苗野｜发自上海
12月5日，上海11月的新房房价数据被公布出来，该数据同比呈现上涨态势，上涨幅度为10.78%，其均价冲破了62035元/平方米。
看似楼市“暖冬”背后，却是一个高度割裂与分化的市场。
一边呢，是杨浦东外滩经过95轮竞价而诞生的新“地王”，另一边呀，是外环外楼盘有着长达36个月的去化周期；一边哟，是黄浦区豪宅金陵华庭凭借88%的网签率成为当月“销冠”，另一边呐，是临港光明星城开盘20天其网签套数依旧显示为零 。
这是2025年11月上海新房市场的真实切片。
当月，上海有29个新盘进入市场，其总推盘数达到2956套，这些新盘覆盖了从满足刚需用户需求到面向高端住宅需求的全部产品路线。
涵盖了，均价十万元每平方米之上，处于浦东世博板块的澐启滨江，还有四川北路的金茂璞元等热门楼盘，同时存在，均价在三万元每平方米至六万元每平方米之间，集中于松江新城、奉贤新城的刚需以及首次改善类产品。
崭新的房屋市场呈现出显著的“质量替代数量”特性，在11月这单独的一个月里，成交了9672套，创造出了本年度内的很高纪录，与上一个月相比显著增长了39.5%；成交的面积大约是33.5万平方米，与上一个月相比减少了15.5%。
上海中原地产统计数据表明，11月，仅有一个项目，其网签率超过80%，有14个项目，其网签率低于10%，且有7个项目，其网签率挂零 。
这种分化在上海不同区域和不同价位项目中上演。
从供应方面来看，高端的、用于改善的项目变成了市场的支撑要点，其中豪宅所占的比例大幅度地增加。在11月的时候，上海一共有13个价格在10万元以上的豪宅进行开盘，其占比大约是48.1%，这一比例远远高于9月的32.6%以及10月的28.1%。
其中，黄浦区摇身一变成了豪宅扎堆聚集之处，上海壹号院士气风发展现独特魅力，金陵华庭也毫不逊色，二者分别凭借220.3亿元以及214.2亿元这般的销售金额稳稳占据于榜单的前两名位置之上，各自彰显着独特地位。
然而，整个市场的活跃度是有所下降的，多数项目的认筹率相较于首次开盘的时候，呈现出了大幅度的回落。
像金陵华庭，其11月开盘之时认筹率竟然是152.5%，然而此认筹率却低于今年3月的194.3%以及9月的189.2%；金茂璞元楼盘开盘认筹率为103.5%，但该比率低于8月的157.6%；建发海宸，其开盘认筹率是53.5% ，等到9月份开盘时首次认筹率只为123.9%；中海云邸玖章开盘有效认筹率是120.5%，此认筹率创下了年内的新低，今年之前三次开盘有效认筹率分别是204.5% ，216.2% ，240.4%。
上海中原地产负责市场分析的人士卢文曦觉得，当前政策方面已经恢复平静，不过消息方面比较繁杂，市场之中焦虑的情绪稍微有了上升的情况。除了个别因地段以及价格具备优势从而能够取得良好销售成果的“网红盘”之外，其余的项目包含高价房其去化的状况通常较为普通。
处于整体呈现冷淡态势的市场里时，能够达成“日光”情况的项目少之又少。整个11月中，对外宣称“日光”的项目仅仅有三个，它们分别是招商·林屿湖畔，还有尚园以及澐启滨江，这3个项目都是在11月最后的那两天开盘的。
在上海住宅新规颁布以后，浦东后滩那边的澐启滨江成了首个一线滨江改善住宅，它有122套房源，这122套房源使得259组有着有效认购资格的人前来认购，其认购率达到了212.3%，最终它成为了当月唯一认筹率突破200%的项目。
和少数被称为“日光”的盘形成显著反差的，是在11月，有更多的项目遭遇销售方面的困境 。
