当香港豪宅市场此刻重新开始升温起来的时候，有一栋独立洋房，它位于太平山顶那儿，再度进入到人们的视野里面了。
那位原主人，是深圳神秘富商，是祥祺集团董事长陈红天，他曾公开叫板李嘉诚。
随着时间推移，情况发生了变化。这处建筑物，那个曾经打破亚洲洋房价格记录的物业。现在成为了银行手上等待合适价格出售的资产。这也反映出了一个激进扩张阶段过后遗留下来的影响。
2月24日，彭博社援引知情人士消息称，东亚银行（00023.HK）在寻求卖出位于香港山顶歌赋山道15号的豪宅，售卖价格至少为10亿港元。
经过长达两年时间的招标，在2025年8月份的时候，东亚银行拿出7.9亿港元的资金买下了该物业。要是最终是以10亿港元的价格成交，那么银行将会获得2.1亿港元的账面盈利，然而跟当年陈红天21亿港元的买入价格相比较而言，这笔资产依旧折价超过了一半。
这桩交易的前后经过并非繁杂，据了解，早在二零一九年上半年的时候，东亚银行曾针对该物业承接了一按还有二按，只是贷款的额度不清楚。
2023年3月，鉴于陈红天资金周转陷入困难境地，并且未能按照约定时期偿还债务，这种情况下，东亚银行对上述物业实施了接管行为。
从那之后，这家银行多次试着脱手这一处物业，在没有结果以后把它买下，从债主变成了业主。一直到最近市场气氛得到改善，物业处置节奏加快了。
据悉，有知晓情况的人士透露，银行方面就连建筑的外墙都实施了翻新举措，凭借此来增强其在市场当中的吸引能力。
01
豪宅市场回暖
此时东亚银行予以出手选择，并非是偶然的情况。香港住宅市场在历经了几年的低迷态势以后，于2025年呈现出了久违的反弹现象。
公开呈现的数据表明，过往的一年当中，香港地区的房价出现了上涨的情况，上涨幅度为百分之三点二五，这达成了四年时间以来首次达成年度上涨的状况。
花旗集团预测，2026年香港楼市仍有上行空间，摩根士丹利等华尔街机构也做出了同样的预测。
豪宅市场回暖，这种回暖表现得特别明显。按照莱坊所做的统计来看，在2025年第四季度的时候，成交价格超过千万港元的住宅买卖数量达到了81宗，此数量是自2021年末以来的最高纪录。
港股市场呈现走强态势，这进一步促使，那些身为对冲基金经理的人员，还有作为银行家的人士，以及身为企业高管的人员，这些处于高净值范畴的群体，再度变成豪宅买家之中起主要作用的力量。
在这般的背景状况之下，银行着手开启加速进程，去进行出清操作，此出清所针对客体乃是此前由于不良贷款缘故而予以接管的抵押物业哟。
过去几年间，鉴于楼市一直处于低迷状态，致使部分富裕家族出现违约情况，或者国际基金出现违约状态，又或者本地开发商发生延期还款现象，进而导致金融机构的不良贷款率被动地上升了。
在于市场呈现回暖态势的情况下，银行顺势去出售抵押之资产，如此一来便能够实现资金的回笼，并且还能够对资产负债表予以修复。
在这一轮周期里，歌赋山道15号是典型样本，它处于香港山顶极为核心的位置，此位置所在街道只有五个住宅项目，且该房产能将南区的双海景尽览眼底。
这个项目是那种典型顶级私宅配置，它占用的土地面积大概是18469平方尺呢，现已经被建成了存在三个楼层、六个居住房间的那种需要独立建造的洋房，有处于配备在地下的两层车库，还有一层是单独的车库，另外还有面积特别大花园以及庭院。
更重要的是，这宗地块自身带有光环，2016年6月，陈红天花21亿港元买下该地皮，它能建楼面9235平方尺，楼面尺价约22.74万港元，那时刷新了香港乃至亚洲洋房价格纪录。
彼时的高价成交，被视为资本涌入香港核心地段的标志性事件。
然而，只是短短的几年过后，这个创下纪录的项目，却因为资金链方面出现的问题，被银行给收回了，之后又以不到四成的价格，被人给买下了，由此足以看出市场周期是多么的剧烈。
02
深圳神秘富商陈红天
道名为歌赋山的那个位于编号为15号之处的命运，同样是深圳有着神秘身份的富商陈红天其个人财富所走过的路径的一种体现。
