上海、北京
中国大陆仅有的两个超一线城市
北京：中国政治、文化中心，在教育、医疗等资源方面具有得天独厚的优势，有“帝都”之称。
上海：一个拥有开放国际视野和多元化生活方式的经济中心，有“魔力之城”之称。
因此，全国知名度最高、综合实力最强的两个直辖市，长期以来一直是房地产市场最坚固的堡垒。
但自2024年以来，两大超一线城市房地产表现呈现明显分化：上海内向型，豪宅驱动市场；北京外向型，刚需韧性增强。
自从上海逐步放开房价管制、放开土地拍卖以来，豪宅市场开始繁荣，而惨淡的基本住房市场却被忽视了。
近日，绿城刚刚拿下徐汇地块，楼面地价13.1万元/平米，打破全国单价纪录，同日，三块非核心地块均由央企底价支撑。
不过，北京豪宅市场有所降温，高端市场表现停滞，但刚需市场正在支撑楼市。
相比上海市场豪宅销售的火爆，北京2024年并未出现一例“日售房”的现象，反而是基本满足需求的房源、危旧房、学区房等成交活跃。
01
在豪宅的带动下，上海的销量大幅增长
今年上半年上海豪宅完全走出了一条自己的路。2024年上半年上海新开盘房地产项目149个，高端新房供应量也较往年大幅增加，其中：10万+套27套，8万+套39套
上海10万+房地产项目趋势，来源：高力国际
相信很多人原本以为海量供应会压垮市场，却没想到豪宅开始“涨价清库存”，这些标签接连引爆楼市：即售即空、100%去化率、单日销售破百亿……
3月份，新天地中海顺昌九里512套大户型基本全部销售一空，总销售额近200亿元，创下单一项目销售新纪录。
4月，融创外滩一号二期开盘，共计204套公寓，均价5000万元，售罄率100%，总销售额逾99.9亿元。
同年4月，陆家嘴凯旋门滨江楼盘以每平方米16.7万元的单价开盘，212套单元吸引近千组团前来购房，首期销售额达99.97亿元。
随后，上海豪宅开始声名鹊起，热卖频频上演，不少上海工作多年的房产中介和媒体惊呼：“原来上海还有这么多有钱人。”
一方面，城市顶级地段仍有价格升值空间，拉动改善型产品更新链，为二手房市场注入活力。
另一方面，上海土地拍卖宣布“价高者得”，同时发布新地块房地产联动价，进一步刺激房企在土地拍卖市场的发力。
2024 年上半年高端住宅交易量，来源：Crane
但在豪宅的带动下，上海房地产市场在很多人眼中依然充满挑战甚至危机。首先，豪宅价格大幅上涨之后，二手房价格已经无限接近，尤其是近两年二手市场加速上涨，大部分区域价格倒挂现象几乎消失。
一位关注豪宅市场的朋友，最近看了不少新建屋邨，并与同一地区的二手房作比较，感叹：“现在买二手房越来越划算，确定性强，不用等。”
02
新项目差异化明显！
楼市如冰火两重天！
比如今天龙盛湾正式开放选房，一位朋友这样形容：最后感觉像抢白菜一样，家住160号附近的她，只抢到了一套二楼……
项目143平小户型更是卖得很快，280多组团认购，叫价都快到60号了，上区143平小户型只剩下12套了。从截至下午13点半的销售情况来看，销售最快的143平小户型和中下区大户型价格都在1800-2500w左右。所以现在手上有2000w+的上海买家是真的着急了……
上海核心区域买房门槛今年来“双跳”，今年春节后，滨江凯旋门、中海顺昌久里将最高限价从14万+下调至17万+。短短几个月后，随着17万+徐滨地块正式开售、翠湖六期22万+的泄露价格，明年上海豪宅新一轮涨价潮在即。
有时候不得不承认，只有涨价才能减少库存。事实上，很多人对整体房地产市场并不那么乐观的预期并没有改变。然而豪宅一涨再涨，而且很快就售罄，让很多人不得不相信“抄底窗口”正在快速关闭。如果你想在上海核心区买房，可能真的不用再等了。
03
预算2000万
很多真正想买房的人现在都很着急
在上海豪宅门槛普遍提高的当下，预算2000万左右的购房者最容易受到伤害，因为心理落差太大。预算较高的客户或将感叹房价涨得过快，或将继续选择核心地段的项目。
但对于那些只能拿出2000万以上预算的人来说就不同了，去年上海最好的地段基本都在13、14万左右，也就是说只要能拿出2500万，基本上可以挑上海任何一个豪宅项目。他们是“天之骄子”，对地段、规模、品质的要求自然非常高……
但如今，内环内13万以下的新房基本找不到，徐汇滨江的房价直接从13万涨到了17万多。以徐汇滨江为例，同样2500万，去年可以买到190平米的大户型，现在只能考虑140平米的改善型。
目前看来，不能只向“小户型”妥协，上海豪宅不少都是170平米起步，其实你连“凑合”的机会都没有了……
04
2500W级“速效救命丸”
就这样。
就像一开始那位朋友一样，她之所以如此急切地入市，是因为看了很多房子，虽然符合自己预算的房子都已经售罄，但为什么她要选择苏河湾呢？
首先：苏河湾是市中心少有的兼顾商业、文化、艺术、生态的区域，位于河流与湖泊交汇的黄金地段，是15万以下新房区域中，极少数各方面都不输于市中心的区域！
其次：当然，她也考虑过其他项目，包括龙盛湾最后一批房源，但考虑到机会不多，又担心涨价，她决定“能先买就先买”！
而事实也确实如此，上海我们粗略统计了2500万左右的选项，基本无明显短板的就这几个选项：徐汇滨江中海零邸九旭、黄浦绿发浦江花园、保利世博二期！
05
终极分化，人口战争开始
上海不少豪宅的背后，都是来自江浙沪的富裕家庭，由于上海的落户、购房政策较为友好，吸引了来自全国各地的购买力。
今年上半年，苏河湾豪宅龙盛湾开盘，共筛选518组客户，其中身份证“310”开头的上海本地人有226组，占比仅43%左右；非上海户籍中，江苏人有76组，浙江人有69组，江浙沪三地购房者合计占比超过七成。
上海作为一线城市，买房逻辑与二三线城市完全不同，一线城市不可复制的各类资源会对周边城市产生巨大的虹吸效应，但由于特殊的户籍和限购政策，并不是所有人都能在一线城市买得起房。
为什么大家普遍认为一线城市最安全？因为他们总有抵御房价下跌的最后武器：放宽户籍或限购政策。这不仅是城市资源的竞争，更是人口政策的博弈。因此，上海房地产市场有底气挺过周期。
如果上海没有这些来自全国各地的购买力冲击豪宅市场，整个市场的活跃度自然会下降。前几年，一线城市都在“人口结构调整”，常住人口普遍流失。去年开始，随着经济和房地产市场的变化，人们对人口的渴求也越来越强烈……
06
终极分化，人口战争开始
未来上海房地产市场将放开土地拍卖限价，新房价格将继续上涨，倒挂的趋势很快会消失。这已经成为大家必须接受的现实。未来买新房就像买普通家电一样，更多的带有消费属性，不像过去很多人追求投资、升值。
新房比旧房贵，“房是用来住的，不是用来炒的”，回归居住的本质。也就是说，不要想着通过买卖房子来赚钱。以后新房的选择会越来越少，成本也会越来越高。那么现在“沉默的大多数优质笋”的价值就凸显出来了。所以程娇辛苦推荐的一些超级笋，值得你“重新评价”
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