那一个月里头，存在7个项目于当月因为认购的人数比较少，所以取消了摇号这个流程。当中呢，处于松江洞泾位置的华发海上都荟，在11月11日的时候，鉴于认购人数少，取消了摇号环节。保利虹桥和颂·西岸、保利西郊和煦·领墅在月末开盘之际，都鉴于认购人数不够，取消摇环节号，直接进入选房阶段，。
保利的这两个项目，不是首次进入市场的那种全新面貌，其中，保利西郊和煦·领墅在今年8月进行加推的时候，曾经出现过那种有众多人摇号的火爆场面。
由“逢开必火”转变至取消摇号，保利双盘出现“遇冷”情况，这成为了观察当下上海新房市场深层变化的样本 。
市场人士分析认为，保利虹桥和颂·西岸处在青浦重固板块，其均价大概是3.9万元每平方米，主要是针对刚需以及首改客群，保利西郊和煦·领墅坐落于松江洞泾板块，主打低密度的改善型别墅产品，之前曾凭借“高质价比”当作卖点获得度过热销，不过700万元至900万元的总价段于上海市场遭遇极为激烈的竞争，“上海楼市已由‘逢新必抢’抵达‘精挑细选’时代，这两个项目自身定位跟当前市场需求之间的存有微妙错配。”。
反映真实销售状况的，更在于网签数据了。等到截至十二月初的数据显现出来的时候，发现十一月存在着四个项目，这些项目的网签情况竟然全都是零 。
苏河融景处于静安不夜城板块，于11月30日开盘，推出了50套房源，这些房源的面积在60至164平方米之间，备案的平均价格是118031元每平方米，认购率为62%，到目前为止还没有成交方面的记录。
一个位于临港的名为光明星城三期的楼盘，11月12日进行开奖活动，推出了324套住房，其备案平均价格大约是24435元每平方米。一直到12月4日，依据上海网上房地产所提出的数据能够知道，该几个批次的房屋买卖合同网上备案成交量依旧是零 。
要留意的有，好多项目的实时网签比率，远远低于它们开盘时刻的认购比率，这表明市场有一定程度的迹象显示在认购那儿存在“泡沫”。
金陵华庭属于典型案例，此项目于11月16日推出40套大户型房源，其认购率达到153%，为当月表现较优的高端项目之一，然而截至12月初，网签率是87.5%，虽说依旧是29个项目里唯一网签率突破80%的，可跟认购率相比较仍存有显著差距。
再开发商发布尚园项目“双开双捷”喜报之后，它的网签数据较慢才更新，到发稿，也仅仅有有卖掉2套的情况，其对应网签率是5.6% 。
认购跟网签二者之间存在的极大反差，同样是上海楼市所呈现出的一个相当明显的变化，比如说 11 月有着多个认购率超出 100%的改善型项目，然而其网签率却并未突破 60% 。
如同那黄浦绿城黄浦one的认购率达到了百分之138，其网签率为百分之41；虹口金茂璞元的认购率是百分之104，网签率为百分之19；还有杨浦保利誉滨江的认购率百分之105，网签率百分之14 。
张波，身为58安居客研究院的院长，做出了这样的预测：新房市场里面成交的情况将会趋向于稳定，在12月的时候新批次的供应量预计会和11月保持一样的水平，中内环区域的豪宅备案价格有可能冲破15万元每平方米的界限，郊环外部那些项目情况呢，可能会推出包含物业费减免在内的多种促销的手段来带动销售，目的是为了缓解年底时业绩方面所带来的压力 。
那中指研究院指数研究部担任总经理一职的曹晶晶觉着，年末的时候那些房企进入到了业绩冲刺的阶段，于是开发商会加快推售卖楼盘的节奏，更是越发倾向于去推出地段良好同时产品力还很强的项目，以此来提升房屋賣出的比率以及获取的利润比率。顺着优质新项目楼盘供应数量的增加，上海那里新房成交的数量有希望达成“年末时的销售量变好”这种情况。
卢文曦觉得，12月的时候，房企有种在年末冲刺销售的惯常做法，这还意味着楼盘相互之间的竞争正变得越发激烈，当下就看谁的动作够快，谁先去售卖谁就能抢先占据跑道，那就能够率先“捞鱼”。
