红网时刻新闻记者 胡芳 长沙报道
近期，在长沙市雨花区侯家塘街道那儿，于湘农桥社区二区9栋的门前位置，有红毯铺设在地面之上，现场充满欢声笑语，呈现出欢乐的氛围 。
“金钥匙”象征着幸福生活，被24户居民接过来，他们告别了住了将近半个世纪的危房，而后“喜提”新居，新居既宽敞明亮，又配备了电梯 。
居民收到新房钥匙后，喜笑颜开。
这座房屋，属于长沙市最先开展的危房拆除后重新建设且涵盖全过程代办代建工作的项目，它的转变历程，化作湖南省城市更新项目里具有代表性的实例 。
旧城改造，在一定程度上，堪称是个“老大难”，湘农桥社区二区9栋，采用的是“自主更新、原拆原建”这种改造方式，为何会被称赞为“省钱省心省时”呢？
【重建之困】
于1975年建成的湘农桥社区二区9栋，住着一位在这里居住了32年的66岁的周伟。
他讲了这样一句话指出那时屋外大雨倾盆，屋内细雨淅淅沥沥下着 2023年7月的时候，经过专业机构的检定测试，这幢楼被判定为C级危房 。
就危旧房来讲，在原来的地址重新建造是“解决办法”当中的一个，然而这条途径面临着四个大的难题。
一是“共识难”。
湘农桥社区二区9栋位于省水利厅机关院内，共4层、24户。
周伟讲，虽说房子陈旧破败，然而在此处生活却极为便利，学校、交通以及配套设施样样齐全，从呱呱坠地直至颐养天年均可妥善解决，着实难以舍弃而离去，这般深厚的情感，致使居民对于改造既满怀期待又心存担忧。
雨花区住建局房屋安全管理事务中心主任胡伟专坦言，不少居民还认为，自己既不用掏钱，又能拿到一笔补偿，老房子迟早会由政府主导拆迁 。
因此，24户，有20多个想法，形成共识难。
危房改造前。
二是“资金难”。
那负责湘农桥社区二区9栋项目的代建方，一开始的报价是每平方米3400元，其总的投资超过了758万元 。
虽有政策性奖补资金，但三分之二的费用需要由居民自筹。
“政策是不错，然而落地存在困难。”居民戎宪鸣讲话了，“面积并非相同，那该如何出钱啊？钱交给哪方料理……”。
三是“合规难”。
2022年11月18号，长沙市自然资源与规划局，颁布专门文件，针对危房原址重建相关事宜，做出规范 。
文件作出明确规定，针对那些不具备成片改造条件的情况，并且近期没有被纳入房屋征收计划的，属于零星C、D级的城市危房，在满足符合国土空间规划这一前提条件之下，允许采用“四原”原则，也就是原址、原面积、原高度、原使用性质来进行拆除重建。
中铁城建项目经理刘威介绍，存在这样一个情况，即在政策框架范围之内，要达成两种目标，一种目标是满足现代居住规范以及安全标准，另一种目标是让居民接受并且认可，而实现这两种目标的这个过程是非常困难的 。
危房改造后。
四是“手续繁”。
对于危房在原地址进行重新建造，需要前往好多部门，去办理各式各样的手续，好比设计图纸方面的手续，规划许可证相关的手续，建设许可证之类的手续等等 。
从开始的报批报建阶段，一直到最后的竣工验收阶段，所涉及的部门数量多达十余个，其具体的流程极为复杂，而且整个周期也非常漫长，对于那些完全没有任何经验的居民来讲，就仿佛是一场漫长的“马拉松”赛事，使其内心望而生畏，不敢轻易涉足。
【破局之策】
以上述四大共性难题为面对对象，雨花区跟24户居民一块，摸索出了一条打破困局的道路。并且其中最为关键的创新之处，在于引进了“全程代办代建”这样一种机制。
破“共识难”，居民当家，民主协商架起“连心桥”。
于侯家塘街道以及湘农桥社区的指导之下，由 24 户居民组建起危房重建业委会，此业委会成为凝聚共识的“主心骨”。
业委会开展了数十次议事会，其中涉及重建的方案拟订，涉及施工单位的挑选，涉及户型中的细微之处，这些事项全部借助民主协商得以推动，通过投票做出决策 。
极少数心存犹豫的居民，社区工作者和业委会成员先后多次登门，按顺序一项一项地算安全相关账目、长远发展账目，最终把大家内心的担忧顾虑给消除掉了。
“社区里边，其他几栋，条件类似的楼栋，也存在改造的意愿，可全都卡在了‘齐心’这一环节上。”湘农桥社区党总支书记周诗静进行介绍 。
破“资金难”，政策托底，政民分担。
二区9栋项目，最终代建方开出来的报价是每平方米3056元，这一价格，乃是业委会组织居民，针对市场行情进行了多方比对，历经了几轮协商之后，通过“砍价”才得以确定下来的 。
项目运用“以自筹为主要方式、政府给予补贴”的模式 ，市、区两级财政按照5:5的比例 ，提供每平方米1050元的奖补资金 ，剩余每平方米2006元需由居民自行筹集 。
居民代表挨家挨户做工作，讲政策。
中央保障性安居工程补助资金进行注入，这会给居民减轻一部分负担 。
居民自筹的那一部分，它所展现出的效率，高到大大超出了好多人的意料范围。“差不多历经半个月的时间，钱基本上就全部收齐了。”周伟回忆着说道。
