现在看来，这个超级计划失败得很惨。
这是为什么呢？
南翔哪里错了？
在上海，CBD这个词与陆家嘴、外滩和南京西路联系在一起。
南翔，这座位于浦西、上海郊区的小镇，也有这样一个远大的梦想，打造一个堪比市中心的CBD：
遗憾的是，时至今日，仍然没有人知道南翔真正的CBD在哪里。
多少年过去了，中能、七星、昌辉、中奥、中基、中川石油的历届集团老总都留在这里。他们都是我们熟悉的“老面孔”。
南翔原本希望引进一些现代物流、电子商务、传媒信息产业，但都没有形成规模。
如今，南翔最初发誓依托CBD的银翔湖畔，已显得有些荒凉。
这里只剩下一些半空的服务式公寓和半封闭的商铺：
诗梦天地、通用国际、新华悦都、联飞洪湖天地、徐汇U天地、爱我城、万城银座、自在铺路……
不知道这些是不是南翔原本想要的CBD，当时规划的高端“30座商厦”，仅此而已？
虽然商厦已经改造成LOFT出售，绿色商业广场还没有完工，但好在开发商已经把房子全部卖光了。
好时凤翔花园的二手房虽然能卖到6万-7万元/平方米，但这只是依靠上海师范大学附属学校的学区支持和湖景概念。银香湖商圈与此关系不大。
回想2011年，南翔首次启动商务区CBD建设时，在开工仪式上宣称将“吸引20万人入住”：
当时喊出这个口号的时候，南翔的常住人口是十四万，但现在看来，这个数字只增加了几万，并不理想！
但也不能说南翔CBD就彻底失败了。至少培育了一些企业，把这个基因植入了一些产业园区。极大地促进了城市界面的完善，增添了一层宜居环境。颜色。
南翔是华东地区著名房地产企业金地集团的总部所在地。还诞生了嘉定区京交所“第一股”——铁达科技，拥有精准医疗产业园、小美科技园、机器人产业园等产业。园区内，南翔的工业实力在郊区已经是相当不错了。
事实上，在这些第二产业的基础上，南翔应该扶持更多的“2.5产业”，而不是发展CBD。
通过2.5产业，首先留住当地人，然后吸纳一些城市地区的中产客户。这是南翔应该修炼的基本功。
事实上，郊区本身并不适合CBD。这是南翔前期规划的错位，是战略的失误，是对形势的误判。
南翔提出CBD规划时，连上海主城都还没有成熟，四大副城的建设还在进行中。
当时南翔几乎是和徐家汇、五角场、花木副城正面交锋！
然而，这确实有点牵强。上海西北地区一直缺乏强大的产业辐射中心。
这时，南翔挺身而出，想要成为西北空置的CBD！
南翔的大胆想法恰好得到了嘉定父亲的支持，于是他将中能、七星等上述六大集团的总部全部让给了南翔。 （嘉定新城现在想起来都觉得难过）
因为当时嘉定区重点建设安亭新城这个九镇一市，而嘉定新城规划尚未实施，所以CBD就交给了最先有想法的南翔。
但郊区的南翔如何与城市副中心竞争呢？而且，他还要面对后来令他后悔的嘉定新城的“吸血”，以及工业重镇安亭殷切的目光。
上海第一个郊区CBD在南翔失败。其实这不能全怪南翔，但所有郊区CBD无一例外都失败了：
嘉定远香湖CAZ虽已建成，但冷清且人气不高；
早年，松江还立志在郊区建设中央商务区。它想抢个头彩，可惜要把写字楼改成酒店式公寓出售，也难逃这个魔咒；
再看青浦，一座绿地建设已拖延数年，理想中的CBD尚未建成，未来规划的商圈也陷入困境……
但南翔敢于直面挑战，没有沦落为江桥、桃浦、顾村那样的贫困小镇，是值得称赞的，他的初衷是好的。
进攻上海郊区第一CBD，南翔无疑遭受了血淋淋的打击。
不仅是CBD，上海最大的环球乐园在开业五年后就破产了，这也是南翔的失败。
