值得注意的是，在这45个项目中，不少之前高价的地王项目已经陆续进入市场。6月4日至5日，观察者网先后对央玺、路劲悦茂府、信达泰禾上城院子等众多地王项目进行了实地考察。尽管目前上海对预售证的价格控制较为严格，但这次入市的地王项目价格与之前基本持平。许多新入市的项目与周边的二手房相比价格偏低，加之市场预期的高热，众多开发商表示将采取“谨慎行事，不进行宣传，尽量避免触发积分机制”的策略。
此外，鉴于某些项目售价低于成本、投资者踊跃认购等因素，一些开发商故意设立门槛，挑选客户，导致出现了诸多不规范现象。近期，“网上房地产”发布通告，指出静安的福新名苑（又名龙盛福新里）、浦东的海富城市花园（又名绿地东上海海富城市花园）、嘉定的云上名邸（又名保利云上·澄光）以及南山的虹桥领峯等四个住宅项目涉嫌违规操作认购流程。福新名苑项目已进行认购公示。目前，相关房产管理部门正在进行调查和核实工作。在此期间，福新名苑的楼盘认购已被暂停。
八成项目均价低于6万
观察者网的数据显示，这批共45个商品房项目散布于浦东新区、虹口区、闵行区、宝山区、嘉定区、奉贤区、松江区、金山区、青浦区以及临港地区，共计10个不同区域。
在这36个项目中，其备案均价均未超过6万元每平方米，这一比例达到了80%；其中，金山板块的华成新苑公寓项目以每平方米20375元的低价位居最低；而虹口区的瑞虹新城天悦耀庭公寓项目则以每平方米11.5万元的高价成为最高。
从区域分布来看，前五个月成交总量最高的三个区域依次是嘉定、奉贤以及青浦，它们的成交套数分别是6018、5931和5167套，平均价格分别为41666、34022和48447元每平方米。具体到板块，前五个月成交量排名前五的板块分别是安亭汽车城、金汇、南桥新城、徐泾以及金山新城。
观察总价区间分布，两端数量减少，中间部分增多现象日益明显；800万以上区间占比降至19%，较上年同期减少6个百分点；200万以下区间占比降至4%，比去年下滑了3个百分点；反观200万至800万区间占比上升至77%，较上年同期增长了9个百分点；特别是200万至400万区间的占比显著提升，这表明今年针对有刚性需求人群的产品供应量有显著增长。
上海链家研究院的首席分析师杨雨蕾指出，上半年市场上的房源供应量持续增加，供应节奏并未减缓。这样的供应规模有助于在一定程度上安抚购房者的情绪。新上市的住宅项目依然以满足基本居住需求为主，其中约87%的项目位于外环线之外。在这些项目中，五大新城继续作为供应的主力区域。从价格走势来看，目前并没有出现明显的降价。核心区域的住宅项目在上市时仍显得较为谨慎。
同策研究院的研究总监宋红卫在接受观察者网的采访时指出，上海第三批推出的房源依然以满足基本需求和改善居住条件的产品为主，其中10万元以上的项目仅有两个，而6万至10万元区间的项目则有八个，共有35个项目的平均价格在6万元以下，这对当前上海市民的购房需求缓解起到了显著作用。
地王项目“焦虑”入市
观察者网发现，在本次集中供应土地的名单里，诸多之前以高价竞得土地的地王项目亦开始进入市场流通。
