2017年，我代理一起房屋买卖合同纠纷案件，向上海高级人民法院申请再审。
本案非常复杂，涉及的细节很多，但案件起因于已去世的业主的房产再次交易时，多出的税款该由谁来承担的问题。
买家是一位85后女孩小A，在上海打拼多年，2016年通过当时还昙花一现的互联网中介公司爱屋吉屋找到了一套房子，中介随后安排买卖双方到中介处签订中介合同、支付定金。
约定好的一个晚上，女孩小A来到了爱屋及乌中介机构，房东夫妇也拿着房产证来到中介机构。
由于双方对价格都比较满意，买卖双方与中介进行了非常愉快的洽谈，当天就签订了中介合同，并支付了5万元定金，买卖双方还互加了微信。
因为房东来的比较匆忙，也没有带身份证，所以他们约定回家之后拍照发给买家和中介，然后大家高高兴兴的回去了。
初次案件/
到家后，女孩A给房东发了一条微信：大叔，记得把你和你老公的身份证正反面都拍下来发给我。
于是房东就拍了身份证的照片发给了小A。
小A说：还有你老婆的身份证，出生证明上也有你们两个人的名字。
房东回复说：哦，房产证上另外一个人是我前妻，前妻已经去世了，今天和我一起来中介的是我现在的老婆，我会在网上签合同之前先把前妻的名字去掉的手续办好。
这个答案，让小A一下子糊涂了。
今晚和你一起来的是你现在的妻子吗？
出生证明上的是前妻吗？
这是什么操作？
为什么中介和房东没有提前通知我？
合同已签，定金已付。
就这样告诉了这么重要的信息？
/小A的疑惑
小A很迷茫，不知道下一步该怎么办。
房东表示将尽快办理房产证删除手续，但删除的税费谁承担？
但小A听说房产证上要去掉死者的名字，而且“遗产税”很高，小A为此辗转反侧一夜。
第二天早上，她再次联系中介和房东，确认税费、手续费以及从房产证上删除对方业主名字的“遗产税”等均由房东自己承担，她作为买家只承担本次交易的税费。
经过多次沟通，房东同意承担办理房产证的税费，并愿意承担任何遗产税。
小A甚至要求房东写一份手写的承诺书。
于是房东就去办理了房产证上删除前妻名字的手续，整个过程中没有产生任何税费，只有几十元的人工费。
大家不是都说“遗产税”很高吗？
为什么房东从名单上除名后就不需要缴纳任何税款或费用？
难道不存在所谓高额的“遗产税”吗？
到底发生了什么事？
/小A又糊涂了
带着这个疑惑，小A多方打听，终于弄清楚了！
原来，这个“遗产税”并不是在继承从名下移除时产生的，而是在继承移除后，未来房子再次出售时产生的，如果该房子不是房东名下唯一的房子（五年内唯一的房子），那么就要缴纳20%的个人所得税！
五年期限是从房子购买时开始计算的（不是从继承、改名时开始计算），唯一的要求是该房子是卖家名下唯一的房子。
所以说，实现五年目标很容易，但是要实现唯一的目标其实是相当困难的。
所以，我们国家目前是没有“遗产税”的！
准确的说，继承的股票再交易产生的税，叫做个人所得税。
而且个人所得税也不一定产生，如果这个房子是你5年内唯一的房子，是没有个人所得税的。
小A得知这个消息后，赶紧再次联系了房东和中介，因为小A知道，房东并不是唯一一个要承担20%个人所得税的人。
但房东很坚定的说：我说如果有遗产税，我承担；但如果没有遗产税，我就不承担。
天啊，这个房东设下陷阱了。
由此，双方发生一系列纠纷。
该案历经一审、二审、上海高院再审、一中院裁定再审、发回基层法院再审，五个诉讼阶段，持续了三至四年。
这个看似不是什么大问题却引发了多年的诉讼。
有时候我觉得，如果中介和买家在签合同的时候，能够更小心谨慎一些，多问一个问题，这种低级错误本来是可以避免的。
我们认为，此类纠纷应该极为罕见。
然而实践中，此类争议却层出不穷。
去年我又遇到过一个案例，因为一套房子的部分产权来自于继承而产生纠纷。
一家三口，父母和女儿买了一套房子，后来父亲去世了，于是母女俩就把房产证上三人的名字取消了，把母女俩的名字改成了两人的名字。后来房子卖了，过户完成后下一个买主交税的时候，多出了几十万的税费，导致双方发生纠纷。
另外，在日常工作中经常会有朋友或者代理商过来咨询：
此税项是由税务审计决定的。
比之前代理商算的税要多很多。
额外的税费由谁来承担？
这是买家的责任吗？
因为房东是价格，
所有税费均由买方承担。
这是房东的责任吗？
因为这是因房东房屋来源不准确所致的。