1996年环球公园开业时，接待了近70万名游客。多么壮观的景象啊：
看看当时的票价：
门票成人70元，儿童40元。
27年前的70元是什么概念？
1996年，上海平均月工资为889元。以去年上海平均月工资为例，为9580元，增长10.77倍！
如果按照现在的工资标准，当时70元的南翔环球乐园门票相当于今天的750元，比迪士尼还贵！
也可能是价格太高，无法持续吸引人。第二年，占地1200亩、耗资5亿元建设的环球公园开始亏损。经过三年的挣扎，于2000年正式倒闭。
繁盛的时候我们没有留意，现在已经没落了，连遗址都找不到了。已成为人们口口相传的“好玩的地方”。
环球公园废弃后，南翔无奈将其改造为人工湖，也就是现在的流云湖公园。
如果说银翔湖是南翔城市发展的1.0版，那么流云湖则代表了南翔的2.0版。
南翔踏着环球公园的废墟，围绕流云湖规划了一座全新的南翔新城。随着地铁11号线的开通，南翔2.0版终于没有追随1.0版的脚步。
如果说银翔湖商圈CBD是刻意栽花繁花，那么南翔新城则是无心栽柳柳！
从中冶翔腾城市广场到泰茂商业广场，从华润中央公园、湖畔天下到七彩城、印象城，这些都是南翔近年来的发展成果。
地铁、商业、古镇、小笼包，南翔成为嘉定富人最宜居的地区，一下子被人们所熟知。
南翔新城一半靠自己的努力，一半靠运气。
但换个角度看，如果南翔当年没有建设一个华而不实的CBD，而是率先开发了现在的新城区。
那么印象城这个网红打卡地，也不会等到新冠元年才开门迎客。沉翔公路已经有了人间烟火的气息！
依托核心地铁和商业配套，在新城这里，华润中央公园、华艺壹品兰湾、兴鑫名地等优质二手房迅速冲至7万元/平方米以上，房源价格与银翔湖一样高的板块，差距迅速拉大。
东移银翔湖，北移流云湖，南翔城市开发建设已走过20年历程。
从老城到新城，南翔该开发的土地已经开发完毕，城市扩张遇到了瓶颈。
该怎么办？
也可能是南翔太爱这个湖了，决定在嘉民高架西侧再挖一个云翔湖。
如果说流云湖是南翔的2.0时代，那么近两年新规划的云翔湖片区则开启了南翔3.0的新时代：
云翔湖区域定位没有1.0、2.0那么高。它只是南翔一个普通的文教生活区。
该区域为南翔工业厂区。要想发展，就必须走拆迁之路。相比1.0版本的城市“东扩”和2.0版本的“北扩”，只能说是“西部巩固”。
由于该地区仍有不少重型装备制造工厂等待拆除，交通繁忙，灰尘较多，未来施工工期仍较长。
查询控制计划后，我们发现了一条令Loop Line惊讶的数据：
云翔片区规划住宅建筑总面积172万平方米，其中普通商品住房50万平方米，保障性住房100万平方米，农民安置房22万平方米。未来可容纳6万平方米人口。
什么概念？未来70%以上的保障性住房和农民安置房将建设在该地区，商品房占比将低于30%！
也就是说，如果你在招商南山虹桥·辉煌凌峰、象屿同锦·虹桥嘉悦公馆购买新房，包括之前开发的云湖满城、香湾柏悦，以后住的是经济适用房和动迁房。居里！
焕贤直言不看好这个地方。而且，新房的售价与周边相比没有竞争优势：
光明灵峰5.7万元/平方米，嘉悦府5.6万元/平方米。但相比北面紧邻马兰德地铁站、交通较好的嘉悦云尚，售价仅为49800元/平方米。哪一款性价比更好？
当然，南翔的上述几场比赛都不好卖，开盘时甚至没有足够的筹码，而马陆的嘉悦云即使奋战也拿不到分。
当然，开发新区不仅仅是盖房子，还需要引进商业、教育、医疗、产业资源，最好能预见轨道交通。
