记者 戚颖璞 叶宇
上海再次综合运用多种策略，对房地产市场政策予以优化调整，以此回应市场层面的住房需求。就在昨天晚间，由市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局这六个部门联合印发了《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，也就是下面要说的《通知》，其中提出了调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收以及其他四条政策措施。该《通知》从2024年10月1日开始施行。
七条举措体现综合施策
在住房限购调整这件事上，《通知》作出了明确规定，其一，针对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的情况，他们购房时所需缴纳社会保险或者个人所得税的年限，被调整为购房之日往前连续缴纳满1年以及以上。其二，对于持有《上海市居住证》并且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年以及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数这个方面能够享受沪籍居民家庭的购房待遇。一是，于自贸区临港新片区施行更为差异化的购房政策，对于那些在临港工作，且存在职住分离状况的群体而言，在执行当下现有的住房限购政策的基础之上，能够在新片区额外增购1套住房予以购置购入买进（增添一词使不重复），以此来推动促进达成实现职住平衡的目标目的成效结果。
一是，针对优化住房信贷，《通知》提出，要落实国家降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥且有序地把存量房贷利率降至与新发放贷款利率接近的水平，以此进一步减轻购房人房贷利息的支出。二是，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例被调整为不低于15%。并且，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例被调整为不低于25%。在实行差异化政策区域，二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。同时，住房公积金二套房贷最低首付比例也相应作出调整。
关于调整住房税收这一事项，《通知》作出如下提出：其一，对增值税征免年限予以调整，把那种个人对外销售住房时涉及的增值税征免年限，从原本的5年调整成为2年。其二，依据国家工作相应部署，适时地取消普通住房跟非普通住房的标准，从而更强有力地满足改善性住房的需求。
聚焦安居，精准施策
对多家房地产中介机构数据加以综合，自 “沪九条” 于 5 月 28 日起正式施行之后，政策效应渐渐开始显现，市场整体维持着向好向上的态势，交易活跃度显著得到提升，一手房成交量增加了，二手房成交量也增加了，成交价格总体处于平稳状态 。
这次新政推出，是为了深入贯彻执行党中央、国务院的最新决策安排，回应群众所关心在意的事情，依据城市具体情况采取相应对策，更有效地满足居民刚性住房需求以及多样化改善性住房需求，推动房地产市场平稳且健康地发展。
要说这事的话呀，得上上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿来讲，他表示此次政策优化主要是在这么三个方面体现出了相应的考量呢，一方面呀，是着重聚焦于安居这一要点了的，注意哦，这可是从需求端开始着手的呢，其目的在于促使职住能够达成平衡状态呀，进而对改善性住房需求提供进一步的支持呢。另一方面呢，是进行分类施策的哦，就比如说在需求端这块儿呀，是完全是立足于做好安居服务的哦，此依据也正是区域市场所具备的特点啦，然后呢，差异化地、分区域地去优化住房限购政策哦，进而把非沪籍居民购房所需要缴纳的社保或者个税年限给予以缩短呢。再比如说在信贷端呢，是差异化地去实行二套房贷最低首付款比例相关规定的呢。还有一方面就是精准施策啦，就打个比方嘛，对于那些在临港这里工作，却处于职住分离状态的群体呀，还实施了更加具有差异化的购房政策呀。
调整非沪籍社保缴纳年限
前来自全国各地的青年人才，是上海这座城市的重要构成部分以及发展所具备的动力。在本次上海房地产政策实施优化调整的情况里，极为关键的一个要点是面向不属于沪籍的群体，对社保缴纳的年限作出调整。
曾经的“沪九条”作出明确规定，非沪籍居民于沪购房时，要在上海缴存社保或者个税的年限达到3年以及以上；当中，要是属于新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才进行购房，仅需连续缴存满2年以及以上，而自贸区临港新片区的非沪籍人才购房则需连续缴存满1年以及以上。
这一回的调整政策，涵盖了上述全部人群，等于所有不是沪籍的居民家庭以及单身的人士。要是购买外环外面的住房，对于在沪缴纳社会保险或者个人所得税的年限，都调整成购房那一天之前连续缴纳满1年以及1年以上的时长 。
有数据把情况显示出来了，非沪籍的那一种人群，对外环外面住房的需求数量是比较大的，就拿新建商品住房的市场当作例子来说哦，自从“沪九条”开始实行起来以后，在购房者里面，超过20%的是属于非沪籍人群呢，而就在这个人群当中，60%以上把外环外的新房给购买了呀，所以呢，这个政策是切中了非沪籍购房者的需求的。
关注持有居住证人群
本次新政针对那种持有居住证居于上海的市民，借助于在住房这块加大改善程度，使得各类给上海作出贡献的人才们可以在上海安定地生活、愉快地工作。对于持有《上海市居住证》的非沪籍居民家庭，不是单身人士的那种，如果积分达到120分，而且在上海缴纳社会保险或者个人所得税满3年以及3年以上，在购买住房套数这个方面，会和沪籍居民家庭的购买住房待遇相同。
并非沪籍的家庭，持有《上海市居住证》，在满足标准分值这么一种前提下，仍有一部分人群，要等待最长达7年的时间，方可实现“居转户”，也就是落户上海。对于这部分人群来讲，现在最多能够提前4年，享受到落户上海之后才有的购房待遇。这项政策调整，会释放这部分人群的改善性住房需求，助力他们更早达成安居理想。
有效降低居民交易成本
上海市易居房地产研究院副院长严跃进称，此次上海明确，要依照国家工作部署设定步骤取消普通住房标准政策，这关联到房地产从“有没有”转变为“好不好”的市场特征，挂钩于普通住房标准的增值税和个税政策，有契机迎来调整，从而达成减负的效果，需要表明的是，这两个税种与“买”的关联不大，却和“卖”的关联较大，也就是对房东削减售房成本有着明显的作用。
有专家初步预估推测、打算计算，对于售卖、发售、出让持有年限稍微短些的住房，对于售卖、发售、出让持有超过5年的原本并非普通的住房，对于售卖、发售、出让面积超过144平方米的住房等来说，都有希望、有可能、有机会获得比较好的减少税收的效应、效果、影响。借助、凭借、通过降低交易环节的税收成本、花费、支出，更好地、更加好地、更为好地支持改善性住房需求、需要、要求。