周诗静作出介绍，危房进行重建，在此过程中业委会设置了资金共管账户，该账户内所有的收入与支出情况呈现透明且公开的状态，完全接受全体居民的监督。
破“合规难”：专业代建。
在项目中，引入了驻湘央企中铁城建集团，让其担当全过程代建方 。此一模式具备的优势是，把专业的合规能力提前放置，从源头那里避开政策风险 。
“我们从设计阶段开始，就吃透‘四原’政策。”刘威介绍。
从设计阶段开始，承建方就需吃透“四原”政策。
代建方具备专业性、熟悉全部报批报建流程，能够由此并高效地打通规划环节、施工环节、验收环节等所有环节。
破“手续繁”：全程代办。
雨花区创新性地推出了27项“打包式”的代办代建服务，把居民给从繁杂的流程里解放了出来。
从进行报批报建，到开展施工监理，再到完成竣工验收之后办理产权，所有的这些手续，都由代建方去进行那种“一站式”情况的包办 。
与此同时，雨花区针对项目专门开设“绿色通道”，极大程度地简化审批流程以及缩短审批时限。“在项目确定下来之后，我们的主管副区长召集相关单位人员并且还有街道社区人员开会，以此保障项目建设全程顺利无阻。”雨花区城市人居环境局危旧房改造负责人周延告知记者。
改建过程中，居民只需要决策和监督。
一个项目，从开始动工直至主体封顶，仅仅用到3个月的时候，从主体封顶再到交房，仅仅只用了6个月，进而创造出了危房改造方面的“雨花速度”。
【实践之思】
湘农桥社区二区9栋搞重建，这可不单单只是一栋楼在进行物理层面的更新，从中还能折射出一座城市在旧城改造理念方面的升级，这样算来至少能提供三点启示呢。
“原址重建+代办代建”省钱省心省时。
搬到新的房屋居住，湘农桥社区二区9栋的住户只需付出每平方米2006元的金额，和同地段每平方米单价上万元的刚建成的房屋相比，住户节省了许多钱财；市级、区级两级的财政拿出奖励补助的资金，与拆除后重新建造安置房屋比较，财政也省下了许多 。
且不说能够节省钱财，全流程代建方实施“一站式”包办之举，使得居民内心得以省心，在原址完成重建之后，居住之处依旧是原来的地方，与之往来的仍旧是往昔的老街坊，如此一来居民收获了更多的舒心 。
再者还有一个方面是能够节省时间。湘农桥社区二区9栋，在2024年5月的时候，业主们统一达成了一致意见同意了“四原重建”，一直到2025年11月交付新房，它仅仅耗费了一年半的时长。
承建方高效打通规划、施工、验收等改建过程中的所有环节。
可为其他危旧房改造提供借鉴。
何建明，这位家住4楼的居民满脸笑容地讲，在加装了电梯之后，上下楼变得便利许多了 。望向新房之时，隔壁栋的罗娭毑尽显满眼羡慕之色 ，说着，期待我们这栋楼也能够尽快开启改建工作 。
当前楼市呈现出这样一种环境状态，传统的去进行旧城改造的模式，正面临着相较于以往而言更为复杂的挑战情形。就如同胡伟专所表述的那般，当下城市发展已然步入到了一个全新的阶段阶段状态状态，那种大规模拆除并大规模建设的时代已然成为过去过往过去，在针对危旧房进而进行改造改造行为改造一事方面。更为需要于实际操作当中采用诸如“四原重建”、加固改造等模式方式形式等等 。
今年7月，中央城市工作会议举行之后，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》（以下简称《意见》）得以出台，《意见》表明，要稳步推进城中村以及危旧房的改造工作，支持老旧住房能进行自主更新，实现原拆原建。
周诗静讲，湘农桥社区二区9栋所取得的成功，证实了“单点突破”具备可行性。从某种意义来讲，这同样给人各有见、意致不同的老旧小区危房改造给予了借鉴 。
改建后的新房。
相关机制仍需不断完善。
湘农桥社区二区9栋并非长沙唯一实施原址重建的，已有多个不同程度相似的尝试，这是其中之一。 ，。
同样在持续完善着的，还有与之有着关联的政策配套以及工作机制。举例来说，于“四原重建”这个范畴里讲，始终秉持着将居民当作主体的理念，政府部门所起到的仅仅是引导方面的作用，关键且重要的是要把“群众当作主人”这种做法予以推行，从而达成自主更新这样一个目标。
如同雨花区副区长谢国富讲的那般，“我们构建平台，确定规则，做好服务，以使居民成为主角，让专业机构承担主要责任，让政策保障全方位保驾护航”。这既是‘以人为本’治理理念的鲜活实践，又是达成城市可持续发展的有效途径。
还有这样的情况，比如说，为了缓解居民在危房重建时资金筹措困难的状况，在2023年的时候，长沙市出台了相关文件，针对主城区辖区范围内的危房原址重建项目，给予了适当的财政奖补。
然而就当前情形而言，在这原有地址上进行重新建设的模式正停留在小心翼翼摸索探寻的时期，与之相关的政策措施以及相互协作配合要达成的机制依旧需要持续不断地去使之完备 。
笼统来讲，始终持续不懈地付出努力，城市更新于要怎么做才能够持续不断予以创新，又该如何切实做好那种如同精细刺绣般的工作，依然是迫切需要解决的问题 。
