当新一轮产业变革浪潮迅猛扑来之际, 存量老旧工业园区的命运便开始出现分化, 甲级写字楼平地崛起, 产业政策朝着头部企业倾斜, 然而自身却受建筑形态、产权遗留、改造成本等历史包袱的束缚, 难以拆除、改造成本过高、追赶不上发展步伐, 老旧园区, 究竟要怎样在新的产业浪潮里寻得自身的定位呢?
坐落于深圳福田的梅林AI硬件创新广场, 此地原是多丽工业区, 它给出了一个源自本地的答案, 它目睹了电商浪潮的澎湃汹涌, 它也曾在存量时代的困惑中徘徊, 如今, 它凭借一套清晰的“错位竞争”逻辑, 在一年时间里达成了出租率从30%到80%的反弹, 它悄然转变成“福田十大创新社区”版图里一个不容被忽视的“AI细胞”。
回溯十多年前, 多丽工业区是深圳电子商务产业毫无逊色的先发地标, 它不只是草根创业者的黄埔军校, 更还是“独角兽”的起锚地。2019年, 货拉拉正式进入内地市场, 第一站就落户在这儿。在接下来的十几年当中, 园区累计引进市场主体上万家, 交易额达到上千亿元, 并且在2012年被授予“国家电子商务示范基地”, 成为该领域首个民营国字号基地。
可是, 商业领域的剧情向来满是波折, 有个园区, 曾经是明星园区。如今电商领域竞争激烈如同红海, 传统模式发展遭遇瓶颈, 园区内部又存在复杂的产权纠葛, 于是陷入了好几年的停滞状态, 在周边新一代产业园等甲级写字楼兴起, 集聚诸如荣耀等巨头产值突破两千亿元成为对比的情况下, 多丽园区显得相当寂寥。再加上产权历史遗留问题的束缚, 园区长期面临改造滞后、产业杂乱、招商困难的局面, 这样成了梅林甚至福田核心区里一块亟待唤醒的“价值洼地”, 转机是在2025年出现的。在梅林街道办事处大力进行的介入以及竭力开展的斡旋之下, 困扰园区多年时间的产权死结被成功解开。当沉重的“历史包袱”被卸下之后, 一个现实存在的问题摆放在众人眼前: 在这场借助AI驱动的城市产业竞赛当中, 这个陈旧的“老厂房”, 究竟该走向何方呢?
找准身位：不做头部做腰部
对于多丽的转型, 市场曾存在一种普遍的焦虑情绪。就建筑规格而言, , 它难以在建筑规格层面与深圳CBD甲级写字楼进行抗衡。从空间品质予以探讨, 其在空间品质方面也无法与深圳CBD甲级写字楼相较量。再就大堂形象来讲, 它在大堂形象这方面同样和深圳CBD甲级写字楼难以相互抗衡较。对于深圳CBD甲级写字楼的论政策直达性方面, 它也没有办法和政府直管物业在政策直达性上相提并论。鉴于这种情况, 与其选择以卵击石的行为方式, 倒不如采取降维打击的举措来得更为合适。在经过深度的产业调研之后, 梅林街道和园区运营方达成一致的共识。舍弃对“总部经济”的追求与追逐, 回归到工业园区最为朴素的物理禀赋上去。
这是一种类似“田忌赛马”样式的差异化策略, 土地开发强度在深圳已趋于极限, 众多快速成长起来的硬科技企业, 特别是处于AI硬件领域的“腰部”力量, 面临着这样一个结构性困境, 即体量未达到总部用地的准入门槛数, 则进行研发工作的实验室和中试基地没办法在标准写字楼里实现落地安顿情况显现, 甲级写字楼那种每平方米达到250公斤的承重标准设定, 远远满足不了硬件测试设备安放的要求条件。
