先前一年，租赁费用急剧上涨，租赁中介机构哄抬价格，大量抢占租赁资源等现象频发，一度占据网络焦点，促使多个管理部门共同介入，严厉惩处违规违纪行为。
如今已过去一年，正好是新一届毕业生离开校园、进入社会的时刻，房屋租赁市场再次出现供不应求的状况，因房租急剧上涨而导致的租赁市场问题也变得越来越严重，“找房难”再次成为这个夏天的重要话题之一。
新毕业的马丹丹（化名）最近碰到了麻烦事。她所在的单位不安排住处，马上要上班的她，必须在月底之前在上海租到一个住的地方。
最初打算借助网络居间服务在上海莘庄找一间单间，不过她先后接触了好几位线下房产经纪人，又试着在好几个线上租赁网站发布需求，但最终都没有找到合适的。
网络搜集的私人出租房源，表面上看经济实惠，其实多数是中介设下的诱饵，目的是骗取租客关注，真正的合心意住所极难寻觅。租房网站查询房屋确实便捷，不过刚踏入社会的我，面对的价位实在令人咋舌。马丹丹向《国际金融报》记者表达不满，她寻觅了很久，最终选了中介一周前带看的一处房子去租，可当她再次联系那位中介，对方告知月租金已经从一周前的4000元提升到了4700元。
马丹丹的租房经历，仅是今年夏天，也是大都市租房人群的一个典型代表。
最近，《国际金融报》的记者假扮成租房者，分别和不少房东、租客进行了沟通，还去了不少中介公司和长租网站，想要把上海房屋租赁市场现在的情况弄得更清楚些。
租客租房难中介喊“没房”
两年前，租房者要寻找住处，只需经由中介与房东沟通，完成合同签署，并交付中介服务费用，这样流程就结束了，有时甚至能通过某些网站上的“个人出租信息”，租客能直接与房东建立联系并安排看房，从而省去了中间人的参与，也能够直接与房东签订租赁协议。
不过，据相关人员调查，如今租赁行业里，这种做法已经不常见了。一方面，一般中介机构掌握的房源数量有限，另一方面，寻访到直接出租给租客的业主更加困难。
《国际金融报》的记者通过随机访问一些中介人员较多的网络租赁平台，直接询问房源的真实性，在连续向十多位中介咨询后，竟然发现所有房源都是虚假的，而且其中很多标榜为“个人房源”的，实际上并非房东直接出租的。
王康声称自己是一名链家中介，他直白地说，网络上的低价房源和虚假信息是为了招揽客户，不过现在一些机构二房东也掺杂其中，真假难分，如果你真心想租房，最好还是去我们线下的门店，虽然房源的价钱没有网上公布的那么便宜，但依然非常受欢迎，要是错过了，价格还得往上走。
到了实体中介点，工作人员告知仅有两套住宅符合条件。现在正值租赁旺季，即便是规模较大的店面，可出租的房产也只有两套。其他规模较小的分店，可用的房源就更少了。这两套房子已经有好几家机构来考察过了，如果犹豫不决，很可能马上就会被别人抢先租走。王康这样向记者说明情况。
一位太平洋房屋的经纪人透露，虽然自去年起，租房中介费率由百分之七十上调至百分之百，但依旧无法激发他们从事租房业务的意愿，毕竟房源数量严重不足，他坦言，像自己这样从业十余年的资深中介，主要收入来源是房产销售，租房业务只是作为辅助，或者分配给新入职的员工处理。
中介没房源，那房源去哪了？
采访中，记者了解到，现在，许多业主选择将房产委托给专业租赁机构进行管理，这一做法已成为租赁市场的一种普遍趋势。
不少业主在回应《国际金融报》编辑的询问时都谈到，将房产出租给这些单位相当省心，他们负责进行室内布置、日常维护以及环境卫生工作，并且通常签订三到五年的稳定合同，整个过程比面向个人出租要轻松许多，而且收取的款项甚至高于自己直接经营所能获得的收益。
目前，房屋租赁领域主要由专业租赁平台主导，像中原这样规模较大的房产服务企业已经明显感受到挑战，许多经营模式相对简单的中介机构仅依靠租赁业务更加艰难，中原地产首席分析师张大伟在接受《国际金融报》记者采访时指出。
天明房产这家中介机构的从业者向媒体表示，当前小中介从事租赁业务处境十分不易，先前主要与链家、中原等大型中介机构争夺市场份额，而今还要面对自如、蛋壳等长租公寓品牌的竞争压力。这类小型中介机构实力相对薄弱，经营愈发艰难，因为难以获取房源资源，每月成交量寥寥无几，周边已有不少门店停业。
那个先前提到房东马丹丹的人，属于不放心把房产委托给中介管理的人群，他对于每周加价700元的情况解释道，被问及缘由时，他直率说明，前些日子蛋壳公寓出价5000元每月想要租下他的房子，现在他以4700元每月对外招租，这样做已经算是相当合理。
