首先，历史从来没有不同。房价涨跌的逻辑之所以被称为规律，就在于它的确定性。
市场来了，不会因为任何人的犹豫而停止，也不会因为任何人的烦恼而停止。
每年，那些犹豫不决的人都会错过一轮轮的纠正和加入的机会。
你想想，投入股市的钱，三年年化20%。我想我感觉我可以打索罗斯，踢巴菲特。
但在房地产市场，如果你的房子三年没有翻倍，你就不好意思让人知道。
只有选对了道路，普通人才能致富。
有人说，我不会炒股，又没有钱买房，那我为什么不躺着呢？
这里，我说一些数据：过去25年，货币发行量年均增长率为19.41%，GDP年均增长率为9.87%，19.41% - 9.87%≈10%。
10%是什么意思？简单来说，就是每年印的钱比经济增长所需的多10%。
货币的超发稀释了老百姓的财富，大多数人的钱包在不知不觉中被抢了，最后又悄然收割。
通货膨胀从来都不是说说而已。
2021年即将结束。这个时候，我想大家最关心的就是如何经营房产销售。以后还能买房投资吗？今天我想结合一些实际策略，与大家深入探讨未来楼市的趋势和方向。
01
上海终于限制购买捐赠房产
上海今日发文：7月24日起，上海捐赠房产后5年内，套数仍计入捐赠人数量，且受赠人须持有上海房票。
此前，上海房产可以赠送给没有上海房票的直系亲属。
受赠人无需拥有上海户籍，也无需具备上海购房的资格。只要有人愿意捐给你，你就可以获得上海房产。此外，您可以收到的礼物包裹数量没有限制。
因此，很多新上海通过赠送上海房产给非本地父母来获得额外的上海房券，而且可以无限次赠送。
现在，上海居民给外地父母和孩子送礼后，五年内将无法再创建额外的房票。
本来，送礼是获得上海房产、释放手中房票的一种非常便捷、高效、安全、可靠的方式。当与抵押商业贷款相结合时，它具有无穷的威力。但现在路直接被堵住了。
我们这里很难说这个政策会产生多大的影响，但在目前的背景下，这样的政策组合几乎已经把炒房的根源挖出来了。可以说，对于购房者来说，肯定会导致大量的人处于观望状态，很大一部分购房需求被淘汰。
02
价格验证：上海大量二手房将下架调整
2021年7月9日，上海房管局召开全市规范二手房挂牌管理工作会议。会议明确，在本市已实施房屋挂牌核查的基础上，增加价格信息核查。
每一套房产都会进行核实，未通过价格核实的房产不会对外发布。
7月12日，上海挂牌二手房已基本完成审价工作。 7月18日，超过限价的高价房被下架。这导致7月19日之后上海链家挂牌的二手房数量大幅减少。
此次上海二手房价格核查，可以清晰地看到：针对的是老破晓、老破晓等豪宅和高价顶级学区。限价很严格，基本都是40-30%的折扣，而普通住房的价格影响不大。
目前，上海所有房价（挂牌价）一夜之间已经折扣了60-30%，挂牌房源数量也减少了一半以上。应该说已经砍到大腿了。
7月初的时候还有2.8万套，但是到了7月19日，瞬间减少了1.6万套，现在只剩下1.2万套左右。
有什么影响？
第一步是引导上市。如果价格高于指导价，则不会在外部网站上显示。
上海、杭州等多个城市正在采取这一举措，主要是为了精准打击部分二手房房源虚增和误导房价预期的行为。
在第二步信贷指导中，高于指导价的部分银行将不予认可，也不能放贷。
比如一套价值500万的房子，可以拿到50%的贷款，也就是250万，首付250万；
现在指导价只有400万，所以只能借400万的50%，也就是200万，首付变成300万，增加了50万。
第一步是打击市场预期，第二步是通过控制信贷直接影响购买力。
目前，根据我们与交易中心和银行的沟通，上海主要在做第一步，就是挂牌辅导。
未来是否会像深圳那样实行信贷指导，目前还没有具体时间表。
但至少目前，一些挂牌价高的楼盘已经被清仓。
03
降准释放约1万亿
7月9日，央行宣布将于7月15日全线下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计释放资金约1万亿元。
