出品 | 搜狐房产、焦点财经
作者 | 王迪
政策工具箱再度打开，限购政策最严的上海，也在郊区开了一个“口子”。
10月24日，金山区出台人才住房新政。方案提出，通过集中新建、商品房建设、非住宅住房改建改建、企业自筹资金等多渠道筹集人才公寓住房。经区人才管理部门认定，符合单位、个人条件、工作年限要求，在上海市缴纳职工社会保险或个人所得税3年以上且在本市无住房的外地人才，可购买1套房，购房资格由常住家庭调整为个人。
9月20日，广州优化住房限购政策及增值税免征期限，成为此轮政策放松下首个解除限购的一线城市。上海郊区限购政策的放松，是一线城市楼市放松的延续。
对此，一位资深业内人士向搜狐财经指出，估计北京、深圳等其他一线城市也将跟进郊区限购的相关放宽。金山是上海郊区，市场行情一直不佳，但政策效果可能不会太大。未来上海郊区，如崇明、青浦、奉贤、松江、嘉定、浦东等，也可能跟进相关放宽政策。
预计临时定向宽松政策效果有限
对于金山放宽限购，景建咨询创始人张宏伟对搜狐财经表示，限购的社保或公积金年限将从5年压缩到3年，对人才有针对性的放宽。限购并不会针对所有人放宽，限购政策将从以家庭为单位调整为以家庭和个人为单位。
“主要目的是去掉金山楼市的库存，肯定会有效果，但由于限购还存在一定门槛，居民的收入预期没有明显变化，金山楼市仍然以刚需和本地首次购房为主，因此预计此轮限购政策暂时的定向宽松效果有限。”
此前，受“认房不认贷”政策利好影响，9月上海新房市场明显回暖，据国家统计局最新数据显示，9月上海新建住宅价格环比上涨0.5%，涨幅领跑70个城市，同比涨幅也达到4.4%。
虽然市场购房情绪快速升温，但成交增速低于预期，后续仍需要政策利好持续支撑，供给侧继续发力。
据诸葛数据研究中心监测数据，2023年9月上海销售新建商品住宅11137套，环比增长5.4%，同比下降34.1%，同比降幅比上月扩大0.4个百分点。从累计成交量来看，2023年前9个月上海销售新建商品住宅111265套，环比2022年同期增长11.3%，环比2021年同期下降约20%。
从季度成交来看，前三季度上海新房成交量呈现“先稳后降”走势，一、二季度开局平稳，季度成交量维持在3.8万套以上。三季度市场回暖延续性不够，成交量略有下滑。数据显示，2023年三季度上海新建商品住宅成交35059套，环比下降8%。
金山区是偏远郊区，曾是七个郊区新城之一，但几年前降级，目前不在五个新城之中。一方面，实行三块地块，覆盖面积大；另外，外地人社保或缴税年限由五年缩短为一年，打着人才的旗号，但门槛不高，本科学历、中专职称等都可以；原本针对外地单身人士的限购政策，不局限于单身，这是最人性化的政策。
对此，张宏伟认为，金山楼市属于上海偏远郊区，在目前下行调整周期内仍属封闭市场，客户主要集中在区域内吸收，城区客户难以外溢。上海出台认房不认地新政后，金山各楼盘项目看房量增长10-20%，但成交表现好的项目主要还是区域内配套核心地块成熟、产品表现好的项目，如果有国企入驻，效果会更好。
“金山房地产市场的基本面，特别是非核心区域项目去库存的压力不会发生太大变化，金山市场仍然会保持核心区域与非核心区域的明显分化趋势。”张宏伟指出。
易居研究院研究总监严跃进认为，广州此前放松了限购政策，因此北京、上海深圳等城市对政策松绑的需求比较强烈，这次政策提到部分单身人士可以买房，是一个非常好的松绑方向。
“政策有利于去库存，在降低购房门槛的同时，也激活了合理的住房消费需求。当然，这次政策变化受到一定制约，主要针对人才；结合此前临港政策的放松，目前上海整体继续放松郊区市场的可能性不大。”严跃进说。
上海限购门槛或进一步降低，北京松绑模式或效仿上海
对于上海偏远郊区政策的放宽，是否会引起连锁反应，一位深谙房地产的业内人士指出，金山在上海打响了第一枪，崇明、青浦、奉贤、松江、嘉定等偏远郊区，以及浦东的偏远地区都将纷纷效仿。
事实上，从“认房不认贷”新政出台后上海的市场情况来看，在经历了9月份一二手房交易小高峰时期政策的集中释放后，10月份上海楼市看似已恢复常态，目前仅高端改善型仍保持较强购买力，刚需、置换需求成交已恢复常态。
张宏伟指出，目前上海楼市大致可以分为四个层级，预算2500万以上的豪宅群体购买力较强，最佳的资产配置策略是投资于最佳地段的项目；预算1200万至2500万的高端改善型群体，购买力较强，积极入市；预算500万至1200万为刚装修改善型群体。受卖旧买新环节制约，刚装修改善型群体购房理性，改善置换链条不那么顺畅，但总体仍在入市，成交量呈现回暖态势；预算200万至500万的刚装修改善型群体，受收入预期影响较大，新政出台后购房相对理性，金山楼市基本属于这一类。
“不过，与此前传闻的取消非核心区域限购相比，金山此次的放松力度并不算太大。金山此举意味着，今年上海非核心区域限购不会彻底取消，预计北京也会采取与上海类似的松绑限购模式，而深圳则会在广州模式（取消非核心区域）和上海模式之间纠结、犹豫。”相关专家也如此表示。
当然，即便未来放开限购政策蔓延至广州、上海，甚至北京等一线城市，一位资深业内人士曾对搜狐财经指出，取消房地产限购政策体现了房地产市场供需关系的变化，也是政府对当前经济形势的应对策略之一。放开限购在一线城市和部分强势二线城市是有效的。当然，需求问题最根本的解决还是经济增长问题，需要大幅刺激才能在短期内见效，需要慢慢来。
“另外，放开贷款可能比限购的效果更大，目前来看，放开限购只能说作用有限。”上述人士说。
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