如果说世界上最难等待的一件事，那就是中国房价下跌。
根据今年2月、3月、4月数据（如下）：
一线城市继续保持强劲增长势头，三个月内增长了6%。
二线城市保守出击，三个月涨幅3%。
其他城市也缓慢复苏，三个月内上涨了0.8%。
简单来说就是三个字，还会继续上涨。
虽然一波又一波的限购措施出台，虽然各种招数试图对付房价这个孙悟空，但无论你是谁，它都不为所动。
比如深圳今年的大动作是用参考价调控房价，深圳市住房和城乡建设局发布住房参考价，银行审批贷款的时候就按照这个参考价来发放贷款。
偏离参考价过多的，将不予贷款。随后，东莞、成都等地纷纷效仿，政府公布当地二手房指导价，每半年更新一次。
那么，这有用吗？乍一看，这似乎有点用处，但仔细一看，它并不是很有用。
据WIND数据显示，4月深圳二手房市场迅速降温，4月二手房成交0.49万套，环比下降28%，同比下降36%。
（“环比”指与上月相比，“同比”指与上年相比。）
5月份深圳二手房过户量回落至3000套。
买卖已经停止，但对房价的影响并不大。
上海也在严厉打击房价，实施房屋限售，按优先购房政策购买的商品房，必须网上签约5年后方可出售。
但这有什么用呢?4月份，上海新建商品住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨4.9%。
好城市的房子都是硬通货，大不了最近不卖，成交量下降不代表房价下降，只是政府在用力量压低需求而已。
如果你是一线城市的房东，你肯定不相信房价会跌，那么早卖和晚卖有什么区别呢？
刘先生是典型的炒房狂人，目前在一线城市拥有11套房子，为了躲避政府限购，他想方设法钻政策空子，最搞笑的是，为了躲避限购，他还和妻子假离婚。
这11套房子里，有好几套房子都是用好朋友的名义购买的。
接受采访的刘先生也直言不讳，他说：“我不知道我还能投资什么。你告诉我，我还能投资什么？”
“中国市场和海外市场是割裂的，我们普通人有很多限制，不能投资海外，你投资中国股市，就能分到很多肥肉，让人笑掉大牙的事情更是数不胜数，我们怎么能打得过他们（指大股东）呢？”
“那你告诉我你还能投资什么？把钱存在银行等着通货膨胀？那你就得去房地产市场了。”
刘先生的心态是中国投机者的普遍心态。他们有钱却无处投机，所以纷纷涌入房地产市场。
对于这样的炒房者来说，他不可能低价抛售这11套房产，如今政策压力之下，他会继续持有这些房产，等待下一次抛售机会。
此外，近一年来受疫情影响，人口南移的趋势也进一步推高了房价。
中国房价最低的7个城市全部在北方，其中5个在东北。
由于北方传统重工业城市经济活力下降，东北地区自2013年以来陷入“人口自然增长”与“人口机械增长”双下降的现象。
去东北的毕业生中，只有14%的人会回到东北工作，其余的人要么去了北京，要么去了南方。
北方经济下滑的直接后果就是人口进一步向一线城市集中，人口越集中，房价越难回落。
如果区域间能够均衡发展，谁愿意离开家乡呢？但现在的现实是，中国南重北轻，区域发展越来越不平衡，为一些城市房价持续上涨提供了基础。
另一方面，自从媒体大量报道鹤岗等城市的超低价房以来，这些房价最低的城市居然也迎来了一波大涨。
老煤炭基地黑龙江七台河产量竟同比上涨10%以上，石嘴山产量同比也上涨了15%左右。
这足以说明中国有些人确实是钱太多了，没地方放。
有人说，中国的房价已经跌了，你看北方一些城市的房价，两三千元一平米，不是跌了吗？
但对于不喜欢香菜的人来说，即使价格降到每磅一分钱，你也不会买。
你愿意生活在工业衰退、矿产资源枯竭的城市吗？
没有朋友，没有工作，没有亲人，去那里有什么意义？除了少数生活在那里的自媒体人，谁会去那里？
所以现阶段中国房价下跌绝对是一个伪命题。
房价下跌是你不愿意看到的，看看现实，你想呆的城市房价都在快速上涨。
还有人说，房产税是一个有力的武器，一旦实行房产税，房价一定会跌。
我这么说吧，关于房产税，你看十年前新闻就已经说了，它是房价的一大杀手。
可是我们喊了十年、呼吁了十年，大凶手怎么还没来呢？
原因很简单，因为它确实是个“大杀器”。
有人说房产税不应该开征，会害死贪官、害死富人，所以阻力很大，一直没有开征。
这都是胡说八道。
房产税讨论了十年还没出台，根本原因只有一个，就是下面这张图：
房产税之所以开不开，与地方财政收入有直接关系。
首先应该明确的是，中国大多数城市仍然高度依赖土地财政。
什么是土地财政？
简单来说，地方政府要给你修桥修路，给你建学校建医院，给你招商引资，给你补贴工厂，地方政府需要花的钱，大部分需要来自土地财政。
