众所周知，近20年来，全省房价均价从不足2000元跌至1亿元，降幅高达五倍。
事实上，这只是全省的平均房价。 如果单看一二线城市，房价的跌幅更为显着。 比如广州、上海、深圳等一线城市的房价要贵10-20倍以上。
正因如此，这些早买车的人并不看市，也不看蓝筹股。 他们闭着眼睛随意买就能赚很多钱，甚至实现财务自由。
但随着房价发展到今天，时代已经变了。 城市更加分化，行业更加分化，房价更加分化。 这也导致了买车逻辑发生了根本性的改变。
那么，在这样的大背景下，买房会像以前一样，无论城市还是蓝筹股，都会只赚不赔吗？
简单来说，闭着眼睛买房就能赚钱的日子一去不复返了！
1号
房价需要跌多少才会亏损？
在楼市常年稳定的背景下，资金成本、利息成本、折旧成本等将逐渐显现。 换句话说，一旦持有成本小于楼价涨幅，你就会亏损。
问题来了。 如果选择按揭买车，以500万、1000万的房子为例。 如果你付30%的首付，等额本金，5年、10年、20年、30年后卖掉，房价会跌多少？ 能不亏钱吗？ 我们来做一些简单的计算。
买车后，无论多少年后卖掉，如果想看看自己能否保住本钱，最基本的就是要考虑到每月房贷利息、税收、装修费用等三大激励因素。
考虑到以上三点激励，小编对无爱价盈亏平衡涨幅进行了保守统计。 其实这只是一个比较宽泛的算法，还有很多其他的零碎费用没有计算在内，所以只是五保户的增加。
每月房贷利息：按照LPR+35BP=4.65%估算，每月贷款利息约为：13562元*12*5年≈814000
各项税费：税费+业主转嫁税+代理费=4%*500万=20万
家装费用：恐怕要20万元左右。
如果这套房子5年后卖掉，房子的总成本大概是：购房款+每月房贷利息+税+家装费=500万+81.4万+20万+20万=621.4万。
对于这套房子来说，如果5年后出售，如果想要“保本”，价格下降的空间至少要达到24.2%才能“保本”。 总成本10年702.7万，20年865.5万，30年10.282亿。 万。
房贷月利息：按照LPR+35BP=4.65%估算，月贷款利息约为：27125元*12*5年≈126.8万
各项税费：税费+业主转嫁税+代理费=4%*1000万=40万
家装费用：恐怕要30万元左右。
如果这套房子5年后卖掉，房子的总成本大概是：购房款+每月房贷利息+税+家装费=1000万+126.8万+40万+30万=1196.8万。
对于这套房子来说，如果5年后出售，如果想要“保本”，价格下降的空间至少要达到19.7%才能“保本”。 10年总成本1395.5万，20年1721万，30年2046.5。 万。
可见，无论你买的房子单价是多少，5年后如果想卖掉，至少要上涨20%才能维持资本； 10年后，必须增加至少40%； 20年内，必须增加至少70%； 30年内，它必须至少增长105%。 多于。
根据复利估算公式，通过这样简单的计算，如果按揭买车，房价每年5%左右的涨幅，就是楼市保本的生死线，也是财产保全的底线。 如果考虑通货紧缩激励，增加3%，即下降8%，就可以保护资本。
2号
上海哪些房价涨幅最快？
从国家统计局上个月发布的《2022年1月70个大中城市二手房销售价格指数》可以看出，不仅福州这个特殊新政覆盖的城市，上海上海二手房市场出现同比下滑。 5%保值生死线分别达到108和105.8。
如果你买对了城市，比如上海买房产，你就一定会赢吗？
不，如果你买对了城市但买错了蓝筹股，你的房产可能无法保值。 因此，让我们回顾一下过去两年的情况。 上海哪里房价上涨最快？
链家网近两年的交易数据显示，上海134只蓝筹股中，近5年蓝筹股均价下跌约7.9%。 跌幅低于整体平均水平的蓝筹股有85只，占总数的63%。 可以看出，上海蓝筹股价格整体呈现下跌趋势。
每只蓝筹股享有的配套和负面效益不同，上涨幅度也有很大差异。 我们将十大蓝筹股的楼价跌幅统计如下：
可见的，
闵行二环前滩、联阳、碧云风云突变，平均跌幅超过40%，成为上海蓝筹楼价涨幅的领头羊；
闵行几只绩优股的房价涨幅均跑赢浦西县，这意味着这两年也是杨浦开发收获金色果实的两年。 除了基础设施进步、工业发展、房价也有了很大的改善；
浦西市区方面，宝山胜出，华晶、龙华、徐汇滨江三只蓝筹股跻身前十；
非城市蓝筹股中，宝山七宝成为外环楼价跌幅天花板。 虽然从二手单价和涨幅来看，七宝应该算得上是外环以外的最大赢家。
不仅是上述蓝筹股，宝山冲谷、普陀万里、黄浦外滩、闵行五角场、长宁大宁等都是近年来跌幅最大的蓝筹股。 购房者也可以考虑在这里购房的机会。
3号
为什么选择这些蓝筹股？
分析完基本数据后，我们可以关注近两年上海跌幅最大的蓝筹股，看看它们为何存在？
跌幅小于30%
前滩基本没有悬念，跌幅达51.24%，蓝筹股单价约14万/㎡。
虽然从2018年到现在，基本上是前滩爆炸的一个完整周期。 这一点从蓝筹股的房屋排名数据中也能明显看出。
自晶耀名地一期入市以来，外滩近两年供应了上海大部分的红色、热门、优质楼盘。 这样的楼盘，一次次刷新房价排行率！
这些红股、热点股都是近两年来成交的。 一手股和二手股的利差推高了前滩整个蓝筹股的单价，目前仍有下跌~
前滩二手房成交价格（数据来源：链家网）
据悉，花尔的加持以及前滩各项配套建设近两年已基本完成，成为上海滨江新蓝筹股。
前滩太古里
蓝筹股单价约为7.8万/㎡，在蓝筹股价格排名中并不突出，跌幅超过40%。