建发联合中粮在上海宝山所获得的“地王”项目央玺，首当其冲地吸引了众多目光。2016年，该联合体成功夺得上海宝山区顾村N12-1101单元06-01地块，成交总价高达67.9亿元，楼板价达到5.37万元/平方米，溢价率更是高达115%。当时，有媒体评论称，若不计入无偿提供给宝山区政府的5%保障性住房和15%的自持租赁住房，央玺项目的楼板价格实际上应当超过每平方米6.67万元。
2019年6月，央玺推出了首批共计344套住宅，其预售价格仅为每平方米6.19万元，这一价格略高于当时拿地时的楼板价。进一步地，在第三批项目名单中，央玺项目的备案名称为润园，此次推向市场的住宅共有288套，户型面积介于119至133平方米之间，为叠加别墅类型，备案的平均价格为每平方米71000元。网络房地产信息显示，央玺项目在此之前总共仅举办了两次开盘活动，具体时间分别是在2019年6月份和2019年10月份。
央玺之外，宝山的另一大地王项目——信达泰禾上城院子，同样被纳入了本次推出的项目之中。根据公开报道，2016年6月成交的信达顾村地王以高达303%的溢价率位居榜首。该项目的楼面价为每平方米3.64万元，交易总额达到了58.05亿元。网络房地产信息显示，信达泰禾上城院子自2019年7月开盘以来便未再推出新房源，当时该项目的售价区间为每平方米4.9至5.5万元，而截至目前，项目内仍有不少住宅在售。相较以往，此次上城院子的备案价格平均约为每平方米5.44万元。
嘉定地王项目路劲悦茂府同样加入了推盘的行列。在2020年，该区菊园新区的JDC1-0403单元28-03、29-01地块历经了约89轮的激烈竞争，最终路劲以总价28.2亿元将其纳入旗下，成交的楼板价为21008元每平方米。此次练祁佳城君澜名邸（备案名为路劲悦茂府）推出市场共计430套房源，其备案价格水平设定为每平方米44500元。
6月5日，观察者网对上海市嘉定区的路劲·悦茂府项目进行了实地考察。该项目紧邻地铁站，步行仅需三分钟。目前，主体建筑正在施工中，其中若干栋楼已接近完工，并已被绿色纱网所环绕。依据该项目的住房认购规定，购房者需依据自身情况支付87万元的认购款，同时，对于首套房购房者，需提供156万元的存款证明，而二套房购房者则需要提供313万元的存款证明。
当前该入市地王项目能否顺利脱困？上海中原地产的首席分析师卢文曦直言不讳：“形势相当严峻，几乎是在盈利与亏损的边缘徘徊。前几批项目肯定无法盈利，甚至可能出现亏损。只有最后一两批项目才能实现盈利，利润也主要来源于此。”
宋红卫认为，这次推出的房源涵盖了之前的一些地王级项目，然而上海对预售价格实施了较为严格的管控，导致项目价格与前期项目大致持平，甚至有些项目价格出现了下降的迹象，这一现象在一定程度上削弱了开发商对于高价拿地的过高期望。这对未来稳定上海的土地拍卖市场起到了警示作用。地王项目的盈利前景不容乐观，其融资成本相对较高，近年来所承担的财务负担亦较重。尽管部分项目的预售价格有所上调，但仍有项目不得不下调预售价格，故而地王项目的盈利前景并不明朗，实则只是资金的暂时回笼。此外，这一现象也对未来有意进入上海的开发商起到了警示作用，提醒他们高价竞拍土地存在风险。宋红卫如是说。
房企“低调开盘”?
