我国“十五五”规划的开局之年是2026年，这一新的五年规划，系统性地描绘出了中国到2030年的发展远景，新旧动能的转换，发展范式的升级，全球格局的重塑，都将在这个时期寻得新的交汇之处。
明白“十五五”的顶层架构设计，乃是预先晓得未来经济跳动节奏以及市场机会的起始点。时代的机会在于何处呢？未来中国经济增长的关键动力怎样精确判定呢？正当此年初之际，南都湾财社开展了《开局2026：在新周期（883436）起点上》专题谋划。
南都·湾财社记者专访第一太平（HK0142）戴维斯深圳董事总经理吴睿时，吴睿表示，2026年是“十五五”开局关键之年，房地产（881153）行业处于企稳修复与结构转型双重关键期，期间，住宅市场城市分化，商业地产资本布局，都会呈现新特征与机遇有。联结当下行业的走势状况、政策的导向情形以及市场的表现态势，此刻能够清晰地捕捉到楼市构筑底部进而复苏的信号，与此同时还能够看到商业地产在调整阶段中所孕育出的投资窗口，这些全部都值得市场参与者予以重点关注以及进行思考。
2026年楼市转型，优质资产表现将提振信心
南都·湾财社，处于2026年全新起始点，楼市会朝着哪里前行呢，是持续在底部徘徊，还是会迎来逐步稳定升温，基于何种缘由做出这般判断呢？
我叫吴睿，站在二零二六年全新的起点之上，存在这样一种情况，我的判断是关于楼市方向的哟，存在这样一份预测，整体层面依旧将会予以保持使企稳态势得以展现可是在二零二六年的时候呢将会是楼市结构化分化凸显的一年具体而言的情况来看呀一线城市以及核心地段的不动产预计将会实现使得企稳反弹得以达成然而相对应的三四线城市以及远郊周边的楼盘依旧是面临着较大程度的库存压力去库存仍然将会是它们的核心任务。
做出这一结构分化判断，主要基于三方面考量。首先，就行业整体所呈现的走势来讲，房地产（881153）这个行业，不管是行业规模方面，还是行业价格方面，在当下都已经是从之前所达的高峰期中回到了跌幅比较深的程度状况之中，从技术层面去分析的话，已然是处于底部的区间范围之内了；其次，在政策层面那边出现的支撑信号是非常明晰确定的，自从2024年开始以来，政府不间断地出台了各种各样的调控政策，围绕着控制总量、去除库存、优化供给这三大核心要点来施展力量，政策底部已经是清晰地显现出来了；第三，从市场所展现出来的表现来看，一线城市以及强二线城市的市场复苏态势是良好的，以上海、深圳作为例子来说，本地多场高价一手拍卖成交的结果远远超过了人们预先的期望，与此同时，二手房市场的数据也呈现出停止下跌转而趋于稳定的态势，交易量逐渐回升到相对比较景气的水平之上。
与之形成对比的是，今年三四线城市整体依旧处于横盘状态，部分城市甚至呈现出小幅阴跌的态势。部分三四线城市面临人口净流出、老龄化加剧等问题，而且产业构成相对薄弱，缺少足够的人口与产业支撑，核心原因就在这里。所以去库存仍会是未来几年这些城市楼市的核心主题。
我们有所期待，一线城市以及强二线城市优质资产具备的良好市场表现，能够尽早提振市场的信心，进而带动房地产市场也就是881153市场的全面复苏。与此同时，政策层面尚存在较大的优化空间用以推动楼市的修复，相信政府后续依旧会持续地出台相关政策，适度地释放杠杆空间，去引导并且鼓励合理的购房需求。
而且呢，就行业长远发展的角度而言，二零二六年也会是房地产八十七一万一千五百五十三行业的关键转型年份。在过去的诸多年份当中，受到市场调整的作用影响，大多数的房地产企业持续不断地优化自身的经营方式模式，其中那些优质的企业正一步步地朝着高质量发展进行转型升级，这同样也会成为整个房地产五百五十三行业未来的核心重点发展方向。
三大指标判断楼市拐点，还有哪些机遇？
关键指标有哪些、哪些是判断市场筑底完成或迎来转机的关键指标，支撑楼市触底回升的核心动力是什么、什么是支撑楼市触底回升的核心动力，南都·湾财社？
吴睿：我们判断市场筑底所参考的关键指标主要有以下几项：
重要因素之一的首要核心指标属于是一手房库存，不管考察范围为全国层面或者是具体区域市场，一手房库存量均作为重要的参考依据存在着，其中，库存去化周期也就是其括弧当中的883436是否回落于安全线以下的情况，为此判断市场筑底进程的关键维度之一是它呀。