额外的税款？
这是中介的责任吗？
因为房产商并不清楚这套房子的来源。
税款计算不准确？
/中介朋友的提问
这三种解释似乎都有道理。
我个人认为，大部分因房屋来源错误而产生的税务问题，都是因为中介的不专业或者不够细致造成的。
虽然我经常在很多场合为经纪人说话，但是在这个问题上，我不得不正视经纪人的问题。
只要中介把房屋的产权信息和来源说清楚，就不会产生这些纠纷。
经纪人听完或许不服气：“程律师，不是我没发现，是房东不配合，我问过房东很多次，她说她买的，谁知道她那部分份额是继承的？是房东故意隐瞒的，不是我经纪人的问题。”
笔者认为，在核实房屋产权及来源时，除非房东能拿出买卖合同等房屋来源的书面资料，否则中介调取房屋交易历史的内部档案信息必须谨慎。
尤其是一些产权较为特殊的房子，比如股份共有的房子，兄弟姐妹共有的房子，父母子女共有的房子，亲属共有的房子，以及房产证上显示的时间与卖方所述的购买时间明显不一致的房子等。
这些必须进一步调查核实，而不是只看生产调查表或听卖方的口头陈述。
税费不是小事。
在交易税费动辄数十万甚至数百万的一线城市，税费直接影响双方交易的基础。
有人可能会说，程先生对房产中介的要求太高了，其实在披露房屋来源的问题上，卖家更有信息优势，也更有责任感。
所以我想说的是，在出售房子的时候，我相信很少有房东会恶意隐瞒房子来源，或者故意提供虚假信息。
因为这对他没有好处，迟早还是要缴税的。
即使是很多贷款买房的客户，如果税费不交，买房者就拿不到房产证；而买房者拿不到房产证，银行也不会贷款；这样，房东就拿不到全额的房价款。
所以我相信大多数房东不会故意提供虚假信息，因为他们没有动机这么做。
即使偶尔提供的信息有误（对购房价格记忆错误，比如购房合同价格下调到350万元，但卖家告诉中介是450万元买的），也可能是因为记忆偏差，导致中介计算错税。
有些卖家不知道哪些信息重要，哪些不重要，只能中介问什么就回答什么，中介不问，他们也不知道主动告知。
有些卖家认为我继承的时候已经交了“遗产税”，不知道再次出售时还要再交税。
“总结/
如何有效避免税务纠纷？
中介在了解房屋来源时应更加谨慎，要求卖家提供房屋来源的书面材料，如果卖家无法提供，中介应调取内部交易文件。
如果房地产经纪人能够像关注房产调查一样关注房屋的历史交易档案，我相信这类税务纠纷会越来越少见。
这里，不得不提链家对于税务的承诺和信心：如果链家在一笔交易中，对税务的计算出现偏差，并且偏差超过5%，那么多的税款将由链家承担。
所以，3%的中介费买来的不仅是服务，更是安全和安心。
最后希望本文能够减少三五因此类税费引发的纠纷。
先前的建议
作者简介/程苗苗律师
2021
北京市盈科（上海）律师事务所高级合伙人
盈科上海青年工作委员会委员
盈科上海维权与职业纪律委员会委员
复旦大学 法学硕士
复旦大学法学院校友会第二届理事会理事
上海房地产经纪行业协会副会长、法律顾问
专业经历：
程苗苗律师从事房地产、婚姻家庭及拆迁法律服务工作6年，主持或参与了数百起房地产、婚姻家庭、拆迁及相关的诉讼和非诉讼案件，具有丰富的诉讼经验。
曾在链家地产、易居房友、明明房产、盈科律师事务所等举办十余场法律讲座，获得极佳的反馈和效果；创办【民商法评论】公众号，连续发表数十篇专业文章。
代表案例：
2017年代理一起租赁合同再审案件，案件被上海高院发回重审并成功改判。
2017年，我们与北站街道合作处理了一起涉及近30人的集体上访案件，最终成功调解化解了社会矛盾。
2017年代理一起房地产交易案的再审，成功使案件由上海高院发回上海市第一中级人民法院再审。
2018年为中信泰富集团武汉某项目提供非诉讼谈判法律服务，最终成功解除合同并获得对方赔偿。
2019年，为静安大悦城（中粮集团）提供非诉讼专项法律服务。
2019年代理一家庭涉及数千万元的房屋征收纠纷，案件成功二审发回重审。
2019年，我们代表客户处理了一宗涉及将一套动迁房出售给多个买家的纠纷，并成功为客户维护了房产权。
2020年代理客户离婚后财产执行异议案并胜诉，为客户维护了财产权益。
2020年代理房地产中介奖励费案，成功在二审中推翻原判决。
2020年代表某商业地产公司处理了一宗百万元佣金案件，并获得法院对百万元佣金的全力支持。
