8月25日, 上海市六个部门联合印发了一份《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》, 这份通知针对限购、公积金、房贷利率以及房产税进行了优化。我们觉得上海的这项新政契合两会所提出的“因城施策调减限制性措施”的政策思路, 并且与8月8日北京出台的新政在量级方面相当, 整体上是符合市场预期的。8月以来, 北京、上海相继出台了地产新政, 再加上资本市场逐渐走强, 这有望加快房地产市场“止跌回稳”的进程。后续可以留意深圳是否会跟进。
外环外是上海住房成交主力，新政大幅放松外环外的购房限制
在放松限购这一尺度方面, 上海新政和北京新政达到了基本相同的程度。《通知》表明, 对于获得上海户籍的家庭以及交纳社保（或者个税）满1年的外地户籍家庭而言, 于外环以外区域购置住房时不再限制套数。成年单身人士在住房限购政策的执行上遵循居民家庭的规定。在此之前的情况则相对限制宽松, 也就是说, 拥有上海户籍的家庭或者单身人士在全市范围分别最多能够以家庭名义登记购买2套和1套住房；外地户籍家庭交纳社保（或者个税）满1年或者3年时, 分别能够在外环以外或者内环以内区域以家庭名义登记购买1套住房；外地户籍单身人士交纳社保（或者个税）满1年时只是可以在外环以外区域以单身名义登记购买1套住房, 而交纳社保（或者个税）满3年时才能够在外环以内区域以单身名义登记购买至少1套二手房。这表明外环以外区域在购房限制方面出现了大幅度的放松情况, 与此同时, 单身人士于外环以内区域的限购标准呈现有所放宽态势。按照中指院给出的数据而言, 自今年开始一直到8月23日, 上海外环以外区域的新房成交套数所占比例超过60%, 1至7月二手房成交所占比例大约为51%, 外环以外区域乃是上海住房成交的主要力量, 新政策有希望进一步将这部分购房需求释放出来, 从而对市场起到兜底作用。
限购之外，上海还优化了公积金、房贷利率、房产税政策
和北京新出台的政策相类似, 上海同样针对公积金政策实施了优化举措: 其一, 要是购买二星级以及更高级别的新建绿色建筑住房, 公积金贷款能够达到的最高额度会向上浮动15%之多 ；其二, 对提取公积金用来支付购房首付款予以支持, 而且还支持“又提又贷”这种方式。和北京不一样的地方在于, 上海还针对房贷利率开展了优化操作, 不再对首套房和二套房进行区分, 在此之前上海首套房的贷款利率是3.05%, 二套房的贷款利率为3.25%。另外, 上海对外地户籍家庭房产税缴纳标准予以了优化, 首套住房是免征的, 要是购买二套及更多住房, 在将家庭全部住房面积合并计算之后, 会给予人均60平的免税面积扣除。
量价边际走弱或驱动上海出台新政，后续可关注深圳是否跟进
参考中指院给出的数据, 7月时上海新房成交的套数同比下降了27%, 二手住宅成交套数同比-5%, 这相较于25H1时新房成交套数同比+5%, 二手住宅成交套数同比+21%, 明显呈现出走弱的态势。另外, 依据国家统计局的数据来看, 5月开始上海二手住宅的价格又一次出现了下跌的情况, 5月环比跌幅为0.7%, 6月环比跌幅是0.7%, 7月环比跌幅为0.9%, 7月跌幅有扩大的趋势。在北京、上海先后对房地产政策进行优化之后, 我们觉得后续能够重点关注量价同样在边际上走弱, 而且仍然有着限购松绑空间的深圳的政策动态。
投资建议
8月以来, 北京出台了地产新政, 紧接着上海也出台了地产新政, 与此同时资本市场正逐步走强, 这种情况有望加速房地产市场朝着“止跌回稳”方向发展的进程。我们更加看好以一线城市作为代表的核心城市的复苏节奏, 继续推荐那些具备“好信用、好城市、好产品”这样逻辑的“三好”地产开发商, 还有分红与业绩都表现稳健的头部物管公司, 以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。
面临风险提示, 房地产政策存在波动情况, 房地产市场复苏的程度未达到预期标准, 部分房地产企业是存在经营方面的风险的。
相关研报
研报：《力度符合预期，期待深圳跟进》2025年8月25日
林正衡, 具有分析师身份, 其编号为 S0570520090003 , 还有 BRC046 这个编号。
陈慎, 身为分析师, 其编号为S0570519010002 , 又有BIO834这个标识。
