在全国新建商品房销售规模呈现回落态势的大背景情形之下，于2025年的房地产交易市场里头，上演了一幅呈现出“冰火两重天”状况的图景画面：其中一边是核心城市高端项目所展现出的热销传奇故事，而另一边则是部分地区不得不去面对的去化难题局面 。
这种分化，在年末的豪宅集中入市潮中愈发凸显。
12月28日，位于深圳湾畔的中信城开信悦湾项目正式开盘，在短短两小时之内，此项目销售金额突破了 100 亿元，其首批 156 套房源去化率大约为 80%，这一成绩刷新了全国豪宅开盘销售纪录。据公开信息表明，该项目主力户型是 302 平方米至 370 平方米，其顶层复式最大面积达到 658 平方米，备案单价最高为每平方米 38 万元，房源总价最高接近 2.5 亿元。
不过九天之前，也就是十二月十九日的时候，“全国地王”之下的安澜上海那一项目开始了认筹，首批通过相关审核的平均价格设置在了每平方米十七点八八万元，而其中最贵的那一套房屋售卖价格达到了一点四六亿元。对此市场所呈现出来的热度同样是超过了预先的期望，具体表现为该项目总共收到了有效认购三百二十七组情况，认购的比例高达百分之一百五十五。依据招商蛇口所发布出来的海报信息得知，在十二月二十六日该项目开盘的当天销售额就已经达到了九十点七七亿元，要是按照总的货品价值大约九十八亿元来进行计算的话，其销售出去的比率差不多接近百分之九十。
需要特别指出的是，在本年刚开始的前 11 个月期间，上海壹号院所达成的销售额为 221.91 亿元，而上海嘉里金陵华庭的销售额达到了 216.46 亿元。
既不是仅沪深两市，全国核心城市的高端市场都呈现出令人瞩目的表现。在3月21日，越秀地产于北京海淀的项目和樾望云、和樾玉鸣在同一天开盘，当天就售出了超过1000套，总的成交金额达到了152亿元；到了11月，广州的保利玥玺湾开盘当日销售额约为106亿元，成为了2025年全国首个“开盘当日突破百亿元”的豪宅项目。
从拿地主体所对应的销售端呈现的表现着手看起来，保利发展，中海地产等头部国企央企依旧是高端市场的主力，与此同时，滨江集团等优质民营房企靠着核心城市布局达成了稳健销售。
楼市“冰与火”
成交金额与套数方面体现出了分化，价格走势以及市场热度之中也反映出了分化。
据国家统计局数据表明，在2025年1月至11月期间，全国新建商品房销售面积为78702万平方米，与同比相比下降了7.8%，其中，住宅销售面积下降幅度为8.1%。新建商品房销售额是75130亿元，下降比例为11.1%，其中住宅销售额下降程度是11.2%。
在整体回落态势中，上海与深圳等一线城市的楼市表现较为突出。
记者从深圳贝壳研究院那里知道，在2025年1月到11月期间，深圳新房以及二手房的成交量是111519套，跟去年同一时期相比较，增长了12%，创造了近5年同一时期的最高纪录。在1个月以内，先后进入市场的深圳湾沄玺，其开盘成交金额为130亿元，GCC联泰超总湾，其开盘成交金额是53亿元，还有中信城开信悦湾，这三个豪宅项目的热销，更是为这一年的深圳楼市，画上了一个圆满的句号。
上海的高端住宅交易是今年全国房地产市场的一大“亮点”。
数据由克而瑞提供显示，在2025年1月，一直到11月期间，上海总价处于3000万元至5000万元范围的豪宅成交数量呈现为1006套这样一个数据，这一数量占据全国重点一二线城市与此相同价位段成交量的比例是48%；总价在5000万元以上的豪宅成交数量为889套，其占比达到了76%。上海在高端市场所具有的“虹吸效应”持续不断地凸显出来。
身为新一线城市当中的代表之一，杭州高端住宅在逆势状况下具备的吸金能力同样是不可以小看的 。
中指研究院给出的数据表明，在2025年1月至11月期间，杭州住宅成交情况呈现同比缩量态势，缩量幅度将近两成，然而，却有442.9亿资金流入千万级豪宅市场，并且同比增长幅度达到67.2%。从住宅类型所占比例的角度去看，杭州别墅类高端住宅成交数量为1174套，同比增长幅度为157.5%，在2024年同期的时候该数量不足500套，其在千万级高端市场里的份额占比从2024年的20.4%大幅提升至40.9%，几乎接近于占据半壁江山 。
各城市新房价格持续调整之下，上海再次走出独立行情。
在12月15日这一日，国家统计局公布了一组数据，这组数据指明，在2025年11月这个时间段，中国70个大中城市关于商品住宅的销售价格，环比情况总体呈现下降态势，同比降幅还在进一步扩大，在这70个大中城市范围里头，有59个城市新建商品住宅价格环比出现下跌状况，其占比超过了8个城市，在这些城市当中，存在着一些城市，其新房价格已经连续15个月环比下滑 。