关于发家历程，陈红天自己公开讲的并不多，所以显得挺神秘。公开资料表明，他是1959年出生的，在上世纪80年代辞去公职前往深圳闯荡事业，并且在1990年创建了祥祺集团。
有了一定财富积累之后，在二零一五年到二零一七年间，陈红天在香港的英国殖民统治时期的楼市不断买入货物，投资的总额达到了将近一百亿港元。
自2015年开始，陈红天于香港大力购入物业，涉及资金约69.87亿港元，包含山顶豪宅，还有东半山项目，以及商用物业。
有一项极具代表性项目，它是位于红磡的One HarbourGate东座整栋写字楼，2016年7月时，他花费45亿港元把该项目买下，还为其取名为“祥祺中心”，并将其用作祥祺集团香港总部。
这栋楼房，有十五层那么高，总得合计面积约莫达到二十七.九万平方尺，它临近大海，属于甲级写字楼，曾经有段时间，被看作是它朝着国际资本市场迈进而展现出的一种象征。
然而，随着市场发生转变，该资产的价值显著地回落了。在2024年12月的时候，该物业被出售给香港都会大学，成交价格为26.5亿港元，相较于当初买入时的价格，在账面上缩水了大约18.5亿港元，其跌幅超过了40%。
于此同时，陈红天在伦敦楼市有关物业的投资，同样是高度依靠银行进行融资的。
多笔杠杆投资叠加，在楼市巨变时带来了较高的财务压力。
祥祺集团承认自家存在“阶段性现金问题”，这一承认来自2023年5月的一份声明里，导致出现如此情况的缘由有着多笔大额应收账款遭遇被临时悔约情形，还有缘由正是内地业务推进受到阻碍。
较有意思的是，在此之前，陈红天家族曾凭借355亿元身家，在《2022胡润全球房地产企业家榜》中位列第41名，而排名第1的乃是李嘉诚家族。
陈红天，原本在全球房地产富豪榜前50名之中，然而，名下房产却被东亚银行接管，而这一系列情况，竟然发生不到一年。
需要特别指出的是，陈红天，他不仅仅是因为投资方面表现得激进为人所知，还由于言辞方面十分犀利，所以接二连三地成为舆论所关注的重点对象，这是值得一提的。
2020年10月，在粤港澳大湾区青年企业家颁奖典礼举行之时，他一度宣称，李嘉诚先生处于我们身旁算不上什么，其拥有的身家算不了什么，企业所具备的规模也算不了什么，实际上长和系的市值仅仅不到2000亿，这也算不了什么，大家理应把目光放得更开阔一些。
这番言论引发外界产生争议之后，他又在2022年年底，借助深圳市同心俱乐部官方微信公众号发布文章来澄清原本意思。
另外，于二零一五年那场“宝万之争”内，他凭借同心俱乐部主席这个身份去发表文章，大力支持姚振华，并且针对王石给出尖锐批评。
在有关资本市场以及企业经营的文章里，他作出了这样的表述，我们在资本市场以及企业那里，必须要依循这样的一种游戏规则，企业处于谁的掌控之中，那么说话就得算数，不然便得听从掌控者的，这属于大家都应当知悉知晓是正常道理的一种情况。
这篇题为《谁是野蛮人？》的文章最后写道：
对职业经理人而言，若其不待见新的股东，或者不喜欢“老板”，这是我们都清楚的情况，此时他仅有一个举措，那便是辞去现有工作，去谋求别的职位。北方话将此称作“滚蛋”，广东话则叫做“劈炮”。
认为李嘉诚不值得瞧得起，叫王石离开等话语，使得陈红天在深圳富豪群体当中显得与众不同，有独特之处。
03
结语
此时返回，歌赋山道15号的被售卖，也许仅仅是陈红天资产重组进度里的一处要点。
对于银行来讲，这属于一回典型的不良资产处置情况，对于市场来说，这是香港豪宅板块呈现复苏态势的一种信号。
而对于陈红天个人来讲，这愈发像是一个时代给予的注解，这个注解呈现出这样几点，先是从激进扩张，转变为被动收缩，而后又从高杠杆状态，走向去杠杆状态。
房地产市场于香港所呈现的周期，从来都并非单纯归属于地产商，或者投资客，它同样也是归属于银行以及资本的。
当价格上行时，杠杆被放大；当价格回落时，风险被显现。
歌赋山道15号的易手，正是这条周期曲线上的一个清晰刻度。
