作者 I 老陈
老陈说房指南 |买房建议
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01
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库存积压严重
2024年年末，我国新房库存的金额已经攀升至93万亿元，这一数字几乎占据了国内生产总值(GDP)的七成，远远超过了国际上的安全警戒线。在众多二线城市中，部分城市的去化周期已经超过了30个月，这使得开发商陷入了“降价就会亏损，不降价又难以回笼资金”的两难境地。以长三角地区的一个地标性项目为例，其楼面价格高达3.8万元每平方米，但周边的房价已经下跌到4.2万元每平方米，导致其利润空间受到了极大的挤压。
债务压力倒逼降价回款
房地产行业的负债总额已经上升到了59万亿元，其中，像万科这样的头部房企在年报中显示年度亏损高达450亿元，而一些企业的利息支出甚至超过了销售额的30%。据高盛的测算，开发商的融资成本超过了7%，这一情况迫使企业不得不通过降价来加快回款速度。
人口与需求的结构性萎缩
2024年，我国总人口降幅超过百万，首次购房者的平均年龄从2018年的29岁上升到了34岁，购房决策的时间跨度也延长到了9个月。在刚性需求减少的同时，改善型需求的释放进度缓慢，这两者共同作用，进一步削弱了房价的支撑力。
02
政策托底效应：缓冲跌幅但难逆转趋势
尽管政策持续宽松，但其对房价的托底作用存在局限性：
需求端刺激的边际效应递减
当前房贷利率、首付款比例以及交易税费等政策已经下调至前所未有的宽松程度。以四大一线城市为例，它们已经完全取消了普通住宅的标准，而二套房的契税也从3%下调到了1%至2%。然而，由于居民对于收入的预期较为低迷（2024年人均可支配收入的增长速度仅为3.5%），购房的信心恢复得较为缓慢，市场交易依然以价格换取销量为主要策略。
现房销售与“好房子”的供给转型
2024年，现房销售的比重达到了26.5%，而试点区域也扩展到了30个省市。尽管现房销售有助于增强购房者的信心，但在短期内却加大了开发商的资金负担，迫使一些房地产企业不得不降低预售项目的价格以加快销售。另外，随着“好房子”供应量的提升，例如第四代住宅的增多，虽然满足了人们改善居住条件的需求，但仍然难以缓解整个市场的库存压力。
政策效果的滞后性与区域差异
中信证券等机构提到，政策影响市场的时间跨度大约在3至6个月之间。根据2025年4月的数据，广州、上海等城市的交易量较上个月下降了20%至30%。与此同时，武汉、成都等新兴的一线城市却呈现出相反的趋势，交易量有所回升。这一现象反映出政策效应在不同城市间的分布呈现出明显的“冷热不均”态势。
03
区域分化：一线城市企稳，三四线持续承压
房价跌幅的范围需结合城市能级具体分析：
核心城市跌幅收窄至10%以内
北京、上海、深圳等一线城市，凭借其经济活力和人口的不断涌入，预计到2025年，房价有望率先触底反弹。以上海为例，其新房价格已连续30个月实现环比增长；而杭州、成都等实力强劲的二线城市，预计房价跌幅将控制在5%至8%之间。
三四线城市跌幅或超25%
人口外流以及库存积压问题（例如某些城市空置率超过30%）使得三四线城市的房价失去了支撑力。据高盛预测，这些城市的房价在2024年之前可能进一步下跌20%至25%，而一些偏远地区的项目甚至可能跌幅达到一半。
04
风险因素：外部冲击与政策博弈
全球经济波动与贸易摩擦
美国实施的“对等关税”措施对出口导向型城市，诸如深圳和宁波，造成了经济上的额外压力，进而对购房需求产生了抑制作用。
房企债务风险连锁反应
在Top50房企中，已有12家企业开始了债务重组的进程。如果这些企业的资金链问题进一步恶化，极有可能导致降价现象在行业内蔓延开来。
政策力度与市场预期的错配
若城中村改造项目及专项债收储等政策未能按照既定计划顺利实施，那么房价下跌的持续时间可能会被拉长。
总体而言，2025年国内房价整体降幅预计在15%至25%之间，三四线城市及偏远区域的房产跌幅可能逼近最高限，而主要城市的降幅有望被限制在10%以下。针对购房者而言：
针对有迫切需求的消费者，建议关注位于一线及强二线城市核心区域的升级改造项目，在政策利好期间（例如公积金贷款利率降低、购房限制放宽）或是出现“低价购买”良机时。
投资者应当对高杠杆带来的风险保持警觉，并优先考虑购买现房或选择具有国资背景的项目，同时应尽量避免投资三四线城市中的非核心资产。
从长远角度看，房地产市场将经历一个“L型”的复苏阶段；2026年以后，主要城市的房地产市场或许将逐步趋于稳定；然而，全面上涨的时代已经结束；市场分化以及结构性机遇将逐渐成为常态。
