2026年上半年, 有着法拍市场。这个市场正在对大众对于“禁忌资产”的认知进行重塑。
中南樾府在杭州未来科技城, 华润二十四城地处成都万象城, 天景山公寓位于南京江宁区, 有多套房源，被法院红字标注了“发生过非正常死亡事件”, 这被简称为“凶宅”, 这些房源非但没有无人问津, 反倒上演了激烈的抢拍大戏。
特别是杭州紫樾府的这套房屋, 面积为88.92㎡, 属于顶跃, 在一拍的时候, 竞拍起始价是250.1万, 结果流拍了, 之后二拍时, 起拍价格降低到了200万, 突然间就引起了市场的轰动。
11个人进行了报名, 经历了57轮的竞价, 出现了54次的延时, 最终成交的价格确定在了264.08万, 这个价格不但超出了二拍的起拍价64万, 而且甚至反过来超过了一拍的起拍价14万。
成都华润二十四城, 有一套涉事房源, 面积为89.7㎡, 此房源半年内三度上架, 不过最终吸引了上百人报名。重点是, 该房源最后成交价逼近百万, 然而业主却是亏损折卖的, 几乎较市场价打了6到7折。
位于南京的天景山公寓景秀苑, 有一套历经16年处于沉寂状态的凶宅, 在此凶宅拍卖环节中多达5人参与竞标, 总共竞价达到113轮, 最终以68.2万的价格成功成交, 此价格几乎已经触及到了所谓的“地板价”。
没有办法, 处于核心地段的二手房出现了大额的打折情况, 存在百万级别的价差, 对于刚需族来讲, 这足够覆盖其心理成本。
如果从事投资, 那么或许禁忌会更少, 毕竟以低价吸纳之后, 将其改造成办公场所或者仓储空间, 又或者等待数年让“记忆变淡”后转手, 这样存在着明确的套利空间。
但“凶宅”终究是极为个别的少数情况, 2026年上半年整体法拍市场的行情呈现出“量升价降”的态势, 呈现出“极致分化”的情形。
今年上半年, 全国法拍房源累计挂拍数量之大约为46.3万套, 此数据经中指研究院所呈现。同比的增长幅度达到了23.1%；然而成交数量约为10.3万套, 同比增长幅度为29.8%, 整个成交总价金额大概是1515亿元。其中, 法拍住宅成交的平均价格仅仅约为8165元每平方米, 同比处于持续下滑状态, “以价换量”仍然是主要的趋势。
与此同时, 城市能级出现了显著的分化情况, 在此之中, 一线城市的法拍住宅清仓率达到了60.9%, 其成交的平均价格为33369元每平方米, 而此时此刻, 上海更是凭借着76%的清仓率, 在全国范围内处于领先地位, 且核心资产哪怕是进行法拍, 也遭遇了众人哄抢的状况。
约8494元每平方米是二线城市的均价, 杭州清仓率超过69.6%, 其表现十分坚挺, 而三四线城市却陷入困境, 那就是走量难以留住价格, 在此情况下, 其均价仅仅4896元每平方米, 清仓率还不足30%。
具体到城市的地段上, 梯队分化更为明显, 举例来说，上海建国西路319号存在着老洋房, 在2024年暂缓之前, 其价格为3.46亿, 等至2026年时, 它以4.56亿成交, 不但没有下降, 反而上涨了1.1亿。并且绝大多数普通的法拍房, 在二拍阶段成交的均价仅仅只为一拍的67%, 这表明核心绝版的资产拥有独立定价权。
实际上, 物业类型呈现出分化态势, 其中住宅类成交占据总量的百分之七十一, 可谓是绝对的主力, 而商业类法拍的清仓率仅仅只有百分之十五点六, 去化的过程艰难。
今年上半年, 法拍房整体清仓的比率处于22.2%的水平, 则意思就是将近八成房源流掉未能拍出, 确实如此, 买家变得越发对于条件挑剔要求高: 具备清晰产权, 得到法院作出清场承诺, 不存在复杂租赁情况属于干净的房屋, 进而在有一线核心地理区域得到人们争抢；可带有瑕疵状况, 总价数额比较高此外楼盘处于远郊位置的, 就在众人围观的状态底下沉入市场底价销售之中。
这种呈现出的分裂状态, 从本质层面来讲, 是资金于规避风险以及抄底行为之间所进行的摇摆不定, 对于购房者而言, 当处于对法拍房予以审视考量的时候, 这是务必要预先在思维层面清晰明确想透彻的一个关键问题。
法拍并非是那种轻易就能捡到便宜的行为, 而是一场涉及专业知识以及风险之间的较量。进行竞拍的时候, 首先务必要清楚明白, 法院是不会承担有关瑕疵担保相应责任的。你所看到的房屋是以“264万成交”这种情况的背后, 极有可能暗藏着原房主所拖欠的为数好几万的物业费, 存在不为人知的结构方面的损坏情况, 又或者是存在恶意租赁的状况。
要是打算参与竞拍, 期望买房者尽可能详尽地展开调查。竞拍前务必要实地查看样本, 前往物业查询欠费状况, 前往档案馆查询产权冻结情形, 前往社区走访核实凶宅具体环节以及占用状况。别轻易相信公告, 许多隐蔽的瑕疵, 像是墙体受潮、非专有部分有人死亡是否认定为凶宅这类情况, 公告是不会详细写明的。
全口径成本也要算清楚, 除了成交价之外, 法拍房有可能涉及原房主打官司的费用, 虽然可以垫付申请退还, 但是流程非常漫长, 或是土地出让金, 还有高额欠费。凶宅未来的流动性极其差, 需要预留长期持有的资金成本, 千万不要盲目加杠杆, 法拍一般要求7到10天付全款, 贷款审批时效是生死线。
