靠着豪宅，楼市也有了一点讨论热度。
存在一些以售卖价格，去刷新豪宅领域朋友圈动态的情况，存在一些凭借设计构思，要惊艳豪宅范畴朋友圈的状况，存在一些依靠服务质量，来获取市场方面认同的情形。
总的来说，豪宅之间的掰手腕，才刚刚开始。
曾被送进ICU的豪宅
深圳豪宅元年，各个项目都纷纷拿出看家本领。
一者是处在深圳湾后海之地的深圳湾澐玺 ，借着均价约16.88万每平米之势 ，在深圳人的豪宅圈子里掀起热潮 ，发售首日便有超过100组的土豪 ，冻结资金达500万 。
另一边，有个地方位于深圳湾东头角片区，是中信信悦湾，近期它带着这样的标签冲击深圳顶级豪宅圈，这个标签是既有一线海景，又有地段上大花园 。
尤其是中信信悦湾，3年前市场就早早埋下了期望的种子，它被称作“深圳湾顶豪最后的盛宴” 。
当时这么看是没什么问题的。
先是深圳湾领域，再是随后的后海呀，乃至深圳整个全域版图呢，其中唯有中信信悦湾这个项目才能够担当起深圳湾豪宅所具有的那种光环呀，而能够使得市场博弈筹码产生变化的，也就仅仅只剩下附近的半岛五能够拿出实力来跟它较量一番进行周旋探讨呀。
所以，市场予以了无尽的期望，甚至曾一度视作是绝版的顶尖水准，而且是那种超级处于一线位置的 。
期待值拉满。
但时隔三年，如今市场的格局全然被改写。
时间不断向前推移，能够彼此进行掰手腕一类活动的项目，一个、又一个接连不断涌现出来，就连深超总这种情况也同样存有，并非是与众不同的例外，是这样的一种状况 。
似乎，中信信悦湾已经错过了最佳的盛宴时间。
除了豪宅项目的扎堆效应，随便拎出一个，都是超大户型对手。
联泰超总湾是两百平左右起步，后海招商玺是两百平左右起步，前海时代三期是两百平左右起步，观潮府等等也是两百平左右起步 。
衬得豪宅200平左右的门槛户型，都像是豪宅中的刚需户。
更为关键的是，项目乃是中信耗费将近300亿从佳兆业那里接手而来，就算顺利得以推进，就中信信悦湾的建设情形而言，市场是存有一些质疑的。
根据市场消息，项目吹风价在17万—18万/平。
但规划是否撑得起这个预期价格，是有待验证的。
按照中信信悦湾的规划图纸来看，一期的占地面积仅仅大约是2.82万平，其容积率达到了5.46有这么高。
对比周边同地段的豪宅，占地范围以及容积率都稍有逊色。
与项目相距大概800米的恒裕滨城项目，其占地面积大约是3.58万平方米，容积率为3.8 。与项目相距差不多1公里的卓越维港，总占地面积约6.47万平，容积率为2.0 。与项目相距约900米的皇庭港湾，占地面积约为2.64平，容积率为2.0 。与项目相距约520米的鸿威海怡湾，占地面积约5.3万平方米，容积率为2.0 。
同地段的深圳湾小区，容积率都非常低。
身为后起的豪宅，容积率对住宅舒适度起着决定作用，其密度越低，居住层面的舒适性就会越强；而若密度显得越高，那居住享有的舒适性便越低，并且存在更为直接的影响之处在于楼栋相互之间的实际距离，其间距是不足百米的 。
要是采用围合式的布局方式，那么就会对各个楼栋相互之间的采光面造成影响，并且还会影响到它的景观视线。
以中信信悦湾的规划图纸来看，5 栋高层呈围合式布局。
这般布局，前排的景观会极为优越，后面那排楼栋的景观却极有可能被前排给遮挡住。那项目的二期，也就是在一期住宅的前方，还存有一栋高达55层的酒店加办公建筑。
所处同一地段的小区，像是恒裕滨城二期，其楼栋的布局居然是要么呈一字排开的形式，要么是采取错位布局的方式 。
除此以外，项目一层还设计了4500平首末公交站。
要是将楼盘定位为超级豪宅，那么，在这种情况下，楼盘的容积率以及布局，会不会对能够支撑起豪宅定位的居住体验感产生影响呢？它又能不能够符合市场针对此豪华属性住宅所鼓吹推荐的预期价格呢？
这都是购买豪宅群体可能会考虑的因素。
价格尺度
这两天，中信信悦湾举办了全球宣发会，这场宣发会持续了将近3小时，中信城开的各位高管全部都出席了，由此能够看出开发方对这个项目的重视程度有多高 。
虽然，中信信悦湾预期价格待揭晓，但已经有豪宅提前探路。
把已经入市的新房拿来参考，其中后海澐玺花园，户型面积在约209平到1150平之间，备案后的平均价格大概是168800元每平米，单价的范围处于13.99万到26.6万每平（要把2套超过千平的户型剔除掉），总价的范围大概是3063万到3亿7742万；招商玺家园里，户型面积在约123平到424平之间，备案后的平均价格大概是112300元每平米，单价的范围大约是10万到16.2万每平，总价的范围大约是1244万到6904万。
将周边二手房价格拿来参考，其均价达到了十四万至二十万每平方米，像翡翠海岸，像半岛城邦三年期，还像恒裕滨城一期 。
可以以发现，吹风的价格明显缺乏优势。
但最重要的还是项目的品控及户型设计。
按照实地呈现的状况而言，建设进程较为迅速的楼栋处于八九层的范围，建设速度迟缓的楼栋处于五六层的区间。其中的 1 栋三单元具备 51 层的层数，1 栋四单元拥有 45 层的层数，依据这样的层高推进速度，实际上建设的速度并非很快，还需要一段特定的建设时长，实现封顶以及完成交付并不会那么迅速。
具有众多在深圳开发项目的中信城，开发过的项目数量不少，然而真正能够称得上拿得出手的高品质楼盘数量并不多，并且交付之后品质究竟怎样，性价比又在何种程度，这一切都需要去看最终的交付情况。
终究存在着过多的项目，宣传发布属于一个方面的状况，开始售卖属于另一个方面的情形，而实际进行交付，又是另外一种不同的情况嘞。
项目曾经因权属纠纷导致开发进度被拖累。
据悉，针对中信信悦湾项目，中信银行和佳兆业以及中信城开三方，采用服务信托的模式展开合作，不知不觉间也存有一些不确定性。
