来源 | 中新经纬（ID：jwview）
作者 | 薛宇飞
中国一线城市中的顶级豪宅，如同房地产市场之巅的标志，其动辄千万甚至上亿的价格，让绝大多数人望尘莫及。由于大多数人无法亲身接触，短视频平台上涌现出一批专注于豪宅产品拍摄与分享的博主，他们吸引了众多粉丝的目光。这些视频的发布，进一步激发了普通民众对豪宅市场的浓厚兴趣。
上海房产经纪人黄昭棋，拥有30万粉丝，他是众多资深从业者中的一员。凭借11年的从业经历，他接待过众多知名企业家和明星。黄昭棋表示：“豪宅的门槛是总价3000万元以上，而5000万元以上则可称之为‘顶豪’。豪宅的面积跨度较大，从170平方米到2000平方米不等，而那些超过100平方米的房子，通常位于优越地段，单价也相对较高。”
5000万元以上是“顶豪”
老洋房一年只成交几套
上海夜景图。来源：受访者供图
豪宅的定义究竟何在？这或许是一个难以明确界定的问题，因为随着时间的推移、城市的变迁以及地域的差异，豪宅的标准各不相同。据悉，世茂滨江花园小区，作为上海豪宅领域的先驱之一，在2002年的售价已高达1.5万元每平方米。目前，该住宅区的二手房标价大多超过了每平方米13万元，尽管部分户型较小，但整体而言，总价多在2000万元至4500万元的范围之内。
随着时间的推移，世茂滨江花园在豪宅领域的价格已不再处于领先地位，而其旁边的汤臣一品，则无疑是上海当前最为知名的豪宅之一。据相关报道，早在2006年，汤臣一品的售价就已高达每平方米11万元，这样的高价让人瞠目结舌。然而，如今该小区的二手房价格已经远远超过了这个数字。
在上海，某些房产中介将价值超过1000万元的住宅称作豪宅。然而，黄昭棋觉得这样的标准偏低，他认为，“只有总价达到3000万元以上才能称为豪宅，而5000万元以上则可以被视为‘顶级豪宅’。至于面积，则介于170平方米至2000平方米之间，而那些超过100平方米的房产，往往位于优越地段，单价也相对较高。”
谈及上海，便不能不提及那些历史悠久的洋房建筑。据相关数据显示，现存于世的上海老洋房大约有五千座。在黄昭棋所拍摄的视频里，虽然也捕捉到了一些老洋房的身影，但数量并不多。据他所述，能够公开进行交易的洋房数量可能仅有百余座，而每年的交易量更是寥寥无几，大概仅有几座，且成交价格通常在1.5亿元人民币以上。然而，由于业主对价格的期望过高、产权问题复杂等因素，老洋房的成交周期往往长达数年之久。
湖南路、武康路、高邮路、永福路等街道上的老洋房，因其历史悠久、品质优良，在市场上备受认可，被认为是上乘之选。这些老洋房中，那些拥有独立花园且外观保存完好的独栋住宅，其售价甚至可能超过每平方米100万元。此外，他还提到，影响老洋房价格的因素是多方面的，包括停车位的有无、周边环境的优劣以及花园面积的大小等。
工薪阶层普遍认为，动辄十几万元每平方米，甚至更高的豪宅价格实在难以承受。在黄昭棋发布的视频中，网友们的评论也不时流露出戏谑的语气，例如“我飘了，居然会看这个”或“总价是不是多加了一个零”等。黄昭棋指出，观察近几年的数据，上海房价呈现上升趋势，尤其是豪宅的涨幅更为显著，具体来说，“2018年至2022年间，部分豪宅的价格涨幅甚至可能达到2至3倍。”
尽管缺乏具体的数据支持，然而通过近年来的观察，我们可以发现，上海的高端住宅在市场上的供应量以及交易量均显著超过了北京、广州和深圳这三个其他的一线城市。黄昭棋指出，深圳的豪宅分布相对集中，主要集中于南山、香蜜湖、华侨城以及深圳湾等少数区域，而上海则呈现多样化格局，浦东区的陆家嘴、世纪公园和东郊板块尤为突出，黄浦、徐汇、长宁等城区亦各自拥有独特的豪宅区域，豪宅产品种类丰富，供应充足。
买家来自全国
年纪越来越年轻
上海一独栋住宅外景。来源：受访者供图
上海疫情结束之后，尽管全国房地产市场整体表现不佳，但豪宅市场却传来了销售量上升的消息，这一现象让人意识到这部分购房者并不缺乏资金。黄昭棋在日常工作中观察到，那些具备雄厚经济实力的购房者，确实展现出了与普通住宅购房者截然不同的特点。
2011年，黄昭棋大学毕业后踏入上海，自此开启了销售豪华住宅的职业生涯。他向中新经纬透露，他所带领的团队所签下的订单中，不乏众多明星以及企业界的知名人士。
上海，作为中国重要的经济枢纽之一，正吸引着众多来自全国各地富裕家庭的到来，这些家庭成为了豪宅市场的坚实支柱。据他所说，目前豪宅市场的购买主力已经转变为所谓的“新上海人”。首先，上海的经济与产业实力强劲，吸引了众多富裕家庭前来购置房产；其次，受疫情等因素影响，人才回流现象明显，众多年轻人纷纷选择回国发展；再者，上海近两年放宽了落户及人才引进政策，使得更多人具备了在上海购房的资格。