尽管市场上涌现出多个备受瞩目的项目，观察者网在实地探访过程中发现，开发商普遍保持着低调的态度，许多销售人员直言不讳地表示他们不愿与中介机构建立合作关系，更不会大规模投放广告，“我们尽量不去引发积分变动”。
6月3日，观察者网对宝山区富长路联谊路交叉口附近的央玺项目进行了现场考察。沿着共富新村地铁站骑行仅需十分钟，即可抵达该项目的销售中心。销售中心正对面的宣传海报上，诸如“静安北，环线内”、“119至133平方米新中式叠墅”等字样，吸引了众多购房者的注意力。
销售人员介绍，该楼盘预计在6月中旬启动认筹并开盘。小区占地7万平方米，共计有1003套住宅可供购买。目前，高层住宅已全部售罄并完成交付。目前市场上在售的是叠墅产品，共有288套。“我们不投放广告，能来到这里纯属缘分。”销售人员如此坦诚地说。
信达泰禾上城院子的售楼处在央玺售楼处东南方向约5公里的地方。这是一处适合改善居住条件的住宅区，其距离最近的地铁站大约有3公里的路程。观察者网在实地走访中了解到，上城院子已基本完工，现场可见建筑工人正在进行修缮工作。项目销售人员透露，该项目即将启动验资程序，要求参与者需存入190万元现金至指定账户。
该销售人员透露，目前该项目的开发商是信达公司。泰禾集团由于资金及管理层面出现了一些问题，其部分资产已被多家央企接手。例如，上城院子的全部资金均由信达提供，而项目的产品设计和人员配置则由泰禾负责。随后，项目出现问题时，信达便顺理成章地接管了该项目。关于项目周边众多产品导致积分激活的情况，那位工作人员指出：“作为国有企业，我们通常不会与中介机构有任何合作，因此我们的广告投放相对较少，力求避免触发积分。上海的房产销售速度很快，很多未能当天售罄的房源往往是开发商有意为之，除非位置较为偏远，否则一般都能在当天完成销售。”
价格倒挂下“挑客”乱象潜存
开发商虽未大张旗鼓地开盘，但鉴于今年推出的项目普遍性价比高，销售情况十分火爆。6月2日晚上，浦东周康壹府澜庭项目的开发商发布了一则公告，指出由于参与认购的客户众多，场地空间不足，不得不对开盘场地进行相应调整……“客户可以选择维持摇号选房的顺序，也可以选择放弃购房资格及退还认购金。”
上海链家最新统计揭示，截至目前，第二批次的47个楼盘的认筹工作正逐渐接近尾声，其中已有20个楼盘启动了积分制，这一比例高达42.6%，并且随着认筹活动的推进，这一比例还在持续上升。与此同时，首批推出的33个楼盘中，已有12个楼盘采用了积分制，其占比为36.4%。
杨雨蕾认为，在第二批次的新盘中，能够触发积分的楼盘比例有所上升，而且有项目创下了积分的新高。这主要是因为供应量有所提升，众多热门楼盘纷纷进入市场，吸引了大量提前做好准备的购房者。另外，随着政策调整措施的增多，认筹的规则也在不断优化，确保了符合条件的有意向购房者能够顺利参与认筹。
购房者的购买热情很大程度上与热门楼盘及邻近二手房的价格差异密切相关。贝壳找房的数据表明，目前市场上仅有两套央玺项目的挂牌均价约为7.5万元/平方米。尽管这次的开盘价达到了7.1万元/平方米，比上次开盘价高出1万元/平方米，但与该楼盘销售的二手房相比，每平方米的价格仍存在4000元的差距。
此次备案的最高价格属于中粮瑞虹·海景壹号，其单价达到了11.5万元每平方米。然而，该项目目前仅有一套在售的二手房，其平均价格为14.69万元每平方米。这两者之间的每平方米价格差额高达3万元。
值得注意的是，伴随着大量房源集中进入市场供应，相应的监管措施也在持续优化。4月29日，网上房地产发布了一则公告，指出静安福新名苑、浦东海富城市花园、嘉定云上名邸、南山虹桥领峯等四个住宅项目存在违规认购等不当行为，其中福新名苑项目已经进行了认购公示。目前，相关部门正在进行调查和核实，在此期间，福新名苑项目的认购活动已被暂停。
静安区住建局发布的关于福新名苑的一份网络流传的报告揭示，经调查发现，福新名苑在支付方式上，部分销售人员要求购房者于60日内结清余款。对此行为，静安区房管局已约谈了开发商的负责人以及营销部门的负责人，并向该公司发放了《整改告知书》，责令其迅速执行整改措施，并合理设定付款时间。4月29日夜晚，静安区房管局针对发现的问题，迅速发布了暂停销售的通告，并对项目销售活动进行了紧急叫停。他们现场办公，及时指导项目方，要求其立即通知所有有意向的认购者，并做好相应的解释和说明工作。
此次推出的部分项目依旧保持着较高的性价比，与周边的二手房相比，价格上存在一定的差距，预计这些项目将引发积分制的应用，且得分预期将维持在较高水平。宋红卫如是说。