在这同一时间, 有大量成长型企业, 它们虽有着技术方面的实力以及发展的潜力, 然而却还没有达到政府物业所设定的招商门槛, 并且也难以承担甲级写字楼的租金成本, 但它们却急切地渴望着能够融入梅林正日益趋向成熟的产业生态之中。而这里作为中国超级独角兽第一街, 有深圳将近三成的独角兽估值聚集于此, 上下游企业之间存在的协同效应以及创新密度, 恰恰是这些企业最为看重的成长所需的土壤。另外, 部分头部企业的二级公司, 出于要与总部保持高效协同这种现实的考虑, 则也不愿意迁移离开这个片区。这类企业, 一方面需要同产业核心维持紧密的连接, 另一方面又对经营成本极度敏感, 梅林 AI 硬件广场的出现, 恰恰弥补了这一市场空白。
有总部, 大企业存在着, 有二级公司, 其也存在着, 有测试中心, 此亦存在着, 有中试基地, 其同样存在着。总部设置于甲级楼, 二级公司要求离总部距离近, 实验室要寻觅能承重的厂房。我们所承接的, 恰恰就是被“总部经济”溢出的那些核心环节。园区运营方负责人这般说道。
一家处于智能传感领域的硬科技企业堪称典型范例, 其总部位于梅林片区之中的汇顶大厦, 核心硬件实验室以及部分二级团队, 最后落脚于仅隔一路的梅林AI硬件创新广场。关键考量存在三点, 其一为与总部维持在步行可得的协同距离, 其二是租金成本大幅低于甲级写字楼, 其三是同时契合实验室对于承重以及层高的特殊需求。一个园区, 居然同时消解了距离、成本、硬件这三重制约。
政府侧写：街道与园区的“化学反应”
园区此番转型, 绝非独自奋进单打独斗。倘若“错位定位”将“做什么”这一问题予以解决, 那么“与政府的同频共振”便把“能做多大”的问题给解决了。
目前, 梅林街道确立了这样的产业格局: “智能终端为主, 金融科技、人工智能、生活消费为辅”, 并且正致力于打造“梅林AI硬件创新社区”。多丽的转型, 刚好贴合了这一宏大叙事的关键节点。在2026年6月, 园区完成了“梅林AI硬件创新广场”的更名并且揭牌, 正式宣告从“电商”转向“AI硬件”。这并非单纯的换招牌, 而是一场有着深度的产业共谋。园区与梅林街道联合发售了《梅林街道社会化产业用房管理工作（试点）机制》, 其目的是让企业能够顺利进来并且稳定留下来, 这是深圳首个出自街道级别的产业空间优惠政策, 该政策不涉及财政补贴这方面, 核心之处在于园区主动做出让利行为, 实施“弹性租赁+梯度减租”这样的扶持举措。此项政策向依据“一主三辅”方向入驻的企业, 给予了5%-10%幅度的租金优惠, 企业还能够按照自身发展阶段, 灵活地去选择租期以及场地面积, 借此实现处于初创时期能以低成本入驻, 于成长期可稳步有序进行扩租。
在物理空间这点上, 梅林街道跟园区一块儿打造了两个存在差异的孵化器, 一个是“梅创空间”, 它着重于AI应用能够迅速落稳地步；尚有个“智创谷”, 其侧重于底层的核心技术展开研究工作。这便形成了一种全周期生态, 涵盖“基础服务以及专业赋能, 加上产业对接”这些方面。当下, 那些统计范畴内总计53个孵化器单元出租比例已经达到了85%。更有表现显著特点的, 是全国首个集成式的“空天地宇AI智慧驿站”在这儿达成了, 也就是说, 它集合起来了无人机停机坪, 这个停机坪还支持政务跟物流无人机自行充电然后起降, 还有非机动车无线充电以及立体车库都整合到了一起。它不光是园区配套, 更是梅林数字化治理的“样板间” , 有入驻的初创企业创始人感叹 , 入驻企业出门便能瞧见自身技术在真实场景得以应用, 这种“场景招商”的吸引力 , 比减免几个月租金大得多。
