[摘要] 一年一度的3月15日国际消费者权益保护日即将到来，各种打假维权渠道纷纷到来。 买房、卖房、租房的案例不胜枚举。
买房路上，你一定经历过最糟糕的交易、年度最坑人的销售，以及各种纠纷和诈骗。 有太多的艰辛要诉说，有太多的问题要回答。
在整理列出了购房者在购房过程中遇到的一些问题后，我们还邀请了“袖珍律师”的专业律师提供在线解答。
希望您看完本文后能够得到帮助，引以为戒，避免被中介、开发商和销售人员欺骗。 当然，今后买房前应该咨询专业律师，看清楚购房合同，不要冲动，否则很容易陷入各种陷阱。 有点像陷阱。
案例一
2015年6月20日，我通过上海中实置业投资购买了一套房子，并与店长谈妥了1万元的代理费。
中实地产在签署相关确认函时，提供了两份资料，一份是确认函，注明佣金为房屋总价的2%，另一份是佣金申报表，注明佣金为人民币10,000。
我当时质疑过，但是店长说佣金确认书必须要签字，这是公司的流程。
为了防止出现问题，我要求店长在佣金确认单上注明“金额以佣金申报单为准”，但店长说没有盖章。
于是，我当天就交了1万元的代理费，第二天就收到了收据。
但同年12月初，我收到中实地产的催款信，称欠佣金25400元。 我认为他们的中介服务涉嫌“欺诈消费者”。 你能告诉我该怎么做吗？
律师解读
确认是否有您所说的“委托确认函”。 一般情况下，本文件一式两份，双方各执一份。 如果您发现对方的行为确实不合理，可以向消费者协会或工商局投诉。
案例二
年前买房的时候，我和中介签了一份买卖合同，交了5万元的定金。 年后，房价上涨了40万至50万元，对方开始毁约。
我可以要求对方按照合同约定支付房价的20%作为违约金吗？ 因为付双倍的定金和现在的房价相差太大了。
律师解读
如果只签中介协议，也就是押金协议，但不签《上海房产买卖合同》，最多只能得到双倍押金的补偿。
案例三
产权已转让，无租赁情况。 如果过了交房时间，原住户仍不肯搬出，怎么办？
律师解读
根据原则，出售不毁约，即虽然签订了买卖合同，但如果房屋内有租户，则可以继续履行租赁合同。
如果没有明确的租赁合同，只有口头协议，可以向法院提起诉讼，要求居住者搬出。 主张租赁关系的举证责任由另一方承担。
案例四
我签了中介协议，交了押金3万元。 但这是代表这对夫妇签署的。 业主是夫妻，又在国外，所以由男方的父亲代为签字。
当时，他的父亲写了一份协议，要在四月底之前进行公证。 如果他违约，他将需要支付房价的20%。
现在他们已经违约，并没有积极与我们协商解决此事。 他们一直在拖拖拉拉。 对此该怎么办？ 我是否有权起诉该签名者？ 因为我是替补，所以我原来的那套已经损坏了。
律师解读
首先，是否有父亲签字行为的授权书。 如果是的话，他的行为是代表业主的，所以他可以起诉业主违约责任。
其次，如果约定违约责任，可以适用双方约定的违约责任，即房价的20%。
最后，如果对方延误处理而违约，您可以向法院提起诉讼，要求继续履行合同，或者请求解除合同，对方将承担违约责任。 父亲的行为可视为明显代理，且代理行为有效，代理责任由产权人承担。
案例五
我和卖家签了合同，网上签名，还清了首付，批准了贷款，审核了限购和税务审核。 但目前卖家并不配合转让。 我该怎么办？
在这种情况下我可以起诉强制转让所有权吗？ 但现在房价涨了很多，如果需要补偿的话，金额怎么计算呢？ 是按照合同赔偿，还是包括损失？
律师解读
与中介机构签订的合同为中介合同，中介机构有促成交易完成的义务。
是否强制转让所有权由法院决定，具体情况具体分析。 如果中介不作为，可以先向中介总部投诉，然后咨询律师走法律程序。
关于补偿，只能按照合同规定进行补偿。
案例六
我要投诉的是位于松江区新桥镇辰星四季园的住宅。 从2010年12月拿到房子到现在已经5年多了，至今还没有拿到出生证明。
接下来孩子们就要上学了，没有出生证明就无法签到。 新身份证上写的地址仍然是旧的大楼地址。 不过，这些地址已经不存在了，我想以后改善一下我的住房。
没有出生证明，交易仍然是一个问题。 我应该怎么办？
律师解读
如果由于开发商的过错而未办理房产证，您可以起诉开发商违约。
如果是二手房，可以要求以前的房屋承担违约责任。
该责任是销售合同中约定的违约金。 如果违约金不足以弥补您所遭受的实际损失，您可以要求承担实际损失。
案例研究七
我两年前买了房子。 我只与中介签订了中介协议和销售合同，并支付了10万元的定金。 年后，当我准备在网上签合同并支付首付时，房东毁约了。 请问，除了双倍退还押金外，我还能对违约方做什么？ 挽回给履约方造成的损失？
律师解读
一般以合同中的规定为依据，但会考虑实际收到的损失，例如预期收益。
就算要求对方赔偿损失，估计也不会太多。 定金协议的效力远不如买卖合同。 实践中，只有当适用保证金罚金不足以弥补损失时，法院才可以责令违约方赔偿损失。
总结：
在买卖过程中，出售或购买房屋时应注意哪些事项，以保护自己的合法权益？
《袖珍律师》观点
二手房销售中，卖房的人担心卖了房子拿不到钱，买房的人担心交了钱拿不到房子！
对于购房者来说，在签订合同时处于弱势地位。 因此，在买房时，我们提醒大家，首先委托代理人去房产局档案馆查询房产信息，比如是否有贷款抵押、是否被房产查封等。法院，以及是否已被法院扣押。 共有人等，以避免在被扣押或抵押时无法办理转让。
如果房产有共有人，则共有人必须共同签字，以免以后共有人不同意出售，导致交易无法进行。
另外，还要进行现场检查，看看是否有租赁。 如果有租赁，应要求租户签署放弃优先购买权的证明，以防止租户侵犯优先购买权，导致交易失败。
同时，到当地户籍部门查询房屋的户籍状况。 签订合同时，必须写明户籍迁移日期和违约情况。
还有一点就是明确违约责任。 尤其是在当前房价上涨的情况下，业主违约的概率加大。 只有明确违约责任，才能保障自己的权益。
对于卖房者来说，应关注购房者的经济实力，在实际收到货款后才同意交付房屋。 这样可以大大规避风险！
