国庆前两天，上海楼市新政凸显，二手房月底出现小爆发。过去三天共售出2,184套。其中，9月28日成交二手房872套，创近77天（7月13日后）新高。
网上房地产统计数据显示：
9月上海二手房成交：15942套
9月，上海二手房成交15942套，日均成交531套。当月只有一天成交量超过800套，11天成交量不足500套。
同比来看，9月二手房成交量较去年9月下降约8.92%；
环比来看，9月二手房成交量较8月下降约10.86%。
总体来看，今年6月因527新政而达到高点后，二手房交易量已连续三个月呈下降趋势。上海新政后，通过大房亚APP在线预订看房的客户大幅增加。预计上海楼市将触底反弹，成交量将持续增加。
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9月29日晚，上海深夜突然发布“沪七”楼市新政！
新政策要点：
1、外环外社保或个人所得税缴纳一年后即可买房（此前要求三年）。
2、首付比例降低：首套房15%，第二套房25%。另外，差异化地区（五大新城、南北改造）第二套房首付为20%。
3、非本市户籍居民家庭，达到居住证标准分数并在本市缴纳社保或个人所得税满3年的，按人数享受本市户籍家庭待遇他们购买的住房单位。
4、增值税征免期限由5年改为2年（两年后销售免征增值税）。
5、取消非普通住宅和普通住宅标准（取消144户普通住宅认证）。
9月29日晚间，央行发布公告，宣布完善商业性个人住房贷款利率定价机制。允许符合一定条件的存量房贷重新协商加点幅度，以推动存量房贷利率下降。市场期待已久的存量房贷利率调整政策正式实施。
随后，市场利率定价自律机制发布了关于批量调整存量房贷利率的倡议（以下简称《倡议》）。倡议提出，原则上各商业银行应在2024年10月31日前统一对存量房贷（含一、二及以上）房贷利率实行批量调整。对于存量房贷加息幅度高于-30BP的存量房贷利率在LPR上，他们将加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于本市目前实行的新增商业性个人住房贷款加息下限（如有）。这使得利率水平接近全国新增房贷利率，预计平均下降约0.5个百分点。
为适应房地产市场供需关系新变化，批量调整和定期调整阶段，不再区分首套房和二套房（限购下限城市除外）。抵押贷款利率以及第一套和第二套住房的区别），并对第一套和第二套住房给予指导。现有第二抵押贷款利率已降至全国新抵押贷款平均水平附近，减轻了现有抵押贷款借款人的利息负担。
这项新政策距离5月27日“上海九条”出台仅4个月，上海为何又多措并举？以下为相关部门解读。
一、政策出台背景
（一）贯彻落实党中央、国务院等最新部署
此次上海政策深入贯彻落实中央政治局会议“止跌企稳”等党中央一系列决策部署，也贯彻落实央行和信贷新政其他金融监管机构。相关重要决策安排汇总如下表。
（二）服务群众住房，回应群众关切
上海这项政策立足于服务型住房，回应了群众的关切。特别是针对5月份以来上海购房市场出现的新情况、新特点，积极的政策调整和优化将有利于促进房地产市场更加平稳健康。针对群众关心的问题，该政策综合考虑了就业与住房平衡、产城融合、非本市居民购房、购房成本、税收问题、改善住房需求等因素，等等，而且总体上是务实的。
（三）降低交易成本，支持购房需求改善
上海这项政策实行降低门槛、降低成本的指导方针，支持购房需求。政策工具不仅包括限购政策、住房信贷政策调整，还包括住房税收政策调整，涉及行政、金融、财税等领域。有利于形成良好的政策组合，促进政策效应进一步释放。
2、住房限购政策调整
（一）缩短社保缴纳期限，满足即时购房需求
此次上海调整优化社保缴费政策。政策明确缩短非上海居民在外环线以外购买住房的社保年限，即缴纳社保年限由目前的“三年”缩短为“一年”。本轮上海房地产政策调整优化中非常重要的一点就是社保缴纳期限的调整。下表总结了社保缴纳期限的三项调整。需要注意的是，购房者应结合政策原文进行理解，因为此类政策调整对购房有区域要求。