即地方政府把出让土地的钱用于地方发展。
地方政府卖地收入逐年增加，如下图所示。2020年，中国土地出让金额创下历史新高。
这是一个循环：高房价、高地价、当地高收入，三者相互依存循环。
当当地政府拍卖一块土地时，一批开发商就会争相竞标，因为他们相信在该土地上建造房屋可以赚很多钱。
土地拍卖价格越来越高，使得房价也越来越高。
就好比土地是一种原材料，如果原材料的价格很高，那么最终产品的价格就不可能低。
对于地方政府来说，土地财政是他们最重要的财政收入来源，所以看到我卖的地价越来越高，他们自然乐意。
久而久之，高房价、高地价、当地高收入形成了一个默契的循环。
以下是中国城市土地财政依赖度排名：
越是依赖土地财政的地方，当地政府出让土地的积极性就越高。
另一方面，一个地方对土地财政的依赖越少，说明这个地方的经济活力越强，地方政府的财力来源也越多元化。
上周，一则《关于土地使用权出让固有收入划转税务部门征收的通知》出台，一时间大家都以为土地出让收入将不再是地方的，而是中央的。
但这是一种误读。
将来土地卖价钱还是属于地方政府的，但是原来是通过国库来收，将来是通过税收来收。
数据存储方式的改变将使中央政府能够更加实时掌握地方土地出让和支出的具体情况。
简单来说，中央不从地方攫取土地财政收入，但会盯着你如何使用这些收入。
比如一些地方政府大搞形象工程、面子工程，修了一堆没人用的公共设施，有的地方整天都在挖地、修路，这些都给地方财政造成了极大的浪费，浪费了地方土地财政收入。
未来通过改变收支方式，中央可以实时掌控地方土地财政的支出，尽量避免地方土地财政的挤占、盲目使用和浪费。
那么回到正题，既然房产税是杀房价的有力武器，那么它和土地财政到底是什么关系？
首先要明确一点：房产税开不出来，与地方政府难以减少对土地财政的依赖有直接关系。
那张图上有几十个城市依赖中国的“中高土地财政”，而且都是一些知名城市。
我问你们，如果实行房产税，这些地方政府的收入从哪里来？
房产税一旦实施，房价必然下跌，房价一旦下跌，开发商拿地热情就会大幅下降，如果开发商不拿地，地方政府的财政收入大头就没了。
那有人说，为什么房产税一实行，房价就会跌呢？
我举个例子你就明白了。
房产税是每年都要交的，假设房子价值500万元，每年至少要交1%，也就是说这套房子当年要交5万元的房产税。
进一步的政策可能是，如果你拥有一套房子，你就免征房产税；如果你拥有两套房子，则免征 1%；如果你拥有三套房子，则免征 2%；如果你拥有四套房子，则免征 3%；如果你拥有十一套房子，则免征 10%。
像开头刘先生提到的，他拥有11套房产，一年缴纳的房产税是房产总价的10%，假设这11套房产在一线城市的评估价值合计为1亿元，那他仅当年缴纳的房产税就有1000万元。
他一年交1000万的房产税，十年就是1个亿，他还敢炒房吗？
但这里存在一个问题，房价下跌，地价必然下跌，地价下跌，地方财政收入也会下跌。
也就是说，如果地方财政收入下降太多太快（像上面提到的高度依赖土地财政的城市），土地财政收入的突然下降必然导致地方债务问题，地方政府没钱了，欠下的债务还要还，不还下去，地方政府怎么办？
如果一个地方政府财政出现问题，中央政府可以帮忙弥补，但如果十几个甚至几十个地方政府都因为财政收入大幅下降而出现“地方债务问题”，那怎么办？
那该怎么办呢?那就形成全国性的系统性金融风险了。
这是一个大问题。
所以看上去是征收“房产税”的问题，但实质是地方政府盈利能力和债务的问题。
而要开征房产税，有一个很重要的前提：必须先减少全国大部分大城市对土地财政的依赖。
只有地方政府不再依赖土地财政，有更加多元化的财政收入渠道，才可以推行房产税，而不必惧怕“房产税”带来的巨大系统性风险。
那么地方政府有什么办法可以摆脱对土地财政的依赖呢？
这是一个很长期的问题，土地财政的本质就是钱，不靠卖地来赚钱，只靠税收来赚钱。
但对于产业单一的地方政府来说，增加税收并不容易，一个城市要转型，要提升城市吸引力，要改善城市服务，要吸引多元化人才，这些都不是五到十年就能完成的。
这需要智慧、需要勇气，更重要的是一个长期稳定的地方政府团队。
短期内不可能扭转地方政府对土地财政的依赖，这意味着作为压低房价“杀手锏”的房产税也不可能在短期内出台。
中国各大城市的房价还会继续涨，当然一些你不想买或者不想买的城市，房价就会跌。
但对于不喜欢香菜的你来说，香菜价格下跌与你有何关系？
