按城市、按行业、按价格。
这绝对不是废话。 我将用下面整篇文章来完整地告诉大家为什么2023年的市场如此关键。
这篇文章的重点是什么？ 二手房。
这是本文的两个核心点：
1、全国新房的重要性远不如二手房稳固。
2、全国市场交易量的涨跌远不如交易价格的涨跌稳固。
二手房市场。
2月份，整整一个月，二手房成交量大幅增加，二手房浏览量大幅增加。 当务之急是加紧进入市场。
是的，我都看到了。
但这些人只看到了数量的变化，却完全忽略了数量之下结构的变化。
交易结构才是二手房市场的真正基础。
这就好比，你不能说2022年房地产交易额只有13.4万亿元，2021年交易额是18.3万亿元，那房地产就彻底死了； 更不用说，杭州、合肥、西安、成都、南京、苏州，新房中标率最低只有3%，据说房地产非常火爆。
仅仅看交易量的变化根本无法看出二手房市场和房价的未来走势。
如果以后有人再告诉你交易量是多少，上涨了多少或者暴跌了多少，记住百夫长的话：
别听别听，王八蛋念经。
比如上海二手房市场。
无论是自媒体还是一些中介机构，都在讲一件事。 2月份上海二手房成交量大幅增长。 上海市场很好，上海市场的价格又要上涨了。
如果你还记得我的忠告，你就会知道这些话都是白痴念叨。
为什么？
他们不了解上海真正的二手房市场。
单看上海2月份的二手房交易量，似乎非常不错。
但我必须告诉你，这些数据都是扭曲的数据。
我给你一一分解。
1、他们表示，2月份上海二手房交易量达到1.9万套，2023年是市场大年。
诵经诵经。
为什么？
如果单看数据的话，确实不错。 28天售出1.9万套，单日售出多达700套。 2月最后几天，单日成交量甚至超过1000套。
如果只从2022年以后来看，已经非常不错了。
问题是，如果把时间线延长至少5年，2023年的数据还不够。
2016年，二手房销售38.6万套，月均销售3.22万套。
2017年，二手房销售14.8万套，平均每月销售1.23万套。
2018年，二手房销售16.4万套，月均销售1.37万套。
2019年，二手房销售23.7万套，月均销售1.98万套。
2020年，二手房销售30.1万套，月均销售2.51万套。
2021年，二手房销售27.2万套，平均每月2.27万套。
2022年，二手房成交量将达到15.8万套，月均成交量为1.32万套。
2023年2月，19000套，遗憾吗？
这是2013年到2021年上海二手房月均变化图，也是2020年到2022年上海二手房交易量变化图。我找不到完整的版本还没出来，我就一起来读一下。
单月交易量突破2万笔的情况并不少见。 上海是一个二手房市场。 淡季每月13000笔交易很正常。 即使淡季，2-3个月也会突破2万； 更不用说在旺季了。 每月销量25,000-30,000台很常见，单月超过30,000台的情况也不少见。
第一个结论是：
上海2月份成交量为1.9万套。 无论同比、环比增长多少，这都是好事，但绝对不是什么值得惊讶的事情。
2、他们表示，2月份上海二手房价格上涨较多。
诵经诵经。
一是上海二手房市场的交易结构，二是上海二手房市场的实际挂牌数量。 两项数据均不容乐观。
我们先来说说二手房市场的交易结构。
这是2023年2月二手房成交结构：
这是2022年全年的二手房交易结构：
我想让你回去看看这两张图片的变化。
发生了什么变化？
1、2022年，300万元以下占比38%。 2023年2月，300万元以下的比例占比38%。 没有变化。 刚性需求仍是成交主力，成交量和成交结构没有变化。
2、成交主力单价依然集中在3万-6万之间，尤其是4万左右。 了解上海市场的朋友都知道，这个价格区间要么是五大新城，要么是内环，最受欢迎。
3、主城与远郊成交比例中，除浦东新区外，2022年核心主城占比1/3，近郊以外比例高达2/3 。
用你的大脑想一想：
近40%的人在300万以下；
郊区外交易占比超过2/3；
单价集中在3万至6万之间，中位数为4万；