但该地区没有地铁规划，也不会有任何工业。大量工厂等待拆除，未来定位为普通住宅小区。
不要太悲观。生意方面还好，有个叫山姆会员店的超市据说今年国庆就要开业了（还有三块商业用地待售），世外教育附属学校也建起来了。我想未来会有一定的生活。气息。
可以预见，南翔未来的房价将是流云湖新城2.0版本中的最高点。银香湖片区1.0版会因房屋老化而表现不佳，而云香湖3.0版则价值不大，开发周期较长。即使你成熟了，也很难超越。
正如我们前面提到的，地铁11号线的到来给南翔新城的发展带来了巨大的机遇。
更幸运的是，上海还为南翔配备了一条高能轨道交通：嘉闽线。
从南翔站出发，经过乐秀路、缙云路、天山路4个车站，可直达虹桥枢纽。南翔突然加入大虹桥集团！
事实上，早在2017年底上海第二条南北高架嘉闽高架全面竣工时，南翔就投入了大虹桥的怀抱，两条高速公路的里程缩短至12公里。
不仅如此，南翔还规划了22号线，未来将与11号线、嘉闽线形成三线换乘：
南翔交通资源十分丰富。 1988年建成通车的沪嘉高速公路，是中国大陆第一条高速公路！
很多人可能不知道南翔还有一个高铁站——沪宁城际高铁南翔北站，10分钟可直达市中心静安区的上海火车站，还可连接苏州、无锡、长宁等地。长三角主要城市。
可惜车次很少，枢纽功能不如安亭西站和安亭北站。很多人都无法使用它。连嘉闽线都放弃在这里设站了！
可以发现，南翔的区位甚至比嘉定新城还要好，交通也更加便利。截至目前，嘉定新城远香湖核心仍是轨道交通盲区！
同样在外环边缘，南翔拥有最大的宜居属性：
同区的江桥镇虽然距离市中心最近，但过于破旧、混乱，完全成为了搬迁基地；
顾村也是搬迁基地，城市界面瞬间拉低；
即使是属于市区的桃浦，也摆脱不了“千疮百孔、贫困不堪”的标签。南翔优美的环境更加吸引了周边装修客户的关注！
南翔的宜居之处在于它是一座千年古镇。
梁天监四年（公元505年），在此建白鹤南翔寺，南翔因寺而得名。
其后又修建了五代砖塔——双塔、汉世宗留下的烽火墩、南宋抗金人将领——河岔山、明代园林——古猗园。
这一切都印证了“南翔古镇”的称号，已有1500多年的历史！
漫步古朴典雅的古猗园，吃著名的南翔小笼包，南翔在历史上早已有“小南翔匹敌苏城”之称。
1991年，南翔还与嘉定镇、松江镇、朱家角镇一起被列为上海四大历史文化名镇之一。
南翔的古镇资源很好，但即使在郊区也很稀缺。
除了七宝老街比她好一点之外，如果要逛古镇，就得去青浦区的朱家角古镇，或者去金山区的枫泾古镇，或者去川沙古镇，这些离浦东机场很近。他们都太远了。
但南翔再好，也终究是郊区。其学区和医疗资源仍不够发达，高架公路的密集使用也造成了社区的碎片化。
也许嘉定太爱这座新城了，只给南翔一所师大附属学校和流云学校，也只有一所镇级二甲南翔医院。
当然，南翔也极力争取区里的资源，最终吸引了上海大学附属学校。双方商定在此共同建设一所高中，并建立了上海大学附属嘉定六云中学、上海大学附属嘉定六云小学、上海大学附属嘉定六云幼儿园。
弥补了学区短板，叠加轨道交通预期后，相信未来的南翔会更加宜居，房价也会有更大的潜力！
南翔未来还有更多的事情要做，因为外环以外的行业发展竞争已经达到了激烈的程度：
南方莘庄稳坐老大哥宝座，东部唐镇已然崛起，北方涨幅巨大领跑市场，西部九亭改造也在进展中……
未来，南翔要坚守环境优势，强化2.5产业优势，在外环竞争中站稳脚跟！
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