2月10日，万科高级副总裁谭华杰在广发证券分享了他对2017年房地产行业整体的看法和判断。
谭华杰表示，房地产行业涉及因素较多，短期内很难预测市场。 不过，市场对一些长期问题存在普遍共识。
对于大型房地产企业的未来以及行业的中长期前景，我们可以从销售总面积、均价走势、市场占有率三个方面来考虑。
第一个问题是总销售面积
2011-2013年全国房屋新开工面积应该是历史峰值，或者可以作为未来每年新开工上限，1.7-18亿平方米（1.4-15亿平方米）米商品房）。
下限水平可参考1992年以后日本人均或每户新开工住宅面积，即每人每年1.2平方米。 按10亿人口计算，约为12亿平方米（商品房为10亿平方米）。
第二个问题是关于平均售价
根据我们的观点，目前中国整体房价并没有处于泡沫之中，或者最多处于泡沫区的边缘。 可能只有少数城市进入了泡沫区，但绝大多数城市目前并不处于泡沫区。 的。
这意味着，如果我们对未来房价做出基本假设，我们应该假设未来房价增速将快于CPI，但慢于人均收入增速。
预计未来CPI增速不会超过美国同期长期值，或者不会高出很多，约为2%-3%。 这可以视为未来房价年度变化趋势的下限。 这是第二个长期因素。
第三个因素是大型房地产公司的市场份额
目前，我国产业总体集中度略低于成熟阶段的美国、日本。 万科、恒大的市场份额为3%-4%，美国龙头企业成熟期的市场份额为6%-8%，这意味着他们还有双倍的增长空间。
综合以上三项指标来看，销售面积处于历史高位，未来将在均衡水平上波动。 市场必定有大销年和小销年。 如果之前有一个比较大的大年或者连续几个大年。 ，那么接下来肯定还有小年； 如果之前有小年或连续几个小年，那么之后就是大年。
显然，2016年是大年，所以2017年继续是大年的可能性很小。
因此，从这个角度来看，无论面积还是金额的增速，都不建议对行业整体进行过于乐观的分析。 销售面积保持稳定，价格温和上涨。 这个假设是比较公平的，预测风险也比较低。
当然，从市场份额来看，龙头房企仍有较大空间。 从美国的情况来看，并不是只有一家房地产公司拥有6%的市场份额，之前的几家房地产公司都达到了这个水平，所以这对龙头来说一定是一个机会。 但如果2017年龙头房企的市场份额再次翻倍，可能意味着未来的增长空间将被一次性透支。
