记者 田国宝
在过去三年当中,房地产历经了深度调整,当时面临着好多压力,有需求收缩方面的压力,有融资收紧方面的压力,还有风险出清方面的压力。
国家统计局给出的数据表明，在2025年的时候，全国新建商品房销售面积同比出现了下降，下降幅度为8.7%，房地产开发投资降低到了8.28万亿元，行业规模呈现出收缩的态势，不过销售的同比降幅，投资的同比降幅，以及新开工的同比降幅，均相较于2024年明显收窄，一线城市以及部分强二线城市依旧保持着一定的成交活跃度。
2026年，是“十五五”规划开启的第一年。在2025年末召开的中央经济工作会议，对2026年重点工作加以部署，其中针对房地产的表述是“着力稳定房地产市场”，和2025年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”相比较，2026年释放出稳定预期的明确信号。
以“稳中求进”作为总基调的情况下，房地产不再担当那种用于短期内刺激经济扮演的角色，而是被归入到针对中长期的结构转型升级所构建的框架范围之内。
政策红利
在2025年这个时间点，针对房地产市场止跌回稳的目标，各类政策不断持续地发力，然而政策的取向并非朝着全面宽松转变，而是借助结构性工具来稳定预期，同时控制风险。
进行调控的情形之中，供应这边着重致力于把存量予以消化，将那些低效的增量加以压缩，需求这边借助金融方面的工具使购房所需成本降低，地方政府于依据城市具体情况实施相应政策的框架范围之内承担更为重大的调控责任。
于货币政策范畴，在2025年5月之时，五年期以上LPR由3.6%降至3.5%，首套房商业贷款利率能够低至3.05%，首套房公积金贷款利率降到2.6%，切实有效降低居民购房成本。
在财政政策范畴内，于2025年3月的时候，自然资源部与财政部联合发布文件予以明确，专项债能够被用于土地储备，要求各个地方优先把存量闲置土地归入储备计划，与此同时还允许确实存在需求的新增项目。早在2024年12月，国务院办公厅发布文件把“收购存量商品房用作保障性住房”纳入到专项债券支持的范围之内。
2025年年底召开的中央经济工作会议指明，2026年要抓好八项重点任务，其中第八项明确是：“着力稳定房地产市场，按照因城施策的方式来控制增量，实现去库存，优化供给，鼓励收购存量商品房，重点应是用于保障性住房等方面。”2025年年底召开的全国住房城乡建设工作会议，把“着力稳定房地产市场”当作2026年的重点工作之一。
从这些会议所传递的信息方面来看，不难发现，针对城市的不同情况来实施相应策略，以此控制新增量去库存并且优化供给，已成为2026年房地产调控的重要关键词。
第一，控增量。2026年1月20日，北京市规划和自然资源委员会与北京市发展和改革委员会联合印发了《北京市2026年度建设用地供应计划》，予以明确，2026年北京安排城乡建设用地净减量任务500公顷，引导存量建设用地供应占比达到65%左右，上海2026年建设用地供应计划还未公布，不过从2025年的供应计划而言，上海明确要求加大存量建设用地盘活利用工作力度，引导利用存量建设用地供应比例不低于70%，深圳更早已经把城市更新和土地整备当作建设用地供应的主要来源。
其二，去库存。中央财办在解读中央经济工作会议精神之际表示，“新市民”住房需求存有持续释放之态势，“以旧换新”以及“以小换大”等层面的改善性需求具备较大潜力，需从供需两端着力进而稳住市场，供给端方面要严格把控增添量、盘活已有存量，鼓励收购存量商品房并将其用于保障性住房这般的合理用途，加速消化库存，与此同时有序推进“好房子”的建设。需求端要采取更多具备针对性的举措，充分释放居民刚性以及改善性需求。
2026年房地产政策的市场预期，主要集中于两个要点，其一，具有核心地位的一线大城市，持续对限购政策予以调整，将准入门槛降低，进而把刚需还有改善型的需求予以更大程度的释放，其二，持续灵活地对于各类金融工具加以运用，将买房所需成本予以更大幅度的降低。
