持续着深度调整动向的楼市正处于延续状态, 在南京、青岛等11个核心城市于9月全面取消限购之后, 广州也加入到放松限购的行列之中, 并且成为本轮首个宣告优化限购政策的一线城市, 然而就在二十天提前之时, 广州才刚刚打响了一线城市执行“认房不认贷”的第一枪。
本轮第三类放松政策已然出现, 除了执行“认房不认贷”以及取消限购之外, 9月20日, 重庆对房产税政策作出了调整结果是不再对“三无人员”的首套住房征收房产税。
易居研究院的研究总监严跃进表明, 这代表着各地政策宽松的“三板斧”已然完备齐全, 也就是涵盖到了金融领域、行政方面以及财税范畴, 全面充分地展现出政策放松所涉及的范围极为广泛。
在多项政策刺激之下, 楼市成交量呈现出回暖的势头, 诸葛数据研究中心统计表明, 9月份截止至17日, 重点15城新房成交了34073套, 同比微微上升0.26%, 达成了转正, 然而从50城情绪指数方面来看, 上周（9.11~9.17）依然是处于市场低迷的时期, 针对此, 分析提出, 市场情绪的恢复并非一下子就能完成的, 优化政策对全国市场带动效果的显现仍然需要时间。
楼市优化政策“三板斧”已就位
9月20日, 广州发布了一则《关于优化广州市房地产市场平稳健康发展政策的通知》, 其调整内容主要涵盖三个方面, 其一, 放松了部分区域的购房限制, 具体而言, 黄埔区、番禺区、花都区以及白云区北部的4个镇不再实施限购措施；其二, 对非本市户籍人口的购房资格予以放松, 非户籍人口在限购区域的购房门槛, 从原本需缴纳5年社保或个人所得税, 下调至只需缴纳2年；其三, 把全市二手房增值税的免征期, 由5年降至2年。
关荣雪, 诸葛数据研究中心的高级分析师, 分析指出, 2023年的前8个月, 广州楼市的成交量, 和全国多数城市的趋势, 基本是一样的, 不过要是从市场情绪指数这个角度来看, 8月的广州, 情绪指数是 -0.73, 它在四个一线城市里, 是最低的。和其他三个城市相比, 广州楼市面临的下行压力更大, 解除那些限制性政策, 以此来提振楼市的迫切性就提升了, 打响一线城市放松限购的第一枪, 也就在预料范围之内了。
关荣雪进一步表明, 广州是一线城市里首个宣布放松限购的城市, 有着较强信号意义。与此同时, 这还意味着限购性政策的放松已从二三线城市延伸至一线城市, 本轮政策宽松态势不断蔓延, 稳市场政策“应出尽出”, 不排除后续北上深三城也会跟着跟进放松限购等。
不过, 存在这样一种分析, 普遍觉得一线城市全面放开限购的可能性是比较小的, 而二线城市放开限购呢, 却有希望进入到加速落地的阶段。中原地产的首席分析师张大伟大概估计, 将来仅仅是一线城市以及少量重点二线城市的核心区域还会执行限购政策。
另一项在近期出台的政策当中, 是值得予以特别关注的, 即重庆这个作为唯二征收住宅楼房产税的城市, 宣布了不再针对“三无人员”的首套房去征收房产税。
9月20日, 重庆市政府发布了一项决定, 这项决定是关于修改《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》以及《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。在这个决定里, 房产税征收对象被修改了, 原来是“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”, 现在修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”。
“当下恰是减税免税的至关重要时期, 重庆所施行的政策再度显示出, 针对合理的购房需求而言, 能够进一步凭借税费方面去做好充分的文章、做足详尽的文章。”严跃进这般表达。
尤其值得提及的是, 在此次重庆对相关政策做出调整以前, 一直备受众人高度关注的房地产税立法却并未现身于《十四届全国人大常委会立法规划》里。这实实在在地表明了, 在本届人大常委会任期所涵盖的五年时间之内, 针对房地产税的立法而言能够被提交进行审议的可能性极大程度上是不存在的。
对此, 经分析认为, 从国际经验而言, 推出房产税最为适宜的时机一般是在市场处于平稳状态或者处于稳步上升阶段的时候, 鉴于当前房地产市场的具体情形, 房产税的改革将会变得更加审慎。从整体来看, 当下各类政策均是朝着降低购房成本、促使购房需求积极予以释放的方向去推进的。
“金九银十”是否可期？
依交易表现而言, 于多项政策的刺激状况下, 成交量已然存有回暖的趋势走向。克而瑞研究中心宣称, 2023年第38周（9.11至9.17）存在36个城市对房地产政策进行优化调整, 其数量创造了自2022年以来单周的最高纪录。在政策的推动情形下, 多个城市的楼市成交量环比呈现回升态势。
中指研究院所监测的数据同样表明, 在第38周的时候, 重点城市的网签数据呈现出了一定程度的回升态势, 重点50城的新房销售面积, 与之前相比环比增长了17.0%, 然而同比的话还是下降了17.7%。其中, 北京、上海、广州、深圳以及南京这些城市的销售量, 与之前相比环比都是增长的, 而且增幅普遍是高于20%的。
诸葛数据研究中心在报告中指出, 在市场有望朝着迎来一波成交小高峰的方向发展的情况下, 房地产所受到的优化政策正逐步地落地且产生了效果, 同时还处于‘金九银十’这一传统旺季的行情之中。
然而, 诸葛数据研究中心所监测的数据同时表明, 在第 38 周的时候, 重点 50 城有着情况, 其情绪指数呈现为 -0.81, 这一指数与上一周的情况保持着一致持平的状态, 并且仍然是处于市场低迷的区间范围之内。
针对这种情况, 诸葛数据研究中心作出表示, 这意味着市场情绪的恢复不是一下子就能完成的, 在此情况下政策的刺激在短时间之内会带动市场情绪出现反弹这个现象，然而市场情绪要持续恢复的话仍然是需要政策端进一步进行松绑的, 并且市场实现全面回暖是依旧需要一定时间的。
从政策出台之后各处的表现去瞧, 各处的楼市已然呈现出显著的分化状况, 北京、深圳在贯彻了“认房不认贷”之后, 新房的成交量接连两周出现回升, 然而作为最早颁布优化政策的城市郑州, 政策产生的效应在持续性方面较为薄弱, 新房成交已经连续三周出现回落。
于此情形, 中指研究院剖析称, 因前期政策严厉程度存有差异、市场基本面状况各异以及房价预期不尽相同等诸多因素的作用, 新政针对不同城市所产生的影响呈现出较大区别, 预估此次政策为市场带来的带动程度会展现为: 京沪大于广深, 广深大于核心二线, 核心二线大于普通二线, 普通二线大于三四线。与此同时, 鉴于这一次一线城市乃是在较为严格的限购情形下对“认房不认贷”政策予以放松, 就换房的客户而言, 换房是需要一个进程的, 那市场短期内的集中成交主要是源自此前已经看过房并且有着明确购房目标的客户, 然而新政精准释放出来的需求传导至实际的销售数据仍旧需要时间。
故而, 中指研究院预估, 核心城市在“金九银十”时段的市场具备可期待性, 当中一线城市的市场持续时长会比二线以及三四线城市更为良好。三四线城市房价在短期内或许会延续呈现下跌的态势。
