图5 2024年重点城市月平均保费走势 数据来源：克而瑞
2、土地出让收入同比负增长
财政部数据显示，2024年1月至6月，国有土地使用权出让收入15.263亿元，同比下降18.3%，降幅较上年扩大4.3个百分点。上个月。今年中央和地方预算报告显示，以土地出让收入为主的地方政府性基金收入全年增长目标为0.1%，这意味着下半年土地出让收入需止跌回升。随着近期中央出台一系列房地产支持政策，房地产市场需求有望进一步释放，下半年土地出让收入有望企稳回升。土地出让收入能否稳定，或许是决定后续财政支出力度的关键。
3.政策应对：统筹现有住房和良好住房
房地产市场供需关系出现新变化，需要政策调整提振信心。上半年，“存房”、“好房”成为政策应对的关键词。中共二十届三中全会审议通过的《决定》提出在完善社会保障体系的同时加快构建房地产开发新模式，为房地产发展指明了方向未来几年的政策。
一、房地产融资协调机制初步建立
城市房地产融资协调机制是促进住房保障交付的重要工具之一。 2024年1月5日，住房城乡建设部、国家金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。截至3月9日，全国31个省份的312个城市建立了城市房地产融资协调机制，提交“白名单”项目超过6000个；截至5月16日，商业银行已按照内部审批流程进行审批。 “白名单”项目贷款金额9350亿元。 6月7日，国家金融监管总局、住房城乡建设部联合印发《关于进一步运用城市房地产融资协调机制满足房地产项目合理融资需求的通知》，提出优化完善城市统筹机制，提出多项可操作、可实施的措施。工作措施。该机制能够有效隔离企业风险和项目风险，以具体项目为载体，落实城市政府属地责任、房地产企业主体责任、银行责任，通过该机制满足企业合理融资需求。同时，通过加强住建部门与财政部门的合作，夯实“推送-反馈”、“释放-使用-回收”等联动机制，推动更多项目转化为合规项目尽可能地进步，从而达到“尽可能进步”的目标。 “你所欠的一切都应该借。”
此次《决定》强调“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，这或许意味着未来预售制度改革进程将加快，但短期来看，预售制度改革可能还是循序渐进的。商品房预售制度与房地产开发融资方式高度相关，对开发商影响较大。因此，需要有序推进，逐步实现从预售到现售的平稳过渡。
2、“15%首付”提振需求侧信心
5月17日，央行等部门围绕住房信贷出台了一系列重大政策。一是全国降低个人住房贷款最低首付比例，首套房最低首付比例由不低于20%调整为不低于15%。第二套住房最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%；二是取消国家个人住房贷款利率下限政策；三是降低各类期限住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，五年内最低首付比例不低于25%。上述首套个人住房公积金贷款利率为2.85%，可以更好地满足住房公积金储户的住房需求。
随后，全国各大城市迅速响应并跟进。 5月27日至28日，上海、广州、深圳相继下调首付比例和贷款利率。上海、广州也优化限购政策，整体力度较强。从市场反应来看，北京、上海、深圳等一线城市及部分二线城市市场气氛明显好转，成交活跃。
此次《决定》继续强调“充分赋予各市政府房地产市场调控和因城施策的自主权”，表明各地将根据自身情况不断优化调整房地产市场政策房地产市场行情、一线城市限购政策有望持续优化。
三、统筹存量住房首次被提上重要政策议程
消化存量房地产成为短期房地产政策的重点之一，而国企收储未售出的新房正在成为政府推动的“去库存”模式。 6月7日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议指出，要着力推动已经出台的政策措施落实到位，继续研究储备新的去库存稳增长政策措施。市场。对于现有房产、土地的消化盘活，既要解放思想、拓宽思路，又要牢牢把握、扎扎实实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础制度，促进房地产市场平稳健康发展。