在这般的产业氛围状况之下, 园区先是同深圳市政府采购协会签订了协约, 以此助力本地的AI产品能够进入到政府采购的体系里, 进而去拓展国际市场；园区又和深圳市人工智能行业协会着重深化了合作, 依据企业培育、技术对接等方面去构建起可持续发展的AI +产业生态；园区继而为与之与签署了协约, 共同建起软件行业关于的服务点来给入驻企业供应专业化的软件赋能方面的支撑；园区还跟深圳市专精特新企业发展协会、福田区算力产业协会以及福田区梅林街道商会达成了战略合作, 一块儿去引入政策申报、资质培育、投融资对接、技术咨询、人才与市场资源、创业培训以及产业活动等相关服务, 以此提升园区在企业培育、孵化以及产业集聚等方面的能力。同时, 会围绕招商引企、品牌活动、常态沟通跟场地支持来开展, 促使专精特新、算力产业以及创业孵化项目于园区落地并成长, 构建起资源共享、服务协同、生态共建的长期合作机制, 使这场从\“电商\”至\“AI硬件\”的转型, 并非仅仅换个名字, 而是具备了实实在在的系统竞争力。
服务内卷：老工业区的“甲级标准”与“烟火气”
若讲产业定位决定园区前行高度, 那么运营服务便规定园区发展长远程度。鉴于“硬件不足软件弥补”的实际状况, 梅林AI硬件创新广场把服务标准提升至极致。园区运营方负责人称, “我们虽不属甲级写字楼, 却给出甲级写字楼的服务标准。”不管企业规模怎么样, 只要入驻园区, 就能免费运用园区高标准会议室开展商务接待, 园区给予免费接待服务, 就连会务礼仪支持也一并提供, 使中小企业面向客户时有十足“面子”。
有园区, 在留住人才的软环境方面, 注入一种浓厚的、被称作“梅林式”的人情味。园区，依托处在北环大道黄金通道旁边的交通优势, 园区之内, 完成了首栋国际化公寓“曼乔公寓”的改造, 其出租率百分百, 印证职住平衡存在刚需。另外, 园区引入屋顶网球场、匹克球场、健身房以及精品咖啡店, 使得园区呈现出一种独特魅力, 是混合业态的那种魅力, 既有实验室里严肃紧张的氛围, 又有休闲社区的松弛感觉。
现如今, 夜幕降临时分, 实验室有不灭的灯光, 园区角落的社区咖啡店里, 年轻工程师们三三两两分散坐着, 结束一天忙碌后, 他们聊技术, 聊生活, 聊一切年轻人会聊的事儿。在物流区, 一批方头方脑的无人配送小车缓缓驶出, 沿着预设路线把生鲜物资送往周边社区驿站, 它们没有疲倦, 不怕风雨, 就像脚下这片土地，历经迭代, 却从未停止奔跑。
你提供的内容存在信息错误, 按照正确信息改写如下: 据统计, 经过明晰产权, 明确AI硬件定位, 实施差异化改造, 当前梅林AI硬件创新广场整体出租率已从2022年底低谷期的30%提升至80%, 成功引入了利研科技、亚洲芯半导体等一批优质企业。
过去之时, 多看那多丽, 所瞧见的乃是历史；当下之际, 再看多丽, 所看见的则是未来。于高密度建成区域当中, 类似这般的存量老旧工业区并非鲜见, 将它们盘活的关键之处并非在于大规模拆除重新建造, 而是在于依据具体情况进行产业适配——于政府引导的情形之下, 寻觅到归属于自身物理空间的最佳产业生态位, 并且凭借极致的服务营造出“不可替代性”。
梅林街道主动去进行社会实践 , 而且始终坚持着 , 这也呈现出深圳这座城区的气象与坚韧 , 它不但能够培育荣耀 、货拉拉这类的高大树木 , 更关键的是 , 它给予了无数如同多丽这般的产业环境以革新重生的机遇 , 使得名为 “AI硬件 ”的种子 , 能够从一个个被时光尘封起来的老旧厂房之中 , 突破地表生长出来。
采写：南都N视频记者 张小玲 通讯员 马思昀