第二项关键指标是二手房签约量，对于这事，拿深圳来举例，深圳楼市当中那所谓的“荣枯线”是5000套，2025年深圳楼市呈现出企稳复苏这样的态势，其中一个核心依据是，全年总计有十个月的时间当中，二手房的成交量一直持续突破5000套，在这一段时间里呢，虽然伴随着有小幅的价格回落，呈现出一种“以价换量”模样的特征，然而成交量回归道正常区间之后，市场的修复进程就会逐渐地开启。
可以从投资端去观察第三项指标，要重点留意土拍市场里民营企业的参与状况。要是有更多民营企业积极主动地参与土拍，并且能够成功拿到地块，那么这一信号会直接表明市场投资信心正逐步得到修复。
支持房地产（881153）市场走向触底后回升的关键动力，最主要的源头是宏观经济的全面修复跟复苏。历经这些年的市场波动调整，房地产（881153）行业自身基本上处于技术层面的底部范围，后续能不能达成触底反弹或者平稳横盘，更大程度视宏观经济的提振程度而定。宏观经济转暖促使产业繁荣发展，居民收入稳定提高，必然会释放出更多的刚性需求、改善性需求，同时激活合理的投资性需求，这些需求会一同推动楼市渐渐修复。
另外，政府所推出的各项调控政策，其中涵盖了供应端的优化措施等，同样是支撑市场复苏的关键核心动力。
中国商业地产迎来机遇，外资聚焦优质细分领域
南都·湾财社称，第一太平 （HK0142），其戴维斯报告预测，2026年时，全球房地产 （881153）直接投资额将会突破1万亿美元，在这样的全球复苏浪潮当中，中国商业地产市场能够承接哪些海外资本的增量机会呢，国内外投资者的布局逻辑会拥有哪些方面的差异？
吴睿表示：头先，在过往几年里头，中国商业地产历经了幅度挺深的一种调整，正是因为这样的缘故，市场当中出现了一定程度的投资机会。自去年起始，可以观察到有一部分的外资再度回流，留意中国市场潜藏的机遇，然而总体来讲，外资依旧处于只是多看却很少行动的那种观望状况。
此刻，外资所关注的要点主要投向确定性较高的细分赛道，这些赛道尽管规模不一定大，然而避险特性显著，相比之下更符合外资当下的投资喜好，比如说长租公寓，香港的学生公寓，还有内地一线城市以及强二线城市的优质社区商业以及商业项目等等，皆是外资着重关注的范畴。
说到外资跟国内投资者的布局逻辑存在的不同之处，外资投资者比较看重投资回报率以及资金的安全性，会首先保证有足够的安全垫；与此同时，对于物业产权的年限、未来退出的条件等关键要素，也会展开全面又细致的考虑。
相比较而言，国内的投资者群体更加多样，其投资的逻辑会依照自身不一样的投资目的展现出显著的差别，并没有形成统一的布局范式。
商业地产调整期，是核心资产布局的窗口期
南都·湾财社的记者提出，到2026年的时候，中国商业地产投资交易活动会不会进一步得到改善？什么样的资产能够在市场格局发生演变的情况下捕捉其中的结构性机遇？对于投资者来讲，应该怎样把握入市的窗口？
吴睿表示，2026年，中国商业地产的投资交易活动，预计会进一步得到改善，实际上，这种改善的趋势，在2025年下半年的时候，就已经开始有所显现，对此，我们已经有了明确观察，在过往商业不动产市场下行调整进程中，一线城市核心区域的优质资产价格，已逐步回归到具备长期投资价值的区间。
一方面，愈发突显这类资产的长期投资价值；另一方面，在房地产（881153）市场先前的高峰期，这类核心资产基本上不会进入交易市场，然而当下已有部分此类资产释放出交易机会，这无疑是中国商业不动产历经大幅调整后，呈现出的结构性与窗口性机遇。
特别针对中国内地的投资者来讲，不管是民营企业还是家族投资者，当下恰恰是布局一线城市核心地段、持有高性价比并且能够产生稳定回报资产的良好时机，资产的安全性更有保证。从投资属性方面来看，这类资产依靠稳定的回报率，在中短期内能够当作防守型投资配置；从长期角度出发，中国核心地段的商业不动产依旧拥有比较大的增长潜力，所以短期能够达成风险对冲，长期则可以充分享受到行业复苏与增长所带来的红利句号。