与此同时，收存着存量的土地以及存量房产，将其转变为可以保障居住的住房政策范围扩大。开发商手中有着大量沉淀下来的资产，却没办法将其变成现金，这就限制了再次进行投资的积极性；因为部分房产的流动性能很差，所以致使改善类型需求的置换难度也比较大。
其三，优供给。有一位从事房地产研究多年的人士，向经济观察报表示，优供给涵盖两个层面，其一，是减少低效供给，借由收储把部分低效供给转变为保障性住房，其二，是增大优质供给比例，也就是增加“好房子”供给比例去稳定市场。
他觉得，“好房子”供给增多必然会对存量新房以及二手房产生影响，因而，收储存量房用作保障性住房得优先针对这些受到冲击的存量房产，这“并非只是单纯收储，收储之后还得进一步提升低效房源的质量与设施，进一步完备配套，使不好的房子转变为好房子”。
城市更新
在房地产整体渐渐进入存量时代这样的背景情形之下，城市更新正从补充性政策一步一步逐渐转变成为主导性路径。这一转变可不是阶段性刺激所导致产生的结果，而是城镇化进程、人口结构发生变化以及土地要素受到约束等因素共同发挥作用之后所做出的选择。
在2025年5月的时候，中共中央办公厅跟国务院办公厅印发了《关于持续推进城市更新行动的意见》，这里面清楚地提出来，到2030年，城市更新行动实施能取得重要进展，城市更新的体制机制会不断完善，城市开发建设的方式转型初步可以看到成效，安全发展的基础会更加牢固，服务效能能够不断提高，人居环境会明显改善，经济业态会更加丰富，文化遗产会得到有效保护，风貌特色会更显著地彰显出来，到那时城市会成为人民群众拥有高品质生活的空间。
2025年，中央城市工作会议明确作了提出，城市发展正处于转变阶段，即从大规模增量扩张阶段朝着存量提质增效为主的阶段转变，要将城市更新当作重要的抓手，大力去推动城市结构优化，推动动能转化，推动品质提升，推动绿色转型，推动文脉赓续，推动治理增效。
以上提及的房地产研究相关人士觉得，城市更新并非仅仅局限于居住条件的改进，它还涵盖了生活所需的各类配套设施，以及公共供给服务和市政方面的规划配备。举例来说，诸如水电气以及供暖设施，还有绿地环境，再者教育资源、医疗条件以及公园绿地这些众多方面，都需要在城市推行更新举措的进程当中，进一步作补充并且加以完善。
再者，职住平衡同样是近些年来城市更新的重点工作之中的一项，于老旧小区改造、城中村改造、旧城改造以及公房改造等这些方面的基础之上，老工业区改造、老街区改造、低效用地改造等方面也在同时进行着，特别是像北京、上海、深圳等这类一线城市，城市更新的范围更多的是面向整个街区的综合功能。
数据显示，住建部表明，截止到2024年年底，全国开展城市更新项目数量超越了6万个之数，完成的投资金额大概在2.9万亿元左右，更新项目已然从零散式进行推进转变到了系统性实施进程。在2025这一年，全国新开工改造的城镇老旧小区数量为2.7万个，达成并且远超年度计划。
就房地产企业来讲，城市更新已不是那种可选择的项目了，而是成为了能力方面区分高低的界限。和传统开发相比较而言，城市更新的项目常常有着更长的周期，还有更高的协调成本，这对企业的资金具备的实力，以及和政府协同的能力，还有长期运营的能力都提出了更高的要求。
有一位身在城市更新领域的人士，向经济观察报透露，跟传统开发业务相比较而言，城市更新这一事务，不光是要求开发者自身得拥有一定程度的资金实力，以及相应的开发能力，而且还得具备有关商业、办公、长租公寓、养老、文旅等诸多方面的运营能力。
当面对未来城市更新所存在的那块蛋糕时，在处于同等资金实力这样一种背景状况之下，那些具备较强运营能力的房地产企业是有着更大竞争优势的。中央企业以及国有企业是具备资金实力的，然而要是运营能力有所欠缺，那就需要引入合作伙伴来弥补存在的短板；民营企业呢，只有具备较强运营能力才会拥有参与资格，如果缺少运营能力，那就只能借助联合体、基金化运作等方式来参与到其中。
