2026年5月, 福田不动产登记中心的一处角落, 由南方周末记者梁婷所拍摄。
楼市的这个“春天”，较往年，余波更久。
2026年3月, 至5月, 是几年来, 罕见的, 超长“小阳春”。上海易居房地产研究院, 数据显示, 上海二手房成交量, 这三个月, 都稳定在2.8万套以上, 是2022年以来, 没有过的。
北京二手房成交的数量, 连续三个月都保持着在1.7万套往上 的状态, 这处于近五年来所达到的最高数值。
类似情形在深圳也有出现, 深圳贝壳研究院统计显示, 3月时全市一、二手房成交数量为1.19万套, 4月成交数量是1.26万套, 到了5月成交数量达到1.34万套, 其比2025年同一时期增长了28%。
但还算不得“量价齐升”。
国家统计局给出的数据表明, 在4月这个时间段, 一线城市的新房价格, 呈环比状况上涨了0.1%，从同比的角度去看, 却是下降了2.1%。二手房屋的价格, 呈环比态势上涨了0.6%, 从同比方面考量, 则下降了6.8%。
环比, 乃是与上个月做比较, 同比, 即为跟上一年的此月份进行对比。这意味着, 在价格层面, 一线城市房价同上个月相较有略微的提升状况, 然而却依旧低于上一年。
是什么因素促使一线城市的交易量出现上扬。在增长的背后, 2026年上半年的楼市又存在着哪些细微的变化。5月下旬的时候, 南方周末记者对官方、中介、研究机构的数据进行了梳理, 还实地去探访了北京、上海、深圳的多个新楼盘以及中介门店, 并且采访了多位房产从业者、研究者、买房者, 以此来探究楼市的冷热虚实。
限购松绑，居住证也能买房
深圳宝安新安街道的房产中介王文治, 对于现在是否适合买房的回答颇为克制, 他表示, “我不劝你, 有需求就买, 没有就再看。”尽管, 他所在的门店, 正经历着一次增长。
相较于前两个月, 门店咨询量增多了百分之五十, 带看量也上涨了百分之二十, 这一态势传导至成交量方面, 相比上月增长了百分之十。
很大程度上这得益于深圳在4月29日发布的楼市新政, 其中最重磅的一条是, 持居住证的情况下, 无需社保, 也无需个税, 就能够在福田买房, 能够在南山买房, 能够在宝安新安街道买房。
这是深圳发布全市八区放松住房限购政策的时间为2025年9月5日, 其中存在“唯三”还遭受限购政策限制的区域, 此区域属于深圳的核心都市圈。
Allen身为深圳的房产顾问, 同时还运营房产自媒体“A哥聊房”, 他向南方周末记者表示, 深圳的居住证办理起来颇为便利, 两三天便能办妥, 他还称, 深圳虽说表面存在限购情况, 实际上已经放开了许多句号。
按照规则, 于深圳实际居住, 且社保以及个税缴纳满一年, 便能够申领居住证。要是属于全日制大专及以上学历, 不需要社保、个税, 就能够申办。
2026年2月, 上海拿出的那七条楼市新政里, 有两条被看作是对限购这一政策给予了大幅度的宽松处理, 是这样的情况。
一则是, 并非沪籍人士购买外环以内住房时, 关于社保以及个税的年限要求, 从“满 3 年”降低为“满 1 年”；再则是，对于持有上海居住证满足 5 年的情况, 无需同期满足社保以及个税的要求, 便能够在全市购置一套住房。
要追溯到2025年年底的北京楼市新政是, 要求非京籍家庭在五环内购房时, 社保、个税缴纳年限从3年减为2年, 在五环外购房时, 社保、个税缴纳年限从2年减为1年。然而, 目前并没有针对没有居住证也能买房的政策。
在2024年9月的时候, 广州就已经彻底取消了限购, 而它是一线城市当中的第一个。到了2026年4月30日会有新政，新政存在比较大的变化, 这个变化乃是公积金贷款的最高额度提高到了360万元。
2010年4月之时, 到10月期间, 一线城市的限购政策逐个依次落地, 买房由此开始步入限购时代。十六年之后, 限购出现大幅松绑情况, 使得市场成交量迅速产生出反应。
