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《商业价值》注：上海的一场二手房买卖事件，让链家卷入了一场风波。 这一事件成为舆论的热点，而事件背后所揭露的问题并非交易或中介公司那么简单。 涉足金融业的中国房地产业如何独善其身？
上海链家风波源于2月23日上海消费者权益保护委员会召开的一次房产交易情况通报会。会上，黄先生哭诉了自己去年下半年在链家买房的经历。
《商业价值》记者仔细观看了黄先生在本次会议上的发言，将事件的核心细节细分如下：
1、黄先生去年8月买了一套房子（房产成交价400万）。 付了押金后，链家告诉他，房子不仅有私人抵押，还有银行抵押。 我去房产交易中心查了一下，房子底下的抵押贷款是340万。
2、链家代理人向黄先生提出将首付提高到70%。 无奈之下，黄先生向卖家支付了280万。
3、双方推进交易并签订购房合同。 请注意，这笔金额必须首先用于偿还银行和个人抵押贷款。
4、房东食言，挪用资金280万。 黄先生联系债权银行，进一步核实该房屋抵押贷款已于2015年3月逾期，房东无偿还贷款能力，房屋正在被查封过程中。
5、中介给出了第二种解决方案。 公司预付110万元继续交易，黄某同意。 2015年11月底，链家垫付资金后，债权银行解除了抵押贷款。
6、11月2日、11月10日、12月10日，房地产夫妇的公司倒闭，欠相关银行信用贷款1.5亿。 分别被浦东人民法院和二中院查封，其不属于抵押债权银行。
7、连家并没有采取任何行动，理由是合同签订后才查封房子。 黄亲自投入精力，终于解除了银行的查封。
8、2月5日，黄某向连家提出取消已垫付的房屋抵押贷款。 链家提出了两个条件：月利率1.6%； 同时，黄先生提供了替代抵押品用于预付款，直至房屋过户完成。
9、黄某父母为预付资金110万元提供信用担保，交易完成。
10、官方新闻发布会上，黄先生以案件主角的身份亮相，向连家人哭诉。
黄先生的购房经历可谓心酸：上海近几个月的房价飙升，给购房者带来了很大的心理压力。 然而，他们又遇到了这样的房东，帮忙撮合交易的经纪人也急于求成。 。 无论是中介有意还是无意，黄先生的购房过程一波三折，最后连年迈的父母也受牵连。 这一事件立即触动了房屋交易市场的敏感情绪。
“黄先生问题”是二手房交易中的通病
二手房交易本质上是一个复杂的过程。 总共由八个步骤组成：
买卖前的产权审查； 支付定金并签订合同； 赎回财产； 首付支付及资金监管； 签订销售合同； 选择银行并申请抵押贷款； 转让所有权和纳税； 后续事宜，每一步都隐藏着风险。
在这起事件中，链家经纪人的做法确实不妥。 例如，房子的个人抵押和银行抵押问题应该在支付押金之前提前告知，而不是在黄先生支付押金之后。 至于随后发生的房屋被查封的情况，发生在初次签约后、过户前，则认为房屋是在房产交易操作过程中被查封的，并非连家的主观过失。
舆论焦点之一是链家预付资金110万元的高利率——月利率1.6%，年化利率19.2%。 这远远超过银行贷款利率的四倍，也高于此前规定的18%的贷款利率上限。
那么，链家是高利贷者吗？ 根据2015年颁布实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借款人与贷款人约定的利率超过年利率的，利率36%，超出部分的利息协议无效。” 抛开中介机构是否具备经营金融产品资质的问题，链家19.2%的年利率虽然很高，但其利率水平并不违反法律规定。
因此，从二手房交易的角度来看，黄先生遇到的是二手房交易中非常普遍的问题，但为什么这个普遍问题会引起如此轩然大波呢？
房地产中介机构的快速扩张让市场感到恐慌，很容易导致市场失控。
链家近年来的扩张可谓疯狂。
链家集团成立于北京，被公认为北京二手房市场的领导者。 链家在北京地区的快速发展，正是因为它解决了二手房交易过程中的痛点，理顺了秩序，聚焦“实房”和“专属房”，在大数据方面做了充分的探索。 。
从2014年下半年开始，链家开始通过并购快速复制链家模式。
上海地产与北京链嘉地产正式宣布合并。 8月10日，德友地产正式更名为“上海链家”。 从200多家门店扩张到800多家门店，用了近半年的时间。
根据愿景，到2015年底，上海链家门店数量将达到1200家，2016年门店数量将达到1500-2000家。“预计三年内实现上海市场占有率超过50%”年。” 链家董事长左辉透露，链家对自身的愿景是“2017年交易额突破1万亿元，经纪商数量达到10万家”。
