2026年6月5日下午，深圳土地房产交易中心。
南山粤海街道, 有一宗地, 编号为T204 - 0153, 处于科技园片区, 是近十年以来首宗公开出让的低密纯居住用地, 此情况引来了保利、华润、中海、招商蛇口、建发、越秀这六家头部央国企展开激烈厮杀。
持续了 291 轮举牌, 经历了一个半小时的僵持, 最终保利置业拿下, 总价金额表现为 57.72 亿元, 楼面价达到每平方米 108680 元等, 溢价率为 150.74%, 此情况将深圳涉宅用地楼面单价的历史纪录予以刷新, 其溢价率位居全国排位第一。
消息一经传出, “史诗级回暖”以及“房价要大涨”这般的论调就开始在屏幕上频繁滚动显示。然而, 实际的情况, 要比那些喊出的口号复杂许多。
为什么能拍出超150%溢价？
柏文喜作为中国企业资本联盟副理事长, 觉得深圳那可用于开发的用地实在少极了, 特别是关内的。而南山区乃是深圳的第一区, 众多高科技类型企业以及创新企业云集于此耶, 上市公司管理层数目众多、人员固定且收入相当丰厚。粤海街道这里存在几家高科技头部企业耶, 高收入员工数量超多, 这就为项目去化给予了无比强大的市场支撑以及去化想象空间。再加之关内能够用于开发的住宅用地稀缺到了极点, 还有行业整体大势展露出回暖的迹象咧, 所以此地块溢价能够高达151%, 应该是在情理范围之内的。
有接近百分之一百五十的溢价率, 并非完全等同于市场处于狂热状态的了, 有些则是源自一种特殊的制度设计, 也就是“低起拍价加上取消限价”这种情况。这个地块的起始价格仅仅是二十三亿零二百万而已, 折算下来起始楼面价大概是每平方米四万三千元, 在寸土寸金的粤海街道来说, 这样子来看, 它是偏低的。再加上深圳这宗地执行的是“不设定上限, 按照价高者获得竞得资格”这样的规则, 这样就差不多把定价的权力全部交给市场了, 如此一来, 六家央企才会敢于放开手脚去参与报价竞争。
作为深圳楼市里 “金字塔尖” 所在之处的粤海街道, 被称作是 “宇宙第一街道” 的它 , 面积仅仅只有14.2平方公里 , 然而 , 这里却暗藏着超过100多家上市公司 , 比如腾讯 、大疆 、小米 、华润这些巨头 , 皆在此处落地生根。
回溯到两年之前, 在2024年12月2日, 南山粤海街道有另一宗宅地进行出让, 这块地就是深圳湾澐玺项目地块, 当时华润与中海所组成的联合体历经295次竞价, 最终以总价185.12亿元, 楼面价每平方米70388元成交, 此成交价创下了深圳涉宅地块总价的纪录。
高净值人群所占据的数量基础十分庞大, 进而致使职住失衡相当严峻, 高端改善的需求已然长期积压。另外情况下展现出的形势是, 周边次新豪宅在二手市场上的挂牌价格, 普遍处于每平方米10至18万的区间数值。就算是在未来, 这块土地的售卖价格对每平方米15万以上的数值进行冲击之时, 每平方米10.87万的楼面价格依然存有极其充分的利润安全缓冲区域, 而这一点, 也恰恰正是央企有着足够胆量进行大量资金投入并且押注于此的底气的根源所在。
地王等于全面大涨？
拍出高溢价的深圳这宗宅地, 释放了什么信号, 房价也有可能会迎来反弹吗?
按照柏文喜的看法, 在比价效应的作用之下, 会致使深圳其他区域地价引发想象力。然而深圳是一个具备多中心以及区域被分割特点的城市, 地价更多是受到所在板块特征的影响, 并且和其他区域的关联程度相对比较弱。
他持有这般观点, 地价乃是由开发商预期予以决定的, 然而房价却是由买房者预期来决定的, 此二者并非必定会有着相同频率, 也并非必定就可划上等号。也就是说, 地价出现上涨并不一定就必然会促使房价上涨, 也不一定紧接着就必然会迎来房价的反弹现象, 仅仅只是房价借着这个因素而反弹的概率相对而言比较大这个情况罢了。
实际上, 于历史经验里, “地王诞生”致使“房价暴涨”的那种传导链条, 在现今已然是严重地断裂了。
在南山粤海核心区, 顶豪与品质次新房市场已现回暖迹象, 业主让价幅度明显收窄；在深圳湾核心区, 同样如此；在前海桂湾核心区, 亦是这般情况。然而, 这股暖流尚未波及近郊, 龙华等地改善型市场, 虽受情绪提振, 不过仍以温和复苏为主基调；宝中等地改善型市场情况类似, “以价换量”仍是主基调。坪山远郊板块, 因库存高企、去化缓慢, 市场处于筑底阶段, 地王几乎未产生实质影响；光明北部远郊板块类似；罗湖老城区老旧板块同样如此。
这种分化不仅体现在区域上，也体现在价格段上。
今年前五个月, 深圳一二手住宅合并后的成交量方面, 同比确实存在大概两成的增长情况, 然而, 增长的量主要集中于核心区域那些价格达到千万级别以上的豪宅, 还有处于300万至500万这个价位段的刚需盘, 通过大幅度降低价格才达成了销售量的提升。而处于中间改善层次的以及外围市场情况, 远远没有达到过热的那种程度。
与此同时, 罗湖笋岗有一宗宅地, 凭借底价成交, 而外围多数地块, 同样多是底价成交或者低溢价出让。在同一座城市里, 有这么两块地产生奇特反差, 其中一块地里溢价超过了百分之三百五十, 另一块地却完全没有溢价。
地王信号：重定价与再分类
据业内主流观点来看, 这场地王有着更为重要的意义, 具体涵盖如下三点: 其一为核心资产地价中枢得以重新设定, 其二是房企战略逻辑发生了彻底的转变归向, 以及这包含着楼市价值重新得以分类此情况。
首先, 楼面价为 10.87 万每平方米, 将南山核心区的地价隐含基准, 从以往的“7～8 万级别”，直接提升到了“10 万级别”, 这不单为 6 月即将出让的前海桂湾地块, 还有宝安新安地块, 提供了定价的参照, 还进一步稳固了深圳湾顶级豪宅的价值预期。
还有一点呢, 房地产企业的投资思路已经从那种“广泛撒网去冲击规模”转变成为“集中精力于一线核心区域、试图打造有着高溢价的标杆项目”, 并且参与竞拍的这六家全都完完全全是中央国有企业和地方国有企业——由于受到资金链条以及风险控制方面的刚性约束, 民营性质的房地产企业基本上已经退出了核心区域高地价这个竞争局面。
最终, 这同样表明楼市被再次进行分类, 并非单纯的涨跌二元对立, 而是核心资产首先得以修复, 强地段改善盘缓缓随后跟进, 普通以及远郊资产持续去挤泡沫的进程。
正好比专家所说的那样, 单单一宗核心地块出现的高溢价现象, 不适合被轻易地解读成是整体市场范围的全面反转。
深圳这场土地竞拍竞争激烈之战，传递出核心资产价值重新评估的信号, 然而它并非二零零九年, 并未是二零一五年, 往后再也不会出现全面大幅度上涨。