会产生什么影响？咱们来说说大家最关心的：钱会流向房地产吗？普通人应该做点什么来减轻这一举措的影响。
此次降准主要是因为5、6月份大宗商品价格过高，推高了原材料进口成本。中小微企业成本上涨过快，挤压了它们的利润空间，不敢大规模生产，从而导致经济增长。出现了意想不到的放缓趋势。
目前来看，降准幅度仍略高于预期。这次降准不是定向降准，而是全面降准。
我直接说一下对楼市的影响。
1、降低存款准备金率的直接目的肯定不是为了房地产，而是为了考虑整体经济增长。但释放1万亿元资金肯定会对楼市产生影响。
去年疫情期间，三度降准，释放资金1.75万亿。
货币发行后，一些城市的房价也随之上涨。首先是深圳、东莞，然后是上海、广州均出现大幅增长。二线城市中，成都、合肥、杭州、西安、厦门、宁波等城市房价也有所上涨。急剧上升。沿海一些发达的三线城市也出现了飞速增长。
但今年这些城市都开始调控了，央行的窗口指导也收紧了住房贷款，包括抑制商业贷款进入楼市、提高房贷利率、限制二手房价格、等，严厉打击非法资金流入房地产市场。
因此，放水对楼市的影响是非常直接的。
2、利好尚未上涨的二线、强三线股。
这次释放了1万亿资金，数额很大。然后银行又变得富有了。
但主要受益的是哪些城市呢？
即使是房地产市场还没有飙升的二线城市，现在也不需要严格调控，资金有机会进入房地产市场。
比如武汉、郑州、长沙、青岛、济南、南京、苏州、福州、沉阳，那些没涨的以后肯定会涨。昆明、南宁、贵阳、南昌等其他实力较弱的二线省会城市将在稍后轮流上阵。一些没有上涨的强势三线也会上涨。
所以这些城市的购房者，赶紧买房吧。别说我没提醒你。明年不买也别后悔。
3.对于已经获得巨大收益的城市来说，收益非常有限。
现在很多城市的贷款速度确实很慢。比如在广州，需要半年多的时间。存款准备金率降低后，房贷肯定会加快，因为银行又有钱了。
但对于深圳、上海、广州、合肥、成都、宁波、西安、东莞等已经完成上涨的城市，就不要想太多了。你的浪涌周期基本结束了。下一步就是调整。预计。
降准与楼市的关系，不是金风玉露一见面就得胜天下无数人的短期关系，而是千千万万人的长期关系。涓涓细流回归大海。
买房的时候，从短期的角度来看，会导致各种纠结；唯有长远的思考，才能直航大海。
04
上半年房价涨了多少？
上半年房地产市场调控如此密集、严厉，那么房价究竟上涨了多少呢？国家统计局不会直接公布这类数据，但只要我们把国家统计局的数据进行加、减、乘、除，就可以一探究竟。 。
我们来看看昨天（7月15日）国家统计局公布的数据（《2021年1-6月全国房地产开发和销售情况》）。我们先看今年上半年全国新建商品住宅均价：10702元/㎡。
在你所在的城市，平均房价可能已经超过10000元，所以你可能对10702元/㎡无动于衷；但请注意，这是全国平均房价。中国幅员辽阔，东西南北差异巨大。住宅均价突破万元，本身就已经是一个里程碑式的事件。
对比之下，你会更加印象深刻：10702元/㎡的数字比去年上半年（9757元/㎡）增长了9.69%；与去年下半年（10125元/㎡）相比，涨幅为5.70%；与2020年全年（9980元/㎡）相比，涨幅为7.23%。
一切都在上涨。无论口径如何，增幅都在5%-10%范围内。
如果不是今年上半年如此密集、严厉的监管，增幅还不止这个。
今年上半年住宅销售规模仍在上升。
如果与去年上半年相比，增幅极其夸张（销售额同比增长41.9%）。但这种夸张的增长意义不大，因为去年第一季度是疫情爆发，销售几乎陷入停滞。
我们只要看今年上半年的销量是否超过去年的一半就可以了。过去十年，每年下半年的销售额都大于上半年。
今年上半年，销售面积和销售额均超过去年一半。这意味着2021年全年销量肯定会超过2020年。
这一高峰判断意味着中国房地产的黄金时代还远没有结束，白银时代还没有到来。
04
北京大力“抢人才”