显然，以上海为例，要想占据房地产交易市场的半壁江山，唯一的办法就是快速扩张。 链家逐渐形成的垄断地位让同行感到恐惧，也让市场感到恐惧。
虽然链家2.7%的佣金一直远高于同行，但其能够维持的核心原因在于其在房源真实性和服务水平上具有优势。 生产证明核查存在缺陷、销售人员违法承诺的情况在房产中介机构中屡见不鲜。 相对而言，链家并不是业绩不佳的代表，但却很有代表性。
对于链家本身来说，做大后最大的问题是这些合并后将采用链家品牌的中介公司和经纪商是否都能严格按照链家的规定和标准开展业务。
代理人的错误或疏忽代表了私人房地产中介机构的一个普遍问题：行业监管不力。
二手房金融产品的混乱与创新的交织
近年来，互联网金融方兴未艾。 中介行业已经被卷入金融潮流之中，不能独善其身。 如何寻找新的盈利模式，成为各中介机构探索的重点。
二手房交易中房款与房贷还款金额、期限不匹配，导致交易无法顺利进行，产生了大量的实际需求。 依托中介渠道销售金融产品也是一种客观优势，这使得房地产中介与金融服务的关联成为必然。
互联网中介模式本身就包含了“为买家和卖家提供服务”的空间。 链家涉足金融较早，通过预付资金解决首付、还贷问题。 客观地讲，此类金融产品为促成交易而提供的增值服务对于交易本身具有积极的意义。 其他房产中介机构也有类似做法。
但随着链家的扩张，公司现有业务规模不断扩大，未来还将继续收购各类门店和公司。 从这个角度来看，链家必须重新规划此类资金。
链家探索的，是购房者、投资者在购房过程中盘活闲置资金、理财的重要途径。 通过金融业务，可以反哺后续的中介代理业务，特别是通过垫付资金等，可以刺激市场交易量。 只有有了交易量，才能从中间业务和金融业务的各个方面获得利润。
所以，我们看到：这两年，链家在二手房交易方面的服务已经延伸到了金融。 链家推出的三类金融服务包括：一是链家理财，二是链家金融产品，三是链家资金监管业务。
其理财业务的发展模式为：房产销售-银行抵押-资金托管-产权服务-过桥融资-理财。 线上连接投资者投资需求，连接线下房产交易。 借贷需求，形成产业链。 链家理财资金主要来自三个来源：链家自有资金、员工自愿准备金+社交平台融资，基础利率为6-7。
基于上述模型的金融产品大致可分为三类：
首先是财产赎回。 当业主出售房屋，遇到银行抵押贷款未偿还的情况时，链家投资还清银行贷款，赎回房产；
二是预付尾款。 想要买房的客户已向银行申请贷款，但因审批流程等问题而无法及时拿到贷款。 如果业主需要在合同到期时付款，链家将向其垫付贷款；
三是过桥贷款。 业主在买房的同时需要出售房屋筹集资金。 但是，销售和购买时间可能不一致。 业主可以将房子抵押给链家。
链家的资金监管业务是立方通，一个类似于支付宝的第三方支付平台。 链家的金融布局表明，在二手房交易中，链家并不是简单地收取佣金，而是延长和最大化资金在系统中停留的时间，更多地向财务收入倾斜。
然而，交易时间的延长使得出错的可能性更大。
大都市房价上涨与经济下滑的真实反映
返回事件发生地上海。 今天的上海，楼市依然火热。
2015年，上海房地产市场名副其实第一。2015年，上海一手、二手房成交总量4986万平方米，超过66万套，交易金额1.4万亿元。 金额和面积均比北京高出2000万元。 平方米和6000亿元，比深圳高出3000万平方米和9000亿元，也远远超过国内其他城市。 2015年，纽约和香港的商品房成交量分别仅为7万套和6.3万套。 也就是说，上海楼市位居全球第一。
国家统计局数据显示，2015年上海房价指数以118位列第二。链家地产数据显示，2016年1月，上海商品住宅成交均价为35900元/套。平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%，创下上海商品住宅均价历史新高。
高房价给很多购房者带来了压力。 与此同时，随着经济下行压力加大，我国大量民营企业倒闭失业。
公开报道显示，黄先生遇到的房东也面临着“民企倒闭”的困境。 面对1.5亿元的信用贷款，他只能通过房产抵押等方式寻求缓解。 根据物权法规定，所有权人有权依法处分自己的不动产或者动产。 因此，房产所有人出售抵押房产并不违法。 但当房产所有人无力清偿债务时，房产交易中心的抵押登记无法取消，交易过户也会受到阻碍。
从这个意义上来说，房东或许应该对房价上涨表示感激。 如果房价下跌，没人买房，很多房子就会变成不良资产，被束之高阁。 银行贷款无法收回，造成大规模损失，进而引发多米诺骨牌效应，造成危机。