城市更新所改变的并非仅仅是房地产的商业模式，盈利模式同样也在发生着变化，一家房企的价值不再单单体现在住宅销售之上，而是更多地源自空间功能重构所带来的长期运营收益，居住、产业、商业以及公共服务的复合开发，已然成为城市更新项目能力的标配，比如说，住宅配套的商办项目需要社区商业方面的运营能力，历史街区项目需要文旅和商业等领域的运营优势，而办公楼则需要在办公和配套商业方面具备较强的竞争力。
不管是哪一种类型的项目，开发企业以及运营企业都得拥有能够与公共配套毫无缝隙地对接的能力。比如说，针对一个城市更新项目而言，怎样可以使项目里的道路交通、绿地同公共交通以及市政绿地实现毫无瑕疵的衔接，这其中涵盖车库的出入口设置、停车位的安排、业态的适配等。
相较传统开发，城市更新的资金来源更为多元化，从原本单一的开发融资，渐渐转变为财政支持、专项债、社会资本以及长期运营收益补充等组合渠道，这考验的是操盘企业的综合统筹能力。
商业不动产
在存量资产盘活的制度工具里，公募REITs的战略价值正持续攀升，随着监管部门推动REITs市场高质量前行，公募REITs的底层资产从基础设施朝着商业不动产拓展。
2026年1月下旬时，证监会逐渐地、接连不断地受理了8只商业不动产证券投资基金，使得公募REITs资产类型进一步地丰富起来了。
公募REITs的关键作用是，打通存量资产跟资本市场之间的通道，引导资金从增量开发转变为长期运营，监管规则在产品注册、信息披露和运营管理这些方面持续优化，审核逻辑逐渐从“项目合规”转为“资产质量与现金流稳定性”。
迥异于基础设施REITs主要致力于公共基础设施盘活，着重关注承担公共属性，商业不动产REITs凸显更多市场化特征，它的现金流高度受制于租赁水平，依赖消费景气度，还与运营效率相关，对经济周期更为敏感。
由这一特征所决定的是，商业不动产RE－ITs难以对基础设施REITs的扩张路径进行简单复制，它必然一定要建立在真实且稳定的运营能力基础之上。监管层着重强调收益具备可持续性以及信息实行透明化，从本质上来说这是在为市场划定出风险边界。
REITs同样在对房地产资产的生命周期管理方式产生改变，以往，商业项目大多是在出售以及长期持有两者之间作出选择，然而reits给资产给予了标准化退出通道，致使“开发—运营—证券化—再投资”构成闭环，这一机制有益于降低企业的资产负债率，提升资金使用效率，还为房地产从高杠杆模式朝着资产管理以及轻资本模式转变供给制度基础。
对于开发商以及资产持有者来讲，RE－ITs的意义并非在于短期的融资规模，而是在于重新塑造经营逻辑。可以发行REITs的资产，一般具备权属清晰、运营成熟、现金流可预测等特性，这也迫使企业在项目早期就加强运营导向。
还有，基础设施REITs是由发改委进行前置审批的，并且是发改委与证监会联合监管，其审批流程时间比较长。而商业不动产REITs是由证监会直接审批监管的，并不需要发改委进行前置审批，这样的情况也为更多优质底层资产项目去发行公募REITs给予了便利。
部分处在前列位置的房地产企业，已把公募REITs归入长期计划策略之中。华润置地、万科、招商蛇口等这类企业，凭借对商业综合体、产业园区等资产的运作积累，预先谋划布局商商业运营以及资产管理上的能力。
REITs市场在进行扩容，这一举动吸引了保险资金、养老金等那样的中长期资金进入市场 ，从而提高了市场的稳定性 ，与此同时 ，对收益水平以及风险管理提出了更高的要求。扩募机制被引入进来 ，致使优质REITs拥有持续做大的可能性 ，然而 ，这也表明运营能力欠缺的产品会逐渐被边缘化 ，市场的分层会日益明显。
有一位从事购物中心运营工作的人士，向经济观察报声称，在购物中心基础设施REITs进行第一批试点期间，有一些处于头部位置的商业运营企业，选择主动退出，其中背后的原因，存在审批流程复杂且漫长的因素，更为关键重要的是，这些企业觉得发行REITs未能更充分地体现出其自身价值。
按照他的看法，基础设施REITs，和商业不动产REITs的逻辑不一样，前面那种更着重物业价值以及回报，然而后面那种淡化了物业价值，更看重运营质量与能力，预期会带动更多运营能力强的企业参与进来。
