你能猜到发生了什么吗? 在2026年2月25日那天, 上海有五个部门联合行动抛出了一个重磅举措, 也就是“沪七条”, 其中最为厉害的一条规定是, 只要持有《上海市居住证》达到5年, 既不需要社保缴纳记录, 也不需要个人所得税缴纳记录, 就能够直接在上海购买一套房产。像护工、从事家政工作的人员以及外地总部派驻到上海的白领, 这些群体以前连想都没敢设想过的事情, 如今却变成了实实在在的现实。就在新政开始实施的当天, 二手房单日通过网络签约的数量一下子冲到了1324套, 到了3月份成交数量更是达到了31216套, 创下了过去五年来的最高纪录。
首先来讲第一个变化, 那就是外环以内社保缴纳年限从三年降低到了一年。以前呢, 非沪籍人员若想要购买外环以内的房子, 必须要连续缴纳三年社保才行, 然而现在只需要缴纳一年社保就可以了, 并且限购一套。外环以外的情况更为宽松, 更为厉害, 是不限购买套数的。这也就意味着, 只要你社保交满一年, 在外环以外能够随意购买房产, 不管想买多少套都可以随意购买。
第二个变化是, 社保达到三年, 便当作本地人来对待, 连续缴纳满三年社保或者个税的非沪籍家庭, 能够在外环以内增购一套房, 也就是说, 外环内能够拥有两套住房, 这便和上海户籍家庭有着同样的待遇了。
第三种变化最为颠覆, 居住证满5年, 便能够直接获取房票, 这乃是“沪七条”最为显著的亮点, 以前未曾在上海缴纳社保的外地人, 连购房资格都不存在, 如今只要居住证满5年, 在全市范畴内能够限购1套, 无需任何社保或者个税证明, 上海易居研究院副院长严跃进表示, 过去限购主要依据社保, 现在能够与居住证年限相挂钩了。
就限购资格而言, 对于本地人来说, 若为单身状态仅能购买一套房产, 身处家庭之中则可购买两套房产, 并且不存在社保方面的要求, 对于外地人来说, 必须要满足上述三条当中的其中一条才行, 然而, 真正致使差距出现的, 却是房产税。
自2026年1月1日起始, 上海户籍的子女, 当其成年之后要是购买唯一的住房, 暂时是免除征收个人住房房产税的。那外地人又如何? 要是外地人购买首套房, 得持有居住证满3年, 或者积分达到120分, 才能够免征, 不然的话就要全额征收。就这一条存在的差距, 每年多需要掏出的钱可不是一个小数目。
公积金贷款在这方面确实不存在差异, 首套家庭的大额贷款上限为240万, 要是再加上多子女以及绿色建筑这两个因素所带来的上浮额度, 那最高额度能够达到324万, 并且公积金切实执行了“认房不认贷”的政策, 也就是说, 只要当前没有房产或者仅仅拥有一套住房, 同时公积金贷款已经全部还清, 那么再次购房的时候仍然可以申请公积金贷款。
拿上海一套总价三百万的房子来说, 在这样的价位之下, 是可以于外环之外买到不错的八十到九十平的两居室的, 对不对? 标点不影响吧你也没讲注意。
首付15%：45万；
贷款255万，30年期，利率3.05%；
月供约10350元；
银行对贷款有要求, 那就是月供不能超过月收入的50%, 鉴于此, 你家的月收入起码得超过20700元才行。
如果想买外环内，总价500万的房子：
首付75万；
月供约18500元；
家庭月收入至少37000元；
可是千万别仅仅只把目光集中在首付这件事儿上, 隐性成本是必须要预留出总价的百分之五到百分之八的, 这里面包含着税费、中介费、维修基金等等一系列费用, 就拿价值三百万的房子来说, 那就得额外再准备十五万到二十四万才行, 你可别天真地以为凑够了四十五万首付就万事大吉了, 太单纯了。
