#房产侦探#一般来说，二手房分为住宅和非住宅，非住宅主要包括市场上常见的商住两用房、商住两用房、商务公寓等。
非住宅类房产虽然价格便宜、不受限购限制，但存在入市难、产权年限短、水电及物业费昂贵、无学区房等弊端，因此大多数人通常购买住宅类房产。
对于住宅物业而言，主要涉及的税费包括个人所得税、增值税和契税。前两项在满足一定条件的情况下可以免税。例如在上海，如果房产拥有五年以上，可以免征个人所得税，如果房产拥有五年以上，可以免征上海。
即便如此，剩余的1%-3%契税在房价较高的城市仍然是一笔不小的开支，尤其是在一二线城市，属于卖方市场，卖方报出最终价格，而各种税费则约定由买方承担，这无疑增加了买家的资金压力。
因此，不少买家为了少交税，便与卖家约定在网上合同中故意写低房屋交易价格，以节省交易成本。
可以说这种避税手段在二手房买卖中并不少见，但在实际操作中，一定要了解法律风险，知己知彼，方能将避税带来的法律风险降到最低，否则最后承担严格的法律责任，得不偿失。
一、行政处罚风险
如果你写了一个很低的购房价格，只有你们两个人知道，如果双方没有矛盾，税务局肯定不会知道你偷税漏税的事情。但是一旦房价上涨，卖家就会觉得按约定的价格卖掉是亏本的，会以不知道偷税漏税是违法为由拒绝配合买家办理银行贷款或房屋过户手续，并向税务机关举报，不让交易正常进行，除非买家愿意出更高的价钱买下这套房子。
实践中，税务局接到举报后，在征收税款时会处以罚款。根据《税收征管法》第63条，低价销售属于偷税漏税，须缴纳罚款：
1.应交税费；
2.每日收取0.05%的滞纳金；
3.处少缴税款50%以上5倍以下罚款。
另外，税务局不管你们双方约定的税款由谁承担，而是直接要求法定纳税人按照税法规定承担上述行政责任。
以上海为例，郊区一套两室一厅的二手房大概80平米，以郊区均价5万元/平米计算，总价400万，所有税费都由买家承担，这上海属于正常情况。
理想情况下，房子满足“满五年且唯一一套”和“满五年”的要求，所以免征个人所得税、增值税及附加，剩下的主要税种就是契税。如果购买的是家庭唯一一套住房，契税的计算规则是：
1、房屋面积≤90㎡，缴纳成交价的1%；
2、房屋面积大于90平方米的，缴纳成交价的1.5%；
我们这里要买的二手房面积是80平米，契税是1%，也就是400万×1%=4万，如果房价降到350万的话，契税就是350万×1%=3.5万。
要交的税款是：4-3.5=50万元，第100天卖家举报偷税漏税，如果一次性计算罚款，税务局需要交：0.5×2+0.5×100×0.0005=10.25万元，是偷税漏税金额的两倍。
以上情况是个人所得税和增值税满足免税条件，若不满足免税条件且售价较低，则需要缴纳个人所得税或契税。这两个税的法定纳税人是销售者，税务局会要求销售者缴纳相应的税款、滞纳金和罚款。
卖家补税后，可以向买家提起诉讼，要求其赔偿。法院会考虑各方过错程度，判定买家应承担一定数额的税款。但无论能获得多少赔偿，单纯提起诉讼都需要耗费时间、精力、诉讼费、律师费，得不偿失。
二、刑事责任
如果双方降价幅度均不大，且涉及偷税漏税的数额也不大，则仅需承担上述行政责任。
如果偷税数额较大，可能构成偷税，要承担刑事责任，具体标准如下：
1.偷税金额占应纳税额10％以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；
2.偷税金额达应纳税款30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
上述案例中，买家需要额外缴纳的税款为：4-3.5万元，0.5÷4=12.5%，显然超过了10%，因此可能构成偷税漏税。
幸好刑法给了纳税人一个补救的机会，如果买家及时缴纳应缴税款和滞纳金，就不会被追究刑事责任。
显然，为了省5万元税款而承担行政甚至刑事责任，是非常不划算的。
而且我们要意识到，上述案例是最理想的情况：卖方满足“五年且唯一”和“五年且唯一”的要求，买方满足“家庭唯一住所”的要求，房屋面积刚好不足90平米，因此仅需缴纳4万元税费。
如果其中一个条件不满足，那么额外的税费，无论是个人所得税还是增值税，都足够买家再工作几年才能攒够，到时候房价都是不确定的。尤其在杭州、南京、成都等新一线城市，如果能上车，尽量早点上车，别在税费上折腾了。
三、法律防范建议
如果你看完本文后决心降低房价，请记住以下几个法律建议，以减少买房“失败”的可能性：
1、签订补充协议，明确避税条款：双方约定卖方房价为________元，降低房价的约定不影响卖方的实际售价。双方约定降低房价的行为不影响买卖合同中房价条款的效力，卖方不能以此为由请求法院认定合同无效，否则将承担违约责任。
2、买卖合同中约定的尾款：如果由于卖方举报偷税漏税，导致买方实际承担的税款增加，则买方有权从尾款中扣除增加的税款，并将剩余金额支付给卖方。
即便如此，上述两个建议依然存在一定的风险，因为避税本身属于违法行为，违法协议存在被法院认定无效的可能性：
例如建议一中，如果卖方诉诸法院，法院依然会判定价格条款无效，但是买方可以要求卖方承担违约责任，因为卖方明知有避税条款的存在，并同意承担违约责任。
建议2的难点在于需要说服卖家接受该条款，这就需要买家和中介向卖家进行充分的沟通和解释。如果能聘请律师来设计和解释该条款，对买家来说是最有利的。
此外，如果卖方已向税务局举报偷税漏税的情况，买方应尽快承担法定纳税义务（契税），以保证房屋买卖的顺利进行。
对于个人所得税、增值税等依法由销售者承担的税费，需要区分不同的情况：
1、如果你在房价较高的一二线城市，还未办理过户手续，建议你替卖家承担税负惩罚，防止他不配合办理过户手续。毕竟买房是目的，额外税负只要控制在可以接受的范围内就行。不要“捡了芝麻丢了西瓜”。
过户之后，很少有卖家会再去举报，因为卖家举报偷税漏税的本质原因是房价上涨，觉得按约定价格卖出去亏了钱，想借举报偷税漏税向买家“抬价”。
2. 如果过户后卖家举报你偷税漏税，就让卖家处理吧，毕竟房子是你的，怕什么？
3、少数情况，房价下跌，卖家仍举报偷税漏税，这可能是价格之外的双方纠纷。如果买家因为房价下跌不想要房子了，可以和卖家协商解除合同，支付少量违约金，也是可以接受的。
总之，压低房价是一二线城市常见的避税手段，在实施前应充分了解其本身的法律风险，如果坚持压低房价避税，建议聘请律师设计合同条款，将房屋买卖交易的风险降到最低。
希望这篇小文章能帮到大家，看完请点赞，如果还有疑问，欢迎在评论区留言，祝大家都能买到自己想要的房子！
