预计“十五五”期间全国城市更新总投资将突破20万亿元, 此金额相较于2025年全国住宅开发总投资6.2万亿元而言, 超出三倍有余。然而, 住建部同时划定了一条硬性红线, 即城市更新项目拆除面积占比不得超过20%。这便意味着绝大多数房子不会被拆除, 不过确实存在六类房屋会被优先纳入摸排范围。
2026年1月20日, 自然资源部跟住房和城乡建设部联合发布了《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》, 明确了城市更新是以“保留利用、改造提升为主, 拆建为辅”作为核心原则。政策作出要求, 城市更新单元内拆除面积原则上不可以超过现状总面积的20%, 拆迁重建类项目占比被严格控制在17%左右。这表明城市建设全面进入了存量提质时代。
第一类是经过专业机构鉴定出来的D级危险房屋, 依据《危险房屋鉴定标准》（JGJ 1252016）, D级危房是指承重结构已经无法满足安全使用的要求, 房屋整体处于危险的状态, 构成了整幢危房, 中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》提出要求, 从2026年起全国要全面加快D级危房拆除改造的工作, 各地需要在年底之前完成存量D级危房排查建档, 农村危房改造原则上D级危房应该在原址拆除重建, C级危房则进行修缮加固。要是对自家房屋的安全状况有所担忧, 那就带上身份证, 以及房屋产权归属的证明材料, 径直前往当地住建部门的办事窗口, 去申请危房鉴定便可。
在重大公共利益项目规划范围里的房屋, 属于第二类。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》, 因国防、能源交通水利等基础设施、科技教育文化卫生等公共事业、保障性安居工程以及旧城区改建等公共利益有需求, 房屋能够依法被征收。这类房屋, 无论房龄是新还是旧, 不管装修是好还是坏, 只要是处在规划红线以内, 就会依照法律纳入征收范围。流程极为规范: 先是公示补偿安置方案, 接着入户丈量评估房价结果, 最终统一签约予以落实。前往自然资源局线下窗口，或者登录本地政务平台, 如此便能够查询片区红线规划图。
在乡村人居环境整治以及宅基地盘活复垦工作里, 有一类是称作第三类的农村一直闲置着的空心房, 其中那些长期没人打理, 并且屋顶坍塌、门窗破损的闲置农房, 会被纳入协议搬迁以及拆除复垦的范围里, 不过这类本着自愿签约原则的房屋是不会被强制拆除的, 而是在双方协商达成一致以后, 按照房屋残值以及本地宅基地盘活政策来核算补偿, 要是有疑问直接去找村委会或者乡镇自然资源办公室进行对接就行, 另外中央财政还设立了农村危房改造补助资金, 用来支持农村低收入群体等重点对象去实施危房改造以及农房抗震改造。
第四类建筑是建设手续不全的那种, 有些房屋没办规划许可, 没搞建设用地审批, 也没做宅基地备案, 私自占农田搭建, 在林地范围搭建, 借助公共通道搭建；存在一户多宅的情况, 私自翻建扩建着, 面积超出审批范围。这类建筑经主管部门核查认定后依法去处置, 一般不按普通住宅标准来核算拆迁补偿。要是对违建认定结果有异议, 可在公示期限内向县级自然资源部门提交书面复核申请。需要说明一下, 无证房不等于违建, 因历史原因形成的无证房屋依然可能获得部分补偿。
第五类为超出批准期限的临时建筑, 诸如工地临时宿舍、仓储用房、配套围挡用房等, 其审批使用周期一般较短, 一旦审批期限届满且未及时办理延期手续, 便不再拥有合法使用资质, 待片区改造或新项目落地之际, 这些临时建筑会被统一清理拆除, 超过批准期限的临时建筑不予补偿, 而未超过批准期限的临时建筑, 拆除时会依据建筑材料价值结合剩余期限给予适度补偿。
落在生态保护红线、饮用水源保护区、自然保护区管控范围内的民居, 属于第六类, 即生态管控区内的住宅, 为守护水源安全、保护自然生态环境, 会通过生态搬迁和异地统一安置的方式有序迁出, 各地会提前公示详细的搬迁补助和安置房分配方案, 符合条件的家庭能根据自身需求, 自主选择货币补偿或产权调换等安置方式。
要客观地认识到, 被纳入优先摸排名单, 并不意味着马上就会进行拆迁。这六类房屋, 只是重点排查以及优先改造的对象, 最终会不会征收, 具体的动工时间, 全都要以当地政府发布的正式征收公告当作依据。所有的危房鉴定、红线查询、补偿咨询、认定异议复核, 只有住建局、自然资源局、乡镇政务大厅以及官方线上政务平台, 才是唯一正规的办理渠道。
假使想着去核实自家房屋的属性, 或者想要知晓本地拆迁补偿的标准, 那么能够拨打12345或者12333政务热线去咨询官方最新的答复。市面上那些所谓花钱锁定拆迁名额、付费抬高房屋评估价的说法, 全部都是骗局。了解政策、依照法律法规, 才能够更好地维护自身的合法权益。