社保缴费周期缩短，一是降低社保缴费成本和购房资格等待时间，有利于加快非本市居民在上海购房资格的落实尤其是近年来进入上海就业的新人。快速获得购房资格；二是构建健全“来上海工作——缴纳社保——买房落户”链条。下表总结了非上海居民不同社保缴费情况对应的购房资格。需要说明的是，本节仅考虑符合购买一套住房条件的情况，其他特殊情况不予分析。
（二）提高持有居住证的购房优惠，为人才落户提供服务
此次，上海实施居住证购房支持政策，赋予居住证更多购房权利。政策明确：持有《上海居住证》满三年且积分达到标准分的居民家庭，可享受上海居民家庭购房优惠。 “上海居住证及积分达标”制度源于人才居住证制度。此次，对持有《上海居住证》且积分达到标准积分的购房者待遇有所提高。需要注意的是，相关居民家庭仍需满足三年社保要求。这一政策深入贯彻落实新型城镇化精神，更好服务人才落户等工作。下表总结了上海居民家庭享受购房优惠的条件。
（三）落实职住平衡导向，提高临港新区购房资格
此次，上海实施了提高临港新区购房资格的政策。
部分在新区工作、职住分离的群体购房意愿较强。这一政策的出台，有利于更好实现产城融合、职住平衡的目标。
三、优化住房信贷政策
（一）积极落实存量房贷利率下调，降低房贷利息支出
上海立即响应，积极落实降低存量房贷利率的精神。政策明确，将引导商业银行稳步有序降低存量房贷利率至接近新发放贷款利率，进一步降低购房者房贷利息支出。现有房贷利率的下调，有利于减轻每月还款压力，释放购房者的潜在消费需求。
（二）降低首付比例，大幅降低购房门槛
此次，上海大力降低首付比例，大幅降低购房门槛和首付成本。此次政策调整有两个特点。首先，与上次首付比例政策调整相比，此次首套房首付比例与国家水平接轨。其次，第二套也有所减少，但略高于全国最低15%。今年以来，上海已出现两次首付下调，分别是2024年5月27日和2024年9月29日。下表可以更好地说明降低首付比例的路线图。
降低首付比例的减负效果明显。下表估算了总价500万、1000万的房屋购买价格。可见，两种购房方式都享有非常明显的首付和减压效果。对比上海历史上二套房70%的最高首付比例，可以看出，目前改善型购房的购房门槛已明显降低。
四、住房税政策调整
（一）缩短增值税征免期，支持以旧换新，改善购房需求
这次，上海明确缩短了增值税征免期限，就是“5对2”政策。原政策来自2021年1月上海住建委、房管局等八部门联合印发的《关于促进本市房地产市场稳定健康发展的意见》。政策明确，调整增值税征免期限，将个人对外销售住房增值税征免期限由2年延长至5年。此次政策调整较好地支撑了改善性住房需求。结合普通住房标准的取消，会有一定的减负效果。
（二）适时取消普通住房标准，引导降低交易成本
此次，上海明确落实国家要求，及时取消普通住房标准政策，与北京此前“适时取消普通和非普通住房标准”的指导意见一致，积极适应住房发展阶段从“有与没有”到“好与不好”。需要。调整二手房交易与普通住房挂钩的增值税和个税政策，降低交易成本。需要注意的是，这两类税种与“买家”关系不大，但与“卖家”关系密切，这意味着它们对房东降低房屋销售成本有显着作用。
在相关政策效果方面，房管部门表示，《通知》满足多元化住房需求，旨在促进市场交易活跃，服务城市发展，促进产城融合。
这项政策的出台进一步聚焦需求端，特别是居民多元化、改善型的住房需求。从购房资格、购房资金、购房成本等方面，多部门、多举措，调整优化住房金融、税收、限购等政策，满足居民合理购房需求。促进安全宜居的住房。
同时，政策调整体现了上海不断降低购房成本、激活潜在购房需求、助力释放改善性住房需求的方向。短期来看，随着国庆假期临近，政策出台有利于提振市场信心、稳定预期。二、中长期来看，随着各项政策效应的释放，购房市场将继续向好发展，这对于巩固今年上海房地产市场已有的回升态势，促进房价回升将起到积极作用。房屋交易市场活跃。
来源：澎湃新闻
政策文件：
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