当中原地产给出的数据表明, 在“沪七条”公布并施行之后的3月, 上海二手住宅达成交易的数量为2.85万套, 较去年同期相比呈现出6%的上涨幅度, 此数据乃是自2021年4月起计算以来的60个月里单月成交量的最高纪录。
按照专注于地产领域的普睿数智研究中心的统计数据来看, 北京在3月到4月这个期间内, 二手住宅的成交量是持续维持在了1.8万套以上的水平, 与过去三年相同时间段相比较, 其成交量分别有9%、36%和4%的增长幅度, 和2025年月均水准相比增幅为30%。
于深圳, 新政所产生的效应同样显著, 深圳市房地产信息平台表明, 5月时全市新建商品住宅成交数量为4545套, 与去年同期相比上涨幅度达44%, 乐有家研究中心对全市住宅网签数据予以的统计显示, 5月二手住宅网签数量是5534套, 和去年同期相较上涨了18%。
与之相对应的是, 新政出台以前的3月市场情况。南方周末的记者对深圳贝壳研究院的统计进行了梳理, 发现在2025年3月的时候, 深圳二手房成交数量为7146套, 而到了2026年3月, 成交数量变为6770套。
有位于深圳的房产中介人员同南方周末的记者指出, 自二零二五年九月, 上边一轮政策颁布后, 直至现今的今年四月份, 二手房的成交数量始终维持相当稳定嘅状态, 每个月份均在五千套之上。
不过成交的平均价格始终处于缓慢下跌状态, 先是从五万八千元降至五万七千元, 在有所回升之后, 紧接着又迅速下跌, 呈现出反复波动不定的态势。他讲道, 那时大家推测或许会持续这种缓慢下跌的情形, 政策出台得极为及时, 在稳住成交量之时, 也成功稳住了成交价格。
有几位受访者均表示, 深圳市场存在好坏之分, 5000套乃是一个分界点, 在5000到8000套这个区间内, 意味着市场状况良好, 而当达到8000套以上, 则进入了旺盛阶段, 要是低于5000套, 那就表明行情欠佳。
处于深圳贝壳研究院院长职位的肖小平也有过这样的表述, 此次所涉及的政策, 其中具备的最为良好的一点, 乃是成功使得回落的态势得以停止。
她向南方周末的记者作出解释, 称正常市场的温度是37度, 以往情形有可能使温度降到30度时才出台政策, 如此便能将市场从低温环境拉升至37度或者40度。现今状况则是, 刚刚下降到35度的时候, 就已经有政策颁布, 很快市场温度就被提升回到了37度。
处在核心区的政策释放占据了一大部分, 另外还有一部分外溢到了周边区域, 因而对于市面上全市的成交量都产生了推动作用。
核心区的新房热
2026年5月17日, 深圳南山粤海街道有一处新楼盘, 这个新楼盘显得极其热闹。在10点20分的时候起到11点, 在这四十分钟的时间段以内, 至少有20组新客户前来到访。沙盘那里围满了正在看房的人。要是参观样板间的话, 是需要核验资产的, 只有资产超过200万元以上才能够进入。
南方周末记者从销售处了解到, 有个街道叫粤海街道, 它被称作“宇宙第一街道”, 这里聚集着上百家上市公司, 像华为、腾讯、大疆这样的大厂都在其中。2024年的时候, 这条街道的GDP达到了4500亿元, 这一数值比好多城市都要高。这里有个地块是粤海街道最后一个旧改地块, 2025年年中会开售其中一栋商品房, 刚开始卖的时候速度比较慢, 到了年底卖得就快一些。有一栋新的会在5月底开盘, 它最小的面积是105平米, 最低售价是876万元。
一位销售透露, 在“五一”黄金周的假期期间, 发生了真正呈现游客属性的买房现象, 在这5天之内, 有10套房子出售给了来自外地的游客。
深圳市场占有率排名第一的中介机构是乐有家, 中介陈辉讲, 近来, 至少一半的咨询来自外地客户, 在政策出台以前, 他位于福田的门店, 半个月成交的单数最多是五六单, 如今能达到十单, 客户呈现年轻化特点, 对居住品质有更高要求, 且关注新房。