相较以往，他发现客户群体的年龄层正逐渐降低，特别是“1980年至1997年”这一时间段出生的客户占据了较大比例。在这些年轻客户中，有八成是依靠家庭经济支持。他们中的许多人曾在英国、美国、加拿大等国家留学，并得到家庭资助购置房产，以便留在这座城市工作。当然，也不乏自主创业并取得成功的例子，尤其是在互联网领域。
年轻一代的消费者展现出与前辈截然不同的外在风貌。黄昭棋指出，年纪稍长的客户群体往往行事较为内敛，他们的经济状况从着装打扮等方面难以直观判断。相较之下，年轻消费者则更倾向于张扬个性，他们常以名牌服饰和豪华跑车作为日常装扮，这使得他们的身份地位更加容易被识别。
在支付方式上，相较于一般购房者需通过按揭进行分期偿还，豪宅买家普遍选择全款支付。那些能够购置价值数亿房产的客户，其消费实力显著，又怎会依赖贷款呢？他这样说道。
此外，客户对豪宅的看法也发生了变化，不再仅仅看重地理位置，而是开始从多个角度进行全面评估。首先，小区的整体品质必须上乘；其次，房屋需保持新颖，房龄应在2015年之后；再者，小区的定位需高端，小户型房源不宜过多；此外，配套设施也要完善；最后，还要拥有珍贵的自然或人文景观。
上海高端住宅市场表现不俗，这现象是否与投机炒作行为有关联？黄昭棋指出，通过日常观察，多数豪宅买家是出于自住目的，而进行投机炒作的投资者寥寥无几。他表示：“若新房价格显著低于周边的二手房，那么可能存在投机炒作的现象，然而购买二手房则不会出现这样的情况。换言之，那些有能力购买豪宅的人，他们的财富增值速度远超房产价格的上涨速度。”
关于这一话题，上海某位专注于高端住宅销售的房产中介张静（化名）表达了类似的看法。她近期在接受中新经纬采访时表示：“由于严格的房地产市场调控，市场上的炒房者逐渐减少，而大多数豪宅买家都是为了自住。我的众多客户，他们上一次购房的经历，往往可以追溯到10年甚至20年前。”位于徐汇滨江的云锦东方二期项目颇受欢迎，其单套住宅面积超过400平方米，近年来房价上涨速度亦相当迅猛。在与新房业主的交流中，我们发现他们中的多数购买是为了自住，未曾料到房价会攀升至如此程度，目前的价格甚至让他们感到惊讶。
成交单子很难
经纪人年入百万算优秀
上海某住宅小区外景。来源：受访者供图
上海链家研究院的研究报告揭示，在2022年的前八个月，上海市新建商品房的平均交易价格为743万元人民币，而二手房的平均交易价格为320万元人民币。这一价格水平与单价动辄数千万元的豪华住宅相比，存在显著差距，这也意味着豪宅项目的销售过程注定充满挑战。
在上海，豪宅的经纪佣金普遍为3%，以一套价值5000万元的房产为例，佣金便会高达150万元。这笔钱，在众多二线城市足以购置一套两室或三室的房子。黄昭棋指出，尽管中介费看似不菲，但实际促成交易却极为不易，“即便给一个外行一套价值10亿元的房产让他出售，他或许也难以按照市场价格将其卖出。”
以黄昭棋个人经历为例，他表示，初入行业的前两年，他并未成功达成任何交易，每月仅能领到1700元的固定工资。然而，到了2013年，他终于完成了一笔价值1500万元的房产交易，扣除公司各项费用后，实际收入超过了2万元。自2014年起，他对豪宅市场有了更深入的了解，并在两年前创立了自己的公司，开始以团队形式拓展客户资源。
豪宅的价格高昂，这也就意味着其交易量和交易时间相对较长。据他所说，那些购买豪宅的消费者通常并不缺少居住空间，而且考虑到动辄数千万元甚至上亿元的投入，除非房产能够触动他们的心弦，否则他们不会选择购买。目前，上海豪宅的交易周期大约为一年。
自然，不同经纪人之间的业绩差异显著。黄昭棋指出，从事豪宅经纪的工作者至少需经历两三年的积累，方能深刻理解市场动态，掌握与客户沟通的技巧，“从事此行业的时间越长，积累的资源就越丰富，因而更有可能获得丰厚的收入。”一年内业绩达到300万元水平的经纪人被视为佼佼者，若要实现这一成就，要么是通过成交一栋价值超过亿元的房产，要么是通过成交两套各值5000万元的房产，如此一来，该经纪人实际获得的佣金便有可能高达百万。
张静推测，在上海，3000万元至5000万元的交易量相对较多，而超过5000万元的交易则极为罕见。对于经验丰富的经纪人而言，一年内能成功促成一宗5000万元以上的房产交易已属不易。而对于初入行的销售人员，销售高端豪宅的挑战更大，一年内能完成两宗1000万元以上交易的案例更是寥寥无几。豪宅中介领域的马太效应相当显著，一旦掌握了稳定的客户群体，成交的几率自然会增大，然而，有些人却难以坚持下去，最终只能被市场淘汰。
*本文不构成投资建议
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