国有企业收购并储存未售出的新房。 “国企购储未售新房”是地方国有企业直接收购开发公司已建成的未售商品住房，并将其转换为配售型或租借租型经济适用住房的项目。 5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励和引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业收购已竣工未售商品住房。用于安置或租赁目的的合理价格。经济适用房。据不完全统计，到目前为止，全国至少有广州、上海等22个城市实施了政府购储商品房模式。从内容来看，不少城市的具体实施方案和效果尚不明确。政府收储模式可以在一定程度上缓解库存高的城市和地区的消耗压力。但由于资金和运营方面的限制，政府收储模式很可能只会在库存量高、保障性住房缺口较大的城市和地区实施。收储规模相对有限，去库存效果不如棚改货币化。 6月12日，央行召开推进保障性住房再贷款工作会议，指出将借鉴前期试点经验，推动保障性住房再贷款政策落地，加快存量商品房去库存。
《决定》提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产开发新模式。加大保障性住房建设和供应力度，满足工薪阶层刚性住房需求。未来，保障性住房的建设和供应量可能会大幅增加，保障性住房的重要性在“加快建立租购并举的住房制度”下可能会更加凸显。
以旧物品换新物品。 “以旧换新”是指业主在政策支持下，用自己名下的二手房换新房的模式。据中国指数研究院监测，截至2024年5月20日，全国已有60多个城市推出“以旧换新”住房措施，可分为收购和“购房”两种主流模式。代表其他人的新人。”
收购模式主要是国有企业、房地产公司或其他第三方直接收购二手房。购房者购买相应项目的新房，并支付部分新旧房买卖差价。据中国指数研究院监测，2023年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出“国企旧换新”政策尤其是江苏省城市。
“代购新产品”模式主要由市场力量驱动，是各地最为流行的模式。大致流程如下：购房者首先与参与名单上的房地产经纪机构、房地产开发公司签订二手房销售协议和新商品房认购协议。房地产开发企业向购房者收取部分定金，并为新房设定一定的“取消保护期”，锁定自己想要的房子。与此同时，房地产经纪机构促进二手房销售交易。二手房在约定时间内售出的，购房人按照约定流程办理新建商品房的购房手续；未在约定时间内出售二手房的，房地产开发公司将按照约定退还新建商品房认购费，购房者无需承担违约责任。目前，上海、深圳、杭州、宁波等城市均采用这种模式。这种模式的效果很大程度上取决于市场运作。在当前的“买方市场”下，该模式二手房销售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。
住所变更为租房。 “非住宅转租”是指将闲置、低效使用的非住宅项目改造为房屋用于出租，从而促进存量房地产盘活。目前，北京、上海、广州、深圳、天津、厦门等多个重点城市都出台了“非住宅改租”相关政策，普遍明确了装修的范围、标准和程序。改造工程作为保障性租赁住房期间，一般明确，不改变土地性质，无需返还地价，并享受财政、税收等方面的减免以及按照规定享受其他优惠待遇。
盘活现有土地。由于新增住房供应的来源是土地供应，政策也需要结合土地市场进行协调和安排。盘活现有土地也是控制和化解市场库存的重要举措。 4月30日，自然资源部要求，各地新增土地供应要结合当地商品房分解周期和盘活存量土地规模，并以盘活存量土地规模为重要依据用于增量供应。 5月17日，全国有效保障住房交付工作电视电话会议指出，“有关地方政府要从实际出发，酌情通过收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置住宅用地存量”。 ，帮助资金困难的房企解决困难。”同日，自然资源部副部长刘国红在国务院例行政策吹风会上指出，“有两条主线：一是严格依法处置闲置土地，二是严格依法处置闲置土地。”二是加大对存量土地盘活利用的支持力度。”在资金支持方面，刘国红提到，“对保障性住房项目收回征地的，可通过地方政府专项债券等方式提供资金支持”。还可享受经济适用住房税收优惠政策。