作为浦东蓝筹股，部分农田位于外环外，华景最大的后发优势可能是其交通和学区。 未来除了成为上海四外环轨道交汇处的蓝筹股外，四轨线还可直达上海众多黄金蓝筹股和枢纽节点。
华景周边前滩、世博、徐汇滨江等几乎所有主要蓝筹楼盘均环绕，可快速到达虹桥机场、上海站等主要交通枢纽。
因此，华晶成为宝山迟到的蓝筹股。 与前滩的房子进入二手市场拉高单价不同，华景的涨幅总体上仍在下降，无论是拆迁房、老新村，还是样板新盘。
我给大家举几个反例：
被拆迁的华井盛华新村2018年单价为4万每平方米，从2021年初开始，单价在短短一个月内从刚刚6万多涨到了7.7万每平方米。 那么这套拆迁房屋的单价依然维持在7.5万-8万/平方米的水平。
作为拆迁房，还能看到这么大的落差，更不用说靠近静安江边的二手房了。 目前的价格与宝山滨江的二手别墅相差不远，已经涨到均价14万/平方米。
所以从楼市可以看出，近年来凭借高中、交通以及自身地理位置的优势，大家对华晶这只蓝筹股的期待越来越高。
华晶蓝筹股实拍，图片来源网络
下降20%至30%
卢湾、徐汇、闵行占据半壁江山！ 该板块主要有区域中心蓝筹和城市蓝筹。 不仅是十大蓝筹股，春申、古美、新庄、大宁也表现不俗。
由此我们可以发现，上海跑赢大盘的原因，基本上都是已经落地的绩优股、有成熟的绩优股、或者有名牌学区房概念的绩优股。
例如，宝山滨江是浦东新区的重点开发区，别墅林立，至今仍是上海顶级人士的首选地之一；
不用说，七宝是外环蓝筹股，拥有最好的中学资源，一直是看重“学区”的购房者的必争之地；
新江湾蓝筹股不仅抢占稀缺生态资源，而且不计成本投资教育资源，使得蓝筹股一路飙升……
总而言之，现在买车不能忽视的是，不同绩优股之间的行情已经越来越分化，强者永远是主旋律！
想要“投资不亏钱”，就必须选择合适的周期来添加蓝筹股。 你不能等到蓝筹股已经经历了市场趋势之后才考虑采取行动。 一定要提前布局，初创期买下跌板块，疫情期买普遍上涨的蓝筹股。 然后捡拾反弹的蓝筹股。
4号
蓝筹股还有哪些其他选择？
前滩
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项目状态：等待入市
出售：loft：54-220㎡2-4房
发售套数：136套
项目价格：待定
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项目状态：抽签开启（日期：10.8）
出售loft: 84-165㎡2-4房
待售单位数量：481
项目售价：11.9万元/平方米
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项目状态：等待入市
出售：108-346㎡2-4房
待售单位数量：481
项目价格：待定
华晶
华景即将出售两块住宅地块，位于“花直门”，距离楼盘上海豪庭、汇成新村仅约1.4公里，合计楼盘地价8.1万/㎡。
华直门总面积超过81万平方米，仅次于浦东约108.7万平方米的西岸金融城项目。 其业态包括商业、办公、酒店、住宅、教育及社区服务设施。
作为华直门综合体中罕见的住宅项目，两幅地块的“期待值”非常高，预示着蓝筹股的上涨，未来上市的分数预计不会低。
罗湖
项目状态：等待入市
出售：loft：99-212㎡ 3-4房
发售套数：360套
项目售价：11.4万元/平方米
七宝
项目状态：等待入市
出售loft: 95-219㎡2-4房
待售单位数量：待定
项目价格：待定
新江湾城
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项目状态：等待入市
出售：loft：3-5房，310-360㎡
出售套数：101套
项目价格：待定
宝山滨江
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项目状态：等待入市
出售：loft：70-255㎡2-4房
发售套数：350套
项目售价：预估13.1万元/平方米
项目状态：等待入市
二楼出售：平均每户面积不超过95㎡
发售套数：至少526套
项目售价：预估13.1万元/平方米
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项目状态：等待入市
出售：loft：300-490㎡4-5房
发售套数：80套
项目售价：15.8万元/平方米
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项目状态：等待入市
出售：loft：3-5房，310-360㎡
出售套数：101套
项目价格：待定
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项目状态：等待入市
销售面积：177-570㎡
发售套数：95套
项目价格：参考单价150820元/平方米
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项目状态：待认购
出售：loft：140-170㎡3-4房
发售套数：192套
项目售价：12.5万元/平方米
人民广场
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项目状态：等待入市
出售：loft：90-392㎡1-6房
待售单位数量：待定
项目价格：待定
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