很显然，他是在参照了蛋壳给出的价格后，随即提高了房租价格。
资本涌入长租公寓惹祸？
近些年，由于“推行租赁与购买并重”、“保障租赁与购买享有同等权利”等支持性措施的实施，长租公寓变得非常热门，众多投资者纷纷进入这个领域。
从财产管理角度审视，长租住宅存在两种主要形态，一种是投入较大的模式，另一种是投入较少的模式。
第一种模式以企业自行建设、并购等途径取得并管理房产，再将其出租，依靠收取的租赁费用盈利，对管理者资本的需求很大；第二种模式则借助长期租赁或代为经营等手段聚集房产，接着转租出去，依靠租金差额以及附加服务获取收益。
因此，对市场上个人房源造成直接影响的，主要涉及两类主体，一类是具有中介公司背景的企业，例如自如和链家，还有相寓以及我爱我家，另一类则是新兴的创业公司，包括魔方公寓、寓见和YOU+等。
有人将这类长租公寓运营商戏称为“机构二房东”。
他们主要靠“搜集”社会上零散的个人房产来充实自己的长租房源库,因此,有多少房源决定了他们在市场中的影响力与价格制定能力。
去年八月，有篇题目叫《资本瞄准租房，意图榨干年轻人血汗》的文章，引发了社会对“中介式二房东”抢夺、囤积房产现象的重视。文章里，一位房东提到自家天通苑120平米的三居室准备出租，心里打算的月租金是七千五。紧接着，自如和蛋壳这两家长租公寓公司都来抢租，最后蛋壳出价一万零八百后，交易成功。
那之后，胡景辉，曾是我爱我家的高管，揭露了“房租快速上涨的缘由”，指责以自如为代表的长租房屋公司，他提出，除了市场供需、季节性变化等条件，资金大量涌入长租市场也是导致租金增加的关键因素之一。这些机构用比市场价高出20%到40%的价钱抢购房产，故意推高购房成本，使业主情绪波动，增加了他们的期望值，导致业主也索要高价，这严重违反了市场准则。
对于这个情况，自如和我爱我家分别发表文告说明，它们在租赁市场上的房源比例甚至达不到整个市场的百分之十，并且没有囤积房源、抬高房价的行为，超过九成的房源还是房东直接出租的，所以完全不可能干扰租金。
但是易居研究院智库中心研究总监严跃进持有不同看法,在他看来,长租公寓平台常常存在房源积压、租金上涨的现象,特别是在某些区域,一旦这些平台的市场份额过大,这种情况就会更加明显,究其原因,主要是信息不够公开透明,监管措施也未能及时跟上。
有房东向我反映过，他们把房屋委托给自如后，很长时间都没有租出去，而且自如的官方网站上也没有找到这些房源的记录，严跃进对媒体人员说明。
张大伟早先也说过相近看法,中介资本参与的仅是既有资产更新,这种改造不增加新的供给量,仅靠改善或拆分来赚取增值收益,对这类资本而言,这种轻投入模式很容易造成局部地方独占。
需要特别指出的是，当时胡景辉曾公开表示过一种观点：倘若众多机构继续当前这种非理性的扩张态势，那么未来一两年间，相当数量的长租公寓很有可能会遭遇倒闭的命运。
这一预言正逐步应验。自前年起，众多长租公寓服务商已接连出事。
最近，媒体也披露了乐伽公寓、安闲居等长租公寓接连出事的状况。造成他们出事的关键因素在于一种“先高价收购房屋再低价出租”的经营方式，就是初期借助金融工具大量高价买入房源进行扩张，接着因为租金收入不够支付运营开销而造成资金周转困难。
这些爆雷的真实案例亦进一步验证了其前期“高价收房”的套路。
解决“高难”问题需多管齐下
对于当前租赁领域遇到的住房获取困难以及成本居高不下的问题，社会各界持有各自不同的看法。
对于多数租客来说，找房子比租房子更难，尤其是要找到称心如意的住所。某负责长租公寓业务的企业高管李安（化名）向《国际金融报》记者透露了这一情况。他谈到，租赁市场内部存在差异，若按价格排序，则档次分明，相应的房屋装修和物业服务水准也各有不同。过去两三年间，得益于资金市场的推动，长租公寓变得十分普遍，致使价格较高的、装修较精致的以及服务更周到的房源数量急剧增加，与此同时，物美价廉的房源数量却明显下降，因此，部分并非目标客户群体的租客会体会到“租房不易”。
李安觉得，当这股浪潮平息之时，市场将重归冷静，产业会依照需要分化成长。
有位未透露姓名的房地产行业高层人士指出，长租公寓的定价普遍偏高，这种现象确实会改变一些个人出租者的期望值，进而推高租赁费用。不过，在市场巨头出现之前，租赁价格的波动主要还是由市场供需所决定。正因如此，租赁费用的急剧上涨通常仅限于那些需求量大的热门地段，而城市其他大部分区域的价格变动相对稳定。