需要特别指出的是，新房价格和去年同期相比出现上涨的城市数量仅仅只为5 个，它们分别是上海、杭州、合肥、宜昌以及乌鲁木齐，其中上海在四大一线城市里是唯一房价呈现上涨态势的城市 。11 月的时候，上海市新房价格和去年该月相比上涨幅度达5.1% ，1 月到11 月期间平均同比上涨幅度为5.7% ，均在全国楼市中处于领先位置 。
不过，同一城市内部的市场分化同样剧烈。
以上海作为例子，在核心地段豪宅出现热销情况的同时，远郊的楼盘却正面临着去化方面的困境。按照上海业内人士所做的统计，在1月至6月这段时间当中，上海全市一共出现了151次开盘的情况，认筹率低于50%的楼盘所进行的开盘为70次，其占比达到了46%，在这之中有54次是取消摇号的楼盘。上海滞销盘的“重灾区”处于郊区，从价格角度来看，均价低于6万元每平方米、认筹率低于50%的楼盘进行开盘46次，占比近乎70%。
房企表现与市场格局
成交的资源，愈发朝着核心城市、优质项目进一步去集中了，这种情况反映到房企一端，便呈现出这样的格局：头部的国企占据主导地位，央企也参与其中居于领导角色，同时优质的民营房企紧紧稳健地跟随着，一同在这个特定的态势情况下发展 。
基于克而瑞的相应数据表明，在2025年的1月起始直至11月这个时间段内，全口径销售金额处于排名前10位置的一众房企依次分别为，有着2408亿元销售额的保利发展，销售额为2113亿元的中海地产，销售额是1926亿元的华润置地，斩获1705.2亿元销售额的招商蛇口，销售额达1329亿元的绿城中国，实现1240.8亿元销售额的万科地产，销售额为1125.1亿元的建发房产，销售额是1006.8亿元的中国金茂，销售额为972.0亿元的越秀地产以及销售额有945.3亿元的滨江集团。
于月度表现而言，11月存在38家房企，其单月业绩呈现环比增长态势，当中有15家企业，单月业绩环比增幅大于30%，涵盖华润置地、中建东孚、北京城建以及大悦城等，在头部房企里，中海地产、华润置地、绿城中国与滨江集团，这4家的销售全口径金额环比出现增长是可以确定状况。
依成交结构所对应的房企布局策略而言，头部国企央企大多聚焦于一线以及强二线核心城市的核心板块，此情形与高端市场的成交热点极为契合，好比保利发展、中海地产等，于上海、北京、深圳、广州的高端项目都有着出色的销售表现；优质民营房企是以区域深耕作为主要方式，像滨江集团深耕杭州市场，在高端住宅领域持续投入力量，从而跻身全年销售前十 。
值得注意的是，政策优化正为核心城市房地产市场注入暖意。
12月24日，北京市多个部门联合发布了一份通知叫《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，其内容涵盖了许多方面，比如是吧，降低了非京籍家庭购房时社保年限的要求，还支持多孩家庭可以多购买一套房子，并且不再区分首套二套商贷利率，就连降低公积金贷款首付比例这些，也都包含在内了。
中指研究院给出的数据表明，在新政发布之后，也就是12月25日到12月28日这个时间段内，北京新建商品住宅的日均网签数量是133套，相较于新政发布之前，也就是12月1日到12月24日期间，日均增长幅度为44.6%。同时还提到，部分楼盘的到访量以及二手房带看量相较于新政发布之前有了一定程度的增加，然而市场分化的现象依旧存在，非核心区域的优质项目所呈现出来的表现还不是特别明显。
展望二零二六年，五八安居客研究院来做估计表明，二零二六年里面新房找房的平均价格将会去延续那种“整体呈现出微弱稳定、结构存在分化”这种态势， 在政策方面继续加大力度进行提振以及 “优良房子” 的供给层面进行升级的情况之下，一线城市以及新一线核心城市的价格是有希望出现回暖现象的，二线城市、三四线城市的价格会在较低位置运转但是跌幅会有所收窄 。
业内普遍持有这样的看法，上海、深圳等城市同样存在着限制性政策优化的预期，随着政策所产生的效应逐渐释放，以及优质项目持续进入市场，核心城市核心区域的成交热度有希望能够得到维持，然而远郊以及非核心城市的去化压力依旧会持续存在 。
宏观而言，二零二五年房地产交易市场呈现出的那种反差极大的状况，究其实质乃是行业处于转型时期供需重新构建所必然产生的结果。资金以及需求朝着优质资源汇聚集中的这种趋向，一方面促使了市场结构发生改变，另一方面也彰显了行业朝着高质量发展之迈进方向。到了二零二六年，在诸多因素像政策精准调控、企业积极主动有所作为以及行业转型不断深化它们多重作用之下，市场还有希望在分化进程当中逐渐构筑底部并趋于稳定，进而朝着更为健康、更具可持续性的发展阶段不断迈进。