此次《决定》进一步明确了土地制度改革方向，新一轮土地制度改革进程或将开启。综合来看，新型城镇化与深化土地制度改革密切相关，土地资源的合理配置、高效利用和盘活是重要方向。此外，土地价格也将更多地由市场供求决定，土地方面的限制性政策有望进一步优化调整，例如取消核心城市的地价限制。
4、好房子渐近
住房发展由总量短缺转向供给结构性短缺，进入结构优化、质量提升的发展时期。 3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹在第十四届全国人大二次会议民生新闻发布会上表示，落实房地产开发新模式的另一个着力点是建造好房子。倪虹表示，好房子有不同尺寸、不同价位，这将引导建筑师精心设计好房型，鼓励企业开发好产品、好材料、好设备。他希望多个行业能够跨境合作，建造绿色、低成本的建筑。低碳、智能、安全的好房子。倪虹表示，新模式下，希望房地产企业看到，未来要力求高品质、新技术、好服务。
“好房子”之所以重要，是因为推而广之，它包括好社区、好小区甚至好城区。这不仅是人民群众对美好生活的向往，也是城市发展的需要，也是房地产企业发展新轨道。满足人民群众对高品质住房的新期待，满足城市建设新要求，推动房地产企业提供好产品和服务，才是解决房地产发展问题、促进房地产稳定健康发展的真正出路。房地产市场。
此次《决定》提到“取消普通住宅和非普通住宅标准”，意味着在纳税等流程中，非普通住宅和普通住宅将实行同样的要求。这一举措是“支持城乡居民多样化、改善型住房需求”的有效举措，为建设“好房子”做出贡献。
四、政策思路与建议
市场稳定和复苏需要政策协调，也需要时间和耐心。现有住房的总体规划需要低成本的财政资金作为配套设备；增量住房贷款利率下调时，存量住房贷款实际上应纳入统筹。更重要的是，我们应该认识到“大房子就是美”，用大房子引领新一轮住宅升级。
1、政策协调：利用低成本财政资金推动“现有住房统筹”
配套资金是促进存量房地产消化的关键保障。银行信贷资金和财政资金要加大力度支持地方国有企业收购存量住房，促进各地存量房地产消化，活跃市场交易。目前，一方面可以借助保障性住房相关的配套政策筹集资金，比如央行在“5.17新政”下设立的保障性住房再融资，其中也包括住房租赁团购贷款另一方面，还需要专项债券、土地出让金计提等专项资金，或者更多的创新工具来提供金融支持，比如通过公募发行REITs来筹集资金的租金保障住房。
2、着眼长远：进一步主动降低存量房贷利率
“5月17新政”后，随着各地取消或下调首套房、二套房利率下限，个人住房商业贷款利率也进一步下降。但值得注意的是，新购房者可享受上述政策红利，现有房贷利率尚未调整。尤其是一线城市，存量与新增房贷利率差距拉大，导致“存量房贷首套房利率高于当前二套房贷”的现象。目前，全国房地产市场以现房为主。如果利差过大，这部分人可能会先选择还贷卖房，然后观望或低息买房，甚至非法获取利息较低的商业贷款利率以取代高息住房贷款。 。这并不一定会对房地产市场产生积极影响，还可能威胁金融稳定。降低现有抵押贷款利率可能会在短期内减少银行利润，但从中长期来看，减少预付款将有助于加强银行资产负债表的稳定性。
3、大房子很美：用“大房子”引领居住形态转变
房地产开发新模式的本质是高质量供给引领经济增长。不缺住房的公民要把住房升级为“买好房”，同时更好地满足缺乏支付能力的新公民的基本住房需求，即“买好房”。目前，热点城市现有住房市场规模足够大，有足够的中小户型可供刚需购房者选择。随着生活水平的提高和家庭结构的变化，居民将沿着居住阶梯不断升级，平层、联排别墅、独栋别墅等大户型的需求将会上升。随着容积率的降低，居住舒适度将显着提高。购房者更加注重舒适度和品质，大户型正好满足了这一需求。大房子是高质量发展阶段的好房子，因为大房子可以清晰感知，可以显着刺激支付意愿，特别是已经拥有住房的老公民的支付意愿。