深圳那些高端住宅以及豪宅, 大多集中于此次政策放开的核心区域。依据数据呈现以及实地登门拜访的情况而言, 深圳时间跨度超长的“小阳春”, 在新房方面展现得更为显著。
数据显示来自深圳贝壳研究院, 5月的时候, 南山的二手住宅成交量同比增长率为38%, 新房同比增长幅度是231%, 其增幅在全市范围内位列第一。
但南山之所以能够达成这般高的增长幅度, 也是鉴于在2025年同一时期的时候, 新盘投放量是极少的, 南方周末的记者对深圳住建局所公示的近两年计划进入市场的商品住宅数量展开梳理, 察觉到在2025年的前两个季度, 南山总共是575套, 到了第四季度猛地上涨至2093套, 而在2026年的前两个季度, 有1916套。
南山粤海街道一处在售的新楼盘。南方周末记者 梁婷 摄
Allen讲, 这半年以来, 深圳的新房相较于二手房而言, 交易要火爆许多。当下核心区域的新房, 多数都是从旧改、商改住项目而来, 特别是南山, 土地乃是从极其有限的空间里好不容易挤出来的, 极为稀缺。
房子的品质是更为优质的, 地段也是更为优良的, 并且价格并非昂贵的, 对于那些存在需求的人而言, 是不存在不购买的理由的。
于福田的一处新楼盘那里, 销售也讲了, 在“五一”期间的时候, 一个人居然需要同时去带看三四批客人, 特别是其中有好多好多香港来的客户。售楼的地方还摆放着专门是针对香港那边客户的楼盘相关资料。
他作出相关介绍, 该项目备案的价格为每平方米十一万五千元, 在二零二五年的年底楼盘开盘时, 打了九折, 而当前的折扣情况是九二折。在十一月的时候开盘, 截至目前已经售出超过一半, 其中九十二平方米的户型销售速度最为迅速, 一百七十三平方米的户型剩余数量是最多的。
此处有一套一百二十平方米的房子, 在去年开盘之际, 被称为李先生的买房者买下, 首付比例为百分之二十。针对是否存在资产配置考量这一问题, 他以微笑予以否认, 并表示仅仅是想要改善居住环境, 住一住新的房屋。
李先生所了解到的情况是, 周边相对较好些的二手房, 其均价处于8万元每平方米的水平, 然而楼龄之间相差了20年。并且李先生当下正居住在这附近, 他所住房子的面积不足八十平方米, 却挤着一家五口人, 同时还有一位老人处于租房居住的状态。
在福田不动产中心，几个正在过户的人，与李先生想法类似。
福田一处二十年前所建的房子给一位女士售出, 她前来与买家办理过户, 她在南山万象城附近购置了总价八九百万元的新房, 预计9月交房。
她向南方周末的记者抒发感慨, 那套具有一定面积的旧房, 仅有一百二十平方米, 却仅仅卖了也就六七百万元, 在处于那般的高峰时期, 原本是能卖给他人上千万元的价钱的。
她说, 现在换房属于将低价购得者换到低价卖出者的状态, 以往售卖时可得高价, 然而换房所需要付出的成本同样很高。她又讲, 万象城那里的房子所处环境优良, 并且其位置毗邻大海, 在销售高峰阶段开始售卖时每平方米价格能够达到二三十万元之多, 而当下其价格已然便宜了许多, 是这种情况。
Allen进行分析, 当下的市场情况是, 开发商不敢定下高价, 存在着有的新房价格比二手房还要便宜的状况。总价八九百万元这种房子呈现出火爆态势, 其原因在于未来若处核心区便很难再买到如此这般的资产。并且还表示就算有地, 大概率也会建造大户型。
相比深圳新房的热闹，北京、上海的新房市场要冷静许多。
按照北京市统计局所作的房地产开发以及销售情况的发布而言, 1月至4月期间, 全市中的住宅新开工面积是195万平方米, 而在上一年同一时期的时候, 该新开工面积的数量是268万平方米。同时, 住宅销售面积为233万平方米, 在上一年同一时期, 其住宅销售面积是206万平方米。