令人更加扎心的是, 上海实际存在的月收入状况, 官方所给出的数据表明, 表示全市人均可支配收入月均是达不到9000元的, 招聘平台所呈现出的平均薪资看上去有18000元, 然而那是由于被高薪群体拉高之后所形成的平均数, 大部分普通的打工者一般月薪是一万出头, 减扣除完社保与房租之后, 能够存下3000元的话就算是懂得如何过日子的了。
王小姐, 不是上海户籍且处于单身状态, 之前因为社保缴纳时长不足三年, 所以只能在外环以外购房, 每天上下班通勤需要花费两个小时, 搞得疲惫不堪像只累成狗的动物。新政策实施后外环以内社保缴纳时长降低到一年, 之后她在公司附近第一时间购置了房产。
李明, 原本想着还得等上两年, 然而新政一出来, 社保情况从“三年”变成了“一年”, 就在第二天, 他就前往售楼处了。
有一位来自温州的购房者, 他在上海生活了五六年, 持有一张5年的居住证, 可是社保却在外地, 之前他根本就没有购房资格。“在拿到资格的当天, 他立刻就来到了售楼部, 在看完之后, 便直接定下了165平的房子”。
这波行情被市场数据所印证: 三月份, 上海的二手房成交量为31216套, 这是近五年来首次达到3万套的活跃线。总价在300万以下的刚需房源, 其成交占比曾经一度超过了60%。有一个从江苏盐城来到上海工作, 工作时间刚好满一年的小伙子, 购买了浦东一套价值280万的二手房, 首付金额不到60万, 月供相比于之前租房, 增加的幅度并不多。
这次公积金政策确实是真的很给力, 首套家庭最高贷款额度从中直接提升到, 要是你属于多子女家庭或者购买绿色建筑, 那么其最高能够贷款, 而利率仅仅才, 相比商贷低了差不多半个点。
取个事例来说, 同样给予二百万元的贷款额度, 三十年期限的公积金贷款每月还款数额大概是八千元, 商业贷款则需要九千三百元, 每个月能够节省一千三百元, 历经三十年累计下来便是四十七万元。
并且公积金实行了“认房不认贷”的政策, 就是说只要住房贷款已经结清了, 那么再次购买房屋的时候还能够申请公积金贷款, 这对于那些有换房需求的人而言, 绝对称得上是非常大的利好。
买房不是付完首付就完事了。 除了月供，你还得面对：
契税：总价的1%-3%；
中介费：二手房交易1%-2%；
维修基金：100-200元/㎡；
装修费用：简装10-20万，精装更高；
计算得出, 一套价值三百万的房屋, 额外需准备十五万至二十四万, 众多人凑齐首付已然耗费六个家庭的积蓄等财务资源, 再增添这笔费用, 压力之大可想而知。
有着这样的情况, 外环外对于套数没有限制, 首付最低仅为百分之十五, 利率处于历史低点, 公积金额度得到大幅提高, 把这些综合起来就形成了一波政策力度, 这波政策力度在近年来确实是最大的一回。数据显示出, 在2026年上半年的时候, 上海二手房成交数量达到了14万套, 与同比相比上涨了12%, 创造出了近五年同期的最高水平。
但说实在的, 上不上车, 取决于你自己。银行规定, 月供占收入比例不能超过50%, 然而专家提议, 最好将其控制在30%到40%之间。毕竟身处上海生活, 吃饭、通勤、社交的花费都很多, 假使月供占比过高, 一杯奶茶都得精打细算才行。
尽可能早地去买, 倘若能买的情形下, 因为政策窗口究竟何时关闭难以确切知晓。要是首付的金额还不够, 那就倾向于远郊的区域去考虑, 在五大新城当中呢, 比如青浦以及嘉定, 它们有着充足的产业支撑, 而且通勤到市区也较为便利。尽快去办理居住证, 一旦满了5年, 实际上就等同于拥有一张房票。能用公积金的时候, 就要充分利用到极致, 毕竟其利率为2.6%, 这跟商业贷款相比具备太多优势了。
