以前，被看作是房地产行业“现金奶牛”的物业管理行业，如今也正遭遇资金方面的难题。
克而瑞物管研究中心发布数据表明，在2025年的时候，全国物业服务企业当中的（500强）部分，平均收缴率下降到了71%，这种情况连续出现了四年下滑。上市的物企收缴率是78%，中小规模的物企收缴率普遍比65%要低，并且部分物企收缴率甚至跌破了50%。
中物智库的数据也表明，在2025年的时候，百强物业企业住宅物业费用的收缴比例已经下降到了82.3%，而行业内住宅物业服务的满意度仅仅只有73.2分，这创下了近几年来的最低记录。
在报告中，中物智库指出，这并非简单的那种会呈现周期性波动的情况，而是宣告了这样一个事实，即行业彻底告别了一直以来依附地产的那种粗放式增长时代，正式进入一场关系到生存与否而且涉及价值重构的“硬仗”。
物业费越来越难收
2月24日，第一太平融科物业管理（北京）有限公司合肥分公司，向合肥北辰天都小区发出了《对外工作联络函》，其中明确指出，业主物业费收缴率持续偏低，已入住业主欠费情况较为突出，还指出项目长期经营亏损，客观上已无力继续维持物业服务所做出的商业及运营决策，该公司将于2026年5月24日起正式撤出小区的物业服务工作。
就在今年初的时候，融创服务太原分公司，正式向当地的住建部门，提交了撤场申请，打算在2026年4月30日之前，退出对晋中市通建融创城的物业服务，其理由同样是项目，“长期处于亏损状态，超出公司可持续经营的承受范围”。
克而瑞物管进行监测，在2025年的时候，物业撤场项目存在173个，当中64.7%的案例是物业企业“主动撤出”或者“到期不续”，而“主动撤出”的背后，主要是小区物业费收缴率低，进而导致现金流承压。
一名头部物业企业的相关负责人，告知了《每日经济新闻》的记者（此记者以下简称为每经记者，或者就称为记者），说道：“当下公司在物业费收缴方面，确实遭遇了极大的困难，项目自身的属性，决定了物业费的收缴状况。”她列举事例表明，像是老旧小区、回迁房，又或者某些投资属性较为明显的小区，物业费的收缴率特别低，然而商品房，尤其是刚开盘当年就全部售罄、并且入住率较高的小区，缴费率相对就比较高。
透露称，集团针对每个区域公司的收缴率设有强制标准，然而，“部分项目着实难以达标，那么或许会以组团状态，借助区域均值以达成标准”。她表明，公司靠社区活动、居民活动等提升满意度，借此激发业主缴费意愿；并且围绕家政、装修、房屋检测、陪诊以及单身经济等来拓展新的增值业务，“以辅助业务方式补贴项目营收”。
克而瑞物管给出的数据表明，在2025年时处于全国范围的物业服务企业（500强），其平均收缴率已然下降到了71%，并且呈现出连续四年下滑的态势，上市物企的收缴率是78%，中小物业企业普遍是低于65%的，在这其中部分企业甚至已经跌破了50%。
中物智库所进行的调研得出的数据表明，在2025年的时候，百强企业住宅物业费的收缴率仅仅只有82.3%，与上一年相比较，减少了2.4个百分点。回顾以往的历史情况，这个数据跟2020年左右的93%的高点相比，已经下滑了大约12个百分点。这所表达的意思是，就算是行业当中的标杆企业，也没有办法避免遭受到业主缴费意愿持续降低所带来的现金流方面的压力。
如今，收缴受到多方挤压而陷入困境，这其中包括政策、市场以及业主行为三方面。克而瑞物管在报告里也指出了这点，近些年来，许多地方都相继出台了针对物业费的政府指导价政策，此政策严格管控普通住宅前期的物业费标准。部分业主有着“不降不缴”，或者“服务未有明显改善就决定不缴费”这样的观望心态，如此一来业主缴费意愿有所下降。与此同时，空置房物业费折扣政策又进一步加剧了收缴所面临的压力。
在这同一时间，居民对于收入的预期呈现出不稳定状态，针对于例如物业费这般的固定支出，其敏感度有所提升，于是，一部分业主出现延迟缴纳物业费的情况，甚至还有部分业主拒绝缴纳物业费。“在未来，行业收缴率下行这种趋势依旧会持续下去，行业的现金流以及运营稳定性将会持续承受压力。”。
全面进入下半场
下降的不仅仅是收缴率，还有业主满意度。
据中物智库所展示的数据表明，到2025年的时候，行业住宅物业服务的满意度仅仅只有73.2分，和上一年同一时期相比较而言减少了1.4分。安保、保洁、绿化以及维修等等这些基础服务的投诉率明显呈现出上升的态势，其中“响应没有及时、标准并不统一、解决不完全彻底”成为了业主们所诟病和指责的焦点所在。
每一次漏水维修，其也在使业主的满意度积累或者消耗，进而影响业主缴费意愿，每一次停车引导是这样，每一次清洁服务同样如此，中物智库表示，服务质量乃是收缴率的核心支撑，满意度是服务质量的直接体现，物业企业要提升收缴率，不能单一依靠催费，而是要对历史遗留问题进行系统性解决，提升服务品质，增强信息透明度。
以杭州河汇板块的东方御府作为例子，依据钱江晚报的那次报道，小区的物业费收缴比例，已经持续有着4年的时间达到了100%，其关键之处便是物业团队入驻了以后，在服务的品质这个方面下了一番功夫，针对小区的环境卫生情况，对于设施设备保护等等的方面，展开了大力气的提升，物业服务慢慢的就赢得了业主的认可。
碧桂园服务，对上海静安区阳曲小区周边的资源，展开整合工作，就这个小区而言，其房龄超过了40年，而且物业费也极少，达不到一元，进行增值服务开发，加以整合之后，构建起共治模式等，最终让这个老旧小区，实现了运营破局，即达成那种，所谓的“微利可持续”的局面 ，破这种局面。
并且，万科物业于重庆万科金域学府翰林小区以及其他多个项目，实现了“弹性定价”模式的落地。
留意，在西元二零二四年年末的时候，万科物业推出了“弹性定价”举措，依据九十五个服务空间以及一千五百三十个作业对象，整理出了一百五十八项必选服务，以此来保障社区基础运营的安全与秩序。另外，还有三百五十项自选服务，是由业主依据自身需求共同去挑选服务事项以及频次的。
中物智库表示，物业管理行业已经走过了，那所谓的“依附地产、粗放增长”的上半场，而如今全面进入了，“独立运营、精耕细作”的下半场。满意度与收缴率的双降，是行业长期积累矛盾的集中爆发，这也是转型阵痛的必然体现，更是行业向高质量发展转型的重要契机。
这全新赛场上的获胜者，并非必定是规模最为庞大的企业，而是那些精于处置历史遗留下来的问题，勇于接纳服务透明化，能够于微观层面将宏观矛盾予以化解的企业。