北京的住宅待售面积，比上年同期，还增长了13.4%。
上海统计局所发布的, 关于房地产开发、经营的基本情况表明, 在1月至4月期间, 住宅新开工面积, 其同比下降幅度达到了58%, 销售面积, 其同比下降幅度为29%。
上海中原地产的市场分析师卢文曦, 对南方周末的记者讲, 4月, 上海新建商品住宅的成交面积是42万平方米, 环比下降了25%, 5月, 成交面积变为56万平方米, 环比增长了19%, 像这样类似的波动, 符合规律。
对于新房而言, 高端改善房源的热度呈现出回升态势, 然而, 中低价位刚需房源却并未出现明显的热度攀升情况。
二手房，集中在300万元以下
依据乐有家所呈现的最近两年3至5月深圳二手房成交数据能够发现, 在2026年的时候, 大面积户型呈现出显著的增长态势。
4月, 90至144平方米的房源, 其环比出现了6%的上涨状况, 占比大约为36%, 而去年的占比始终处于30%以下。144平方米以上的房源, 占比为9%, 环比提升了1.3%。
从价格段去看, 在今年的3月至5月期间, 1000万元以上的房源所占比例, 由10.9%增长到了11.6%。而去年呈现的却是相反的下降情形。300万元到500万元的房源占比大概为1/3, 在两年时间里变化不太明显。
处于300万元以下价位的房源, 在2025年3月的成交占比为22%, 在2025年4月的成交占比同样是22%, 到2026年3月时提升至31.3%, 在2026年5月又回落至26.8%。
王文治讲, 他所处的区域, 在2026年年初的时候, 六成的咨询量全都集中于总价大概300万元的房子之上。这类房子竞争相当激烈, “由于价格下降得迅速, 并且还是学区房, 稍微好一些的都已经卖光了”。
2017年起他从事中介工作, 重点是二手房, 今年他感觉客户下单的欲望相较于去年略微高些, 还说“行情并非有多好, 不过也不算差”。
王文治被遇到之际, 是一个工作日的下午四点, 此日尚无一次带看, “当下平均三十个带看, 才兴许成交一个。”。
这是位于宝安区新安街道的一个小区, 此次该小区放开了限购。由南方周末记者梁婷拍摄。
普睿数智研究中心对北京、上海、深圳在小阳春期间的二手房市场展开分析, 发现, 于深圳, 高总价房源成交量价齐升, 大面积房源成交量价齐升, 多室户房源成交量价齐升, 北京、上海则以总价300万元的房源为主。
3月至4月期间, 北京总价处于300万元以下的房源, 其成交占比达到了78%, 而在2023年年初时分, 这一数值是65%, 当中，200万元以下的占比达到60%。
中原地产所呈现的数据表明, 3月上海二手房成交数量为2.85万套, 在此当中, 总价处于300万元以内的部分, 其占比达到了70% 以上。到了4月, 该占比依旧维持在70%以上。
马晓军曾担任德佑地产营销副总, 如今于上海开展单边代理业务, 他告知南方周末记者, 2024年9月, 房源总价在350万元以内的占比为46%, 2025年年中, 这一比例有约10个百分点的提升, 大概去到了50%, 他表示, “这表明, 在具体成交结构里, 纯粹刚需客户的数量持续增多, 改善升级的客户数量则始终处于下滑态势。”。
他观察到, 现在的市场, 若想把房子出手, 价格起码得下调5%—10%, 而成交大多是通过以价换量来实现的。
于上海房产咨询公司“房外房”担任联合创始人的孟庆国, 统计了近期找该公司的客户情况: 卖房客户在5月急剧下滑, 大约为3、4月的60% , 买房客户接近3、4月的1.5倍 , 正所谓“买房人的情绪确实起来了。”。
不过, 市场百分之八十五的成交量, 依旧是集中在总价五百万元以下的房源。“处于这个总价段的房子, 租售比高, 并且过往四年跌得最为惨重。一旦达到八百万元以上, 二手成交仍旧是冷清的, 百分之七十的人都选择购买新房。”他向南方周末记者作出解释。