确实，政府为提升供应量，已经着手实施相关计划。今年以来，北京、上海等城市积极推动公共租赁住房的建设，深圳、杭州等地的土地拍卖活动，正慢慢从开发商单纯争夺地块，转变为争夺租赁住房的配建比例。
另外，那些房地产公司的高级管理人员表示，租金的增减虽然从理论上讲是由买卖情况支配的，但基本价位确实以房产价格为依据，特别是在大都市。
房价居高不下决定了其租赁成本不可能便宜，租客因此认为集中式长租公寓的收费已经很高，然而众多房地产开发商却依然觉得经营上没有盈利空间，这位公司高层这样说明。
罗芳是研究租房市场多年的房东，她在海外和国内都有出租房产的经验，对记者说，把房子委托给中介机构管理是可以接受的。在租赁市场比较完善的发达国家，很多房东都愿意把房子交给中介机构处理。当然，这些中介机构必须受到市场很多规定的约束，单套房子出租的利润很低，只能依靠规模来获得收益。
罗芳曾指出，德国为租赁市场制定了专项法规，该法规明确规定了租赁合同的订立、执行、租金标准与调整幅度，同时对合同解除流程实施了严格约束。
《住房租赁法》要求各州监管辖区内，房价三年内增幅不超过百分之二十。当地设定合理租金标准，若超出此标准百分之二十，出租方即属违规，承租方可向司法途径投诉；若超出百分之五十，出租方将被认定为牟取暴利，面临三年监禁。即便出租方有合理理由调价，也需征得承租方许可。
严跃进对此着重指出，以机构二房东作为市场核心，旨在缓解租房难题，首要任务是确保监管落实，并且需要健全相关法规。
黑产衍生监管缺位
值得留意的是，根据《国际金融报》记者实地探访的情况，过去能够轻易获取的居住证，现在申请起来却异常艰难，并且已经滋生出一条以盈利为目的的非法产业链。
罗芳对记者表示，早些时候，她常为租客无偿代办居住证，如今却不再这样做，原因有二，一是网上办理居住证流程繁琐，二是许多机构中的二房东在收房时告知租客，不必代办居住证，需租客自行找黄牛处理，久而久之，她也失去了为租客代办居住证的意愿。
最后，罗芳补充了句：“关键还是不愁租。”
记者向一名中介咨询能否协助寻找可办理居住证的房源，对方发出轻笑，表示目前房源数量有限，多数房东不愿无偿提供办理居住证的服务。若需办理，中介建议联系中间人，每张收费1000元，市场价通常在1200至1500元区间，此价格已属优惠。中介同时提醒，也可尝试直接与房东沟通，但成功率不高。
某些中介机构周边，常见印有“协助办理居住证”字样的宣传单页。记者随意选了一个号码致电，接电话的人声称借助关联企业，能够批量处理，初次申请需付一千元起，后续更新或补办则价格稍低。
面对记者询问收费标准高的原因，对方解释说，公司多数客户由中介引荐，定价会随市场情况调整，现在很多租客借助二房东获取住房，房东直接办理居住证变得困难，市场状况如此，1000元已属合理价格。
对于这些情况，之前那位房地产公司负责人向媒体人透露，随着租赁行业慢慢走向成熟，难免会产生一些反常状况，例如网上充斥着大量虚假的出租信息，部分动机不良或经营能力不足的长租公寓突然倒闭，还有依附于租赁行业的非法产业滋生，一方面租客需要增强防范意识，主动拒绝违法行为，另一方面政府机构也应当设立必要的准入标准，拟定相应的奖惩规定以强化管控。
张大伟认为，当前，租赁市场缺乏有效管理。主要原因是，市场信息严重失实，因为披露信息的都是几家大型租赁公司，市场房源的实际情况究竟怎样，实际上无人知晓，因此难以实施监管。
现在，上海等城市正在改进租赁合同的网上登记和备案手续，目的是切实掌握租赁市场的真实状况，以便更有效地实施管理，这是张大伟对媒体透露的信息。
当前社会热议的“保持房价稳定、土地价值平稳、市场预期可控”，其适用范围不应仅限于房屋建造行业，还应将租赁市场纳入考量。国内监管存在不足，是造成市场秩序混乱、甚至滋生不法行为获取暴利的主要原因。严跃进提出，需要扩大监管覆盖面，并增强处罚力度。
严跃进认为，国内外租赁市场在成长期间，都会显现出租赁费用急剧上涨、房源被大量囤积、滋生不法商业链条等不良状况，不过，健全的市场需要政府部门实施监管，同时依靠相关法规进行约束，比如对恶意操纵租赁价格的行为处以高额罚款。
（国际金融报记者 张志峰 实习生 李璨钊）