这样的市场，有必要先涨吗？ 远郊会先涨吗？
不是说有钱人的市场先起来吗？ 不是说主城核心先崛起吗？ 不是先增加内环学区吗？ 说刚需和郊区房价先涨，是完全不合逻辑的。
第二个结论是：
在刚需和郊区为主的二手房市场，房价增长的起点和第一站不可能从这里开始。 最应该开始崛起的地方肯定是内环、学区、次新区。
3、他们表示，2月份上海二手房源数量增加较多。
这不是念诵。
仅北科二手房挂牌量就达13万套。
我们都知道北科数据内部有一个内网，肯定有13万多套。 这只是北科监测的数据，实际数量应该在16万套左右。
回过头来看，为什么2022年市场会突然火爆呢？
1.流行病。 2、有足够的人满足5年的社保。 3、2017年后，市场多年被压抑，杭州、苏州飙升，上海成为房价洼地。 4、疫情与资产恐慌。 5. 制作新的。
除了这些之外，最重要的一点是：
供需。
是的，如果我没记错的话，好像2019年底2020年初，上海二手房挂牌数量还不到9万套，比常年少了3万到4万套。
如果供应超过需求，房价就会上涨。
再加上近期上海二手房挂牌数量激增。
虽然2月份上海成交量不错，但挂牌数量的增幅也相当大。 有的说5万到6万台，有的说3万台。 无论如何，供应突然增加对于交易来说并不是一件好事。
还有一点是挂牌价涨幅超过10%。
1、挂牌数量大幅增加。
2、挂牌价格上涨。
随着供应量的增加，顾客对价格非常敏感，购买意愿下降。 这是一件很正常的事情。
这种情况下，可能只有两种后果，要么量价上涨，要么量价保持稳定，尤其是成交价格。
后者的可能性更大。
第三个结论是：
上海房源数量和挂牌价格同时增加，加上自住房屋比例较大，这些人恰恰是对价格非常敏感的人，因此成交周期拉长成交量稳中有降，挂牌价随之下跌。
二手房市场非常复杂。
即使是我自己的分析，我也不能保证它是正确的。 大家一定要理性对待。
但有一点是非常确定的，那就是单纯用交易量的涨跌来评价房价涨跌的线性思维肯定是不可取的。
一旦遇到，还是那句话：不听不听，王八蛋念经。
我们先来简单总结一下这波二手房市场：
1、每年小阳春期间不要大惊小怪。
2、二手房非常复杂，远比新房市场复杂，线性思维是不可能的。
3、挂牌数量多，说明有多少人在抢售。 如果真的要涨价，这些房东还会这么急着卖吗？ 肯定舍不得卖。
4、手里有垃圾资产的房东赶紧行动，要么释放资金，要么释放额度。
5、狠抓更换。 这次很多人都在做置换，尤其是新房。
聪明人都在行动，所以赶快行动吧。
再延伸一点：
6. 广州市场可以买到吗？ 二手的还是贵，但是新的就很划算了。
7. 东莞市场可以买到吗？ 泡沫破灭了，非核心价格大幅下跌，但核心市场还算稳定，松山湖、南城都很好。
8.深圳市场可以买到吗？ 我认为2023年是个好时机。 不在于未来价格会上涨多少，而在于航母的资产配置。 毕竟3+3+的预算动辄几千万，这不是普通人能承受的。
9.上海市场可以买到吗？ 我认为它相当昂贵。 是时候买新的了，警惕二手的。
10. 如果您对其他城市有任何疑问，请在评论部分留言。
2023年，一定要保持冷静。
很多人又要涌入市场了。 我是一个谨慎的人。 我认为今年不会是好年头。 即使我入市，也不会看到房价快速上涨。 因此，那些急于入市的朋友应该三思而后行。 好的。
1. 3-500万选择最佳板块
2、《2023年政府工作报告》的信号。
3、南京、苏州考察日记。
第一个是买房子。 第二个更重要。 毕竟我才刚上任没几天。 方向是什么？ 应该重点关注哪一个呢？ 宽松还是谨慎？ 政策路线是什么？ 第三个，2月份，刚刚考察了南京和苏州，最新的一线调研日记。
最近一段时间，主编陆续外出调研。 郑州、珠三角、长三角、云南、日本、泰国……所以接下来给大家分享的信息可以说是最有价值、最实用的。 如果您有兴趣，可以先添加米宅同事微信，我们会第一时间发送给您。 获得。
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