价格还没见底？
这个超长“小阳春”，房子的价格在怎么变？
陈辉进行举例, 深圳南山存在一个带有电梯的两房房型, 其最近的成交价格为330万元, 并且到了2025年的时候, 同户型成交的最低价格处于320万元左右的范围状态, 另外还有一些小区的成交价格也是呈现类似这样的变化情形, 价格相对而言比较稳定。
乐有家给出数据表明，5月深圳二手房成交的平均价格为6.08万元每平方米。然而, 业主挂牌的平均价格持续一整年都在微微下跌, 5月时为5.93万元每平方米, 2025年相同时间是6.5万元每平方米。
普睿数智研究中心进行统计, 北京的成交均价处于持续走低的状态, 在4月的时候, 相较于上年同期下降了11%。并且挂牌价的下跌速度远远高于成交价, 这表明卖方的心态更加务实, 一心力求能够快速成交。
新京报记者整理了二〇二四年、二〇二五年、二〇二六年国家统计局公布的三月、四月的七十座城市商品住宅销售价格变动情形, 着重于北京、上海、深圳、广州这四座城市, 查看新房与二手房的价格变动。
首先, 从综合角度去看, 上海的新房价格呈现出这样的态势, 环比处于上涨情况, 同比同样处于上涨情况。其中, 环比所产生的变化幅度相对较小, 而同比的涨幅则比较大。其次, 北京的新房价格方面, 同比处于下降状态, 环比大体上也处于下降状态。最后, 广州以及深圳的新房, 在近三年里同比均处于下降态势, 到了今年的3月以及4月, 都出现了环比微升的情况。
于二手房方面, 四座城市在今年3月时有着这样这般的情况, 4月时环比均呈现出上涨态势。这一现象表明, 小阳春在量上面所展现出的热闹景象, 对价格有着一定程度的拉升作用。
在北京, 3月环比上涨了0.6%, 4月环比上涨了0.4%；在上海, 出现了一波分别上涨0.4%以及0.7%的情况；于深圳, 先是上涨了0.4%, 而后又上涨了0.3%。在广州, 不管怎样皆环比上涨了0.2%。
然而, 同比的变化, 全都处于下降的状态里, 去年的时候, 降幅曾经有一度缩小了, 今年却又再次拉大了。
单看3月, 北京在过去三年里, 第一年同比下降了6.4%, 第二年同比下降了2.1%, 第三年同比下降了8.3%；上海第一年下降了6.9%, 第二年下降了1.4%, 第三年下降了6.2%；深圳第一年下降了7.4%, 第二年下降了4.1%, 第三年下降了7%；广州第一年下降了8.6%, 第二年下降了8.7%, 第三年下降了8.1%。近三年的4月呈现的也是这样类似的态势。
孟庆国认为，“总体而言，市场还没见底”。
出现见底的信号的情况是，租售比跟利率处于持平状态, 租金是持续上涨的态势, 库存需要降低至10万套才行。他们公司所进行的统计显示, 当下上海二手小区的库存数量在16万套。
住房安居客于上海进行统计, 统计时间截止到了2026年5月31日, 在该时间节点上, 上海二手房挂牌的数量得以明确, 其数量是30.92万笔, 与之相对比的是2025年同期的情况, 2025年同期的挂牌数量是37.97万笔, 在对重复挂牌的情况予以剔除之后, 他们对此做出了相应的判断, 他们觉得, 真实的库存数量大概是10.3万套。
孟庆国讲了, 在2021年3月的时候, 上海发布了一个《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》, 这里面规定了, 要是新房项目认购的比例超过了1.3:1, 那么就会触发5年限售的规定。
从2026年起始, 这批新建房屋的限售将会逐渐到期, 在2027年的时候, 还会有大约4万套解除限售, 这对于市场而言也会是一次较大的冲击。他做出预计表示, 直到2027年年底, 或许才会出现底部。
（文中王文治、陈辉为化名。）