北京市人力资源和社会保障局昨日（7月16日）下午在官网发布最新版《北京市毕业生引进管理办法》，大幅放宽人才引进。
北京这次的人才新政策，有真材实料，相比以往，也算诚意十足。
1、放宽落户年龄，本科生由24岁降至26岁，硕士由27岁降至30岁。
2、官方提到清华大学、北京大学、复旦大学、上海交通大学、浙江大学、中国科学技术大学、南京大学（清北+华五），这七所大学的毕业生有机会落户到北京工作后。大大增加。
3、北京地区高校或其他地区“双一流”大学毕业，符合年龄限制，在北京市事业单位就业的，也可申请落户。
4、即使是普通院校也有机会。只要你是北京需要的人才，包括教师、医生等，你就有机会在北京定居。
……
文件还补充说，对于普通人才引进，北京将实行总量控制，这意味着北京不会像广州、深圳那样无限期地欢迎人才落户。
但无论如何，北京抢人的漏洞已经打开了。
这十年来，其他城市一直在抢人，而北京却一直在赶人。它搬迁了许多工厂、批发市场、大学和医院，以严格控制人口增长。
当时的目的是为了减少北京的交通拥堵和空气污染，促进京津冀协同发展。
很多人说在北京办户口比在美国申请绿卡还难。一些行业巨头，比如股号DaV招财牛猫，一些年收入上亿的公司CEO，比如粉笔科技的张小龙，都曾抱怨拿不到。去北京户口。
毕竟北京拥有全国最好的资源和高考优势。而且，与上海、深圳相比，目前北京的房价并不算太贵，确实不错。
关于北京的楼市我不能多说。我只是提醒大家：是时候抓住机会了！
05
房价上涨“三阶段论”
之前很多朋友经常问我：某个城市房价涨了，还值得买吗？
这是一个好问题。
为了回答这个问题，我们先来看看今天提出的房价上涨“三阶段论”。
当今房价上涨的“三阶段论”是指在楼市上涨阶段，市场情绪的变化一般分为三个阶段：
前期：投资者经常关注楼市，接触市场一线。他们最先感觉到楼市即将上涨，于是悄悄入市买房。有的还会叫上自己的朋友一起赚钱。
中期阶段：随着房价上涨越来越明显，越来越多的人会知道这件事。这时，刚性需求也会陆续进入市场，步入市场。
后期：现阶段，房价上涨已经成为事实，原本看空楼市的空头也转变了态度，转而看涨！于是他们就迫不及待的想要进去。
但随着购买力的阶段性枯竭和政府政策的出台，第三阶段入市的人在这轮物价上涨中已经没有赚钱的机会了。房价打压后，只能静观其变。他们只能等到下一个上涨周期才能赚钱。利润。
以正在经历这一轮市场行情的深圳为例。初始阶段：2019.11-2020.4，豪宅税放开，流动性大幅增加，价格开始上涨。中期阶段：2020.5-2020.12，刚需、替代、投资三类需求将爆发，引发一波又一波的上涨。后期：2021.1-2021.3，惯性行情，见顶后进入横盘调整。
房价不会继续上涨。每一次在一座城市崛起，都会突然崛起。而买房合适的时间窗口一般只有3个月。在这个时间段内，如果你不买房，基本上就倒霉了。
最后跟大家聊聊我的人生经历。
小时候总觉得“人总得有梦想，万一实现了呢”是无稽之谈。我总觉得成功或失败是上帝决定的，取决于你的父母。但经历多了，见多了，你就会越来越否定宿命论，看到人性的伟大。
作为一个大哥，我深深地明白，越想成功就越成功，越想赚钱就越有钱。那些每天磨砺头脑、向上攀登的人，总会获得成功和名声。如果你身边都是有钱人，你就一定不会陷入贫困。你的朋友都是炒房客，所以你的房子数量肯定多得吓人。佛教只是那些在夜间挣扎着舔舐伤口的人使用的一个术语。真正学佛的人注定一事无成。财富的积累绝非偶然。
对于马云来说，房子只是一根洋葱，但对于我们普通人来说，房子就是活生生的生活。
我不是提倡大家都买房，但我能深刻理解作为一个中国人没有房子的后果！
考虑到大家在买房的时候总会有一些疑问，而我平时的文章无法有针对性的解决大家的问题，所以我推出免费咨询服务，仅限于房产投资的话题。您可以添加我的微信免费咨询：
文/金来
作者：独立经济学家、房地产投资者。专注金融和房地产研究8年。他相信真理来自于实践。
