摘要：在2024年的时候，中央层面对房地产的政策重心前后历经了防风险、稳市场、稳房价这三大阶段，地方层面则是以优化限贷、调整公积金以及购房补贴作为主要手段。在慧博投研资讯公布的网址http://www.hibor.com.cn上可以看到，政策刺激使得销售出现回暖情况，自24年10月以来销售显著呈现回暖态势。在慧博投研资讯的网址http://www.hibor.com.cn上也有相关内容，后续回暖的持续性需要收入信心的恢复以及房价预期的稳定。2025年，房价是核心观察指标，当下，一线城市住宅租金回报率，和10年期国债收益率的差值，持续在上升，此差值已然处在2010年以来的历史高位，“利率底”出现，房地产库存去化周期仍处于高位，有待通过组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳。
2024房地产政策脉络重心：防风险→稳市场→稳房价
在2024年的时候，中央层面关于房地产的政策重心历经了从防风险到稳市场再到稳房价这样的三大阶段，其对房地产政策的定调变得更为积极。就地方政策而言，从2024年开始各地出台了大约800条政策，把优化限贷、调整公积金以及购房补贴当作主要的政策举措。在节奏方面，5月和9月因城施策出台的频次明显增多，特别是自2024年5月以来，优化限贷政策的频次显著上升，以此降低居民购房的门槛，能更好地满足居民购房刚需的释放。
销售方面，销售出现的降幅在整体上呈现出逐月收窄的态势，而这种持续性情况需要收入信心得以恢复，且房价预期保持稳定 。
2024年，商品房销售降幅的整体态势呈现出逐月收窄的趋向，特别是自于24年10月开始之后，销售出现显著回暖的状况。对于后续情况进行展望时，收入预期跟房价下跌预期乃是影响购房者进入市场的主要因素，销售回暖所具备的持续性需要收入信心的得以恢复以及房价预期的趋于稳定。
经营：竣工交房和开工投资低迷，库存去化周期仍处高位
已显示出筑底回暖趋势的销售，然而竣工交房以及开工投资却依旧呈现低迷态势，处于高位的库存去化周期再加上拉长的资金回笼周期，或许会致使开发商的投资倾向维持谨慎状态。已降至峰值（2021年末）75%的24年施工面积，新开工出现大幅萎缩，24年新开工约7.4亿平，仅仅是19年峰值的3成左右，24年竣工7.4亿平，相较于均值（19 - 23年）下降了22%，24年竣工开始大幅下滑。以24年累计同比增速角度瞧瞧，销售面积大于新开工面积，新开工面积还大于竣工面积 ，销售已然筑起底端开始回暖，然而竣工交房以及开工投资依旧显得低迷啦。新开工面积剧烈地萎缩，施工面积下降幅度呈现出扩大的态势，这表明开发商投资态度偏向谨慎哟。与此同时，在销售端现房销售比例持续在攀升，从20年的13%一直上升到24年11月的30%呢。现房销售比例的攀升说不定会致使开发商资金回笼周期被拉长呀。库存方面，在2011年到2022年期间，短期去化周期大概是4.4个月，当下短期去化周期大约是均值的2倍，当前长期库存绝对水平已经低于2011年至2022年的均值，不过去化周期是44个月，大约是2011年到2022年均值的1.4倍。库存去化周期依旧处于高位，资金回笼周期被拉长，这或许会让开发商投资倾向持续保持谨慎。
房价方面，“利率底”已然出现，然而这之后还需要通过组合拳的方式来进行去库存操作，进而逐步促使房价停止下跌并转而趋于稳定回升，。
从24年10月起始，新房价格环比降幅以及二手房价格环比降幅着手呈现收窄态势，就分能级进行剖析而言，进入24年10月，一线城市新房价格同比降幅走向收窄阶段，到了11月，二三线城市新房价格同比降幅开启收窄进程。依照历史数据所呈现的情况来看，一线城市那里，住宅租金回报率跟10年期国债收益率之间的差值，和住宅价格的走势，呈现出一种较为强烈分明的负相关关系，当下，在一线城市，住宅租金回报率与10年期国债收益率的那个差值，处于持续不断上升的状态。并且，这个差值已然处在自2010年开始计算以来的历史高位之处，“利率底”已然出现了。另外，房地产库存的去化周期仍旧处在高位，需要借助组合拳的方式来实现去库存的目的，进而逐渐逐步地推动房价停止下跌并转而趋于稳定势头 。
需留意风险提示，存在宏观经济波动方面的不确定性，房地产政策的持续性具备不确定性，其实施效果同样存在不确定性，居民收入信心恢复情况不及预期，居民购房意愿恢复情况也不及预期，还有开发商债务违约风险 。
