外高桥集团在浦东竹桥片区打造的森兰海天名楼本次推出425套，认购率仅为9%左右。
如果说位于外环以外的远郊项目净化能力薄弱还可以理解，那么，此前预计会火爆的城市核心区楼盘项目却并不受欢迎，并没有受到热捧，这就有点让人意外了。触发点。 :
比如上海地产打造的上海悦庭，位于徐汇长桥核心区。认购率只有103%，刚刚过了100%及格线，可惜积分还没有触发。
此外，市北高新集团打造的市北华庭位于静安核心区大宁地段。共推出149个单位，认购率为187%，但该项目仍未触发积分。
当然，还有几个项目也受到市场的青睐：
复地集团打造的徐汇御江厅认购率为325%；
象屿投资·招商局打造的象屿投资·园区1872，认购率为290%；
另一个例子是外高桥集团在浦东森兰地段建造的森兰一号公馆。总共仅推出40套，认购率高达633%。
但总体来看，第七批新房项目大多不温不火，甚至可以用冷清来形容。
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幕后花絮
当然，现在是11月底12月初，是楼市销售淡季。此次七批房地产项目共涉及57个项目，是今年供应量最大的一次。也给了购房者更多的选择。这在一定程度上削弱了很多项目的热度。
此外，部分项目位于潜力较差的地区或板块，也会在很大程度上影响房地产的销售。
第七批不少项目失败的操作原因也是多方面的，概括起来有以下几点：
① 推出楼盘数量较多，项目优势不明显
部分项目此次入市的楼盘数量较多，会导致认购率较低。
例如，位于松江郊区的中铁建松江星悦云间，一次性推出523套，最终认购率为49%。
可见，房地产企业可能过于自信，或者已经有了自己的推出计划。如果推出200台的话，估计认购率不会这么低。
② 淡季涨价，较周边项目高10%-20%
七批楼盘中，部分新房较附近项目涨幅约10%-20%。
位于浦东竹桥地段的森兰海天明珠认购率没有超过10%，着实引人注目。
森兰海天名楼由外高桥集团兴建。外高桥集团此前在森兰建设了多个优质项目，备受市场追捧。或许是因为受益于森兰界的好处，这次也给了竹桥项目这个称号。上面写着森兰的名字，但市场并不买账。
该项目均价约为5.4万/㎡。项目临近公元2040年，去年开盘均价为4.5万/㎡。然而一年后，同位置、同类型的森兰海天名楼价格上涨了20%左右。
上海置业集团旗下楼盘上海悦庭位于徐汇长桥地段，均价9.4万/㎡。
此前，该项目位于汇城南街对面，两年前认购率为1268%。但当时该项目均价仅为7.9万/㎡。
上海悦庭在价格方面也不具备优势。
房地产价格也是影响项目成交量的关键因素之一。物价的上涨确实会让很多人望而却步。
③ 产品力不足：核心城区项目产品力受损
更让人意外的是，位于静安大宁地段的市北华庭此次推出149套，认购率高达187%，最终没有触发积分。
近年来，大宁板块一直是网红盘的发源地。大宁金茂大厦等超级网红盘此前已诞生。但华亭在城北的位置就不能说了，还是算倒盘了。但为什么看起来没有触发呢？积分呢？
燕姐看了产品后发现，市北华庭除了位置比较好之外，似乎并没有太多让人喜欢的地方。
小区规模较小，楼内住宅、出租屋混杂，户型设计较为一般。
比如115、135平方米的公寓，过道较长，室内使用率也大大降低。
建筑面积约115㎡
④ 部分房企卷入口碑争议
楼盘紧缺的部分原因与近期市场传言产品质量下降有关。近日，其一处畅销楼盘因业主PPT维权而受到关注。
此外，据悉，部分楼盘还有装修套餐。在市场相对冷淡的今天，装修套餐仍然采用额外收费的方式。这些市场消息或多或少都会影响项目的品牌美誉度，进而影响项目的品牌美誉度。影响项目销售。
03
部分项目仍在抢购中
尽管部分项目出现低迷，但值得注意的是，少数项目也成为淡季的宠儿。
例如，认购率为633%的森兰公馆就是由外高桥集团开发的。分七批仅推出 40 套。最终认购率高达633%，成为七批中认购率最高的项目。
不得不承认，外高桥集团此前在森兰板块建设过森兰银河等项目，也获得了不错的市场反响，品质也处于中上水平。
这次森兰逸公馆的认购率这么高。一方面，项目本身供给量较小，导致出现人多粮少的情况。另一方面，也是得益于项目此前的品质口碑和学区资源。
徐汇区的御江庭也出现了热销。该项目售价为13.1万/㎡。主建筑面积约70-255平方米，2-4房。可以说满足了不同类型购房者的需求。总起拍价在1000万左右起，但认购率依然达到了325%。
该项目位于徐汇河畔西岸。它本身就是一个受欢迎的地区。项目周边有较好的景观资源和商业资源。由于起售价过千万，吸引了中高端人群。
复地集团在项目中公寓的比例上也颇为巧妙。与附近尚未上市的香港置地开元的大户型相比，御江阁非常适合上市。
该项目还集成了“Forte WISE Health+”产品体系。据称，未来居民的能源成本将是普通住宅能源成本的40%左右。
区位优势+户型布局便捷+产品创新或许是该项目火爆的主要因素。
不知道大家有没有发现，这些认购率爆炸的项目不仅有区位优势，而且普遍拥有更好的产品设计和品质。
当然，也有一些项目注定会在路上热销：
例如，位于黄浦江畔的绿城·外滩兰花园就备受关注。该项目紧邻黄埔湾一期。黄埔湾一期已经是30万到40万/㎡。绿城·外滩兰花园注定是一座顶级豪宅。 。据说，不少高管和老板已经下定决心收购这笔交易。
结论
现在市场日趋理性，很难再现以往楼市火爆的局面。房地产市场已从卖方市场转向买方市场，购房者对产品越来越挑剔。
这也进一步考验了房地产企业的产品力，这也是房地产企业能否度过周期的核心因素之一。
或许今年上海的新增住房供应已经进入尾声。也希望明年的上海新房市场能够有更多优秀的作品呈现给大家。
主编：张岩
