在2026年的时候, 楼市出现了一个信号, 这个信号让很多人觉得意外, 那就是跑在最前面的豪宅市场, 先“刹了车”。
去年的时候, 大家可能还会觉得, “刚需处于观望状态, 改善存在犹豫情形, 然而千万级别的豪宅却依旧相当抢手”, 但是呢, 今年前5个月份的数据, 却将这种感觉给彻底打破了。
豪宅跑输大盘，2023年来首次
首先, 来瞧瞧新房的情况。依据普睿数智所监测到的数据, 在2026年之前的5个月里, 重点30个城市当中, 总价超过1000万的新房成交数量仅仅只有13986套, 跟去年同期相比, 下滑了19%。
2023年至今, 豪宅成交下降幅度, 远远高于同期整体新房市场行情下滑的15%, 豪宅彻底在大市中跑输, 这是第一次。
回望过去几年, 高端市场在楼市里曾充当着“稳定器”的角色, 在2023年的时候, 千万级新房成交数量达到了54038套, 与之前相比增长了4%, 在整体大盘表现中领先了10个百分点, 到了2025年尽管出现了小幅度的回落, 然而依然具备明显的抗跌能力。
谁料，2026年，剧本反转了。上海是最典型的样本。
2026年之前的五个月, 上海总价在千万级以上的高端住宅, 仅仅成交了3592套, 和去年同期相比, 下降了39% , 多数项目开盘之后的去化率, 仅仅在20%到50%之间, 单价超过10万元每平米的住宅, 整体的热度, 并不如预期。
二手房的豪宅与大平层，同样面临“收缩”。
中指院给出的数据表明, 在2026年, 从1月到5月这个时间段内, 全国二手豪宅的成交量出现了显著的收窄情况, 并且大平层的成交量同样出现了显著地收窄态势, 一些处于核心区域的大面积二手房, 也没能维持原有的状况。
不过呢, 虽说二手豪宅成交呈现出滞缓的状况, 进而拉低了价格, 然而却反而因为这样因此就产生了一些竞争力, 这种情况在上海表现得是比较明显的。
近期,上海千万级二手房成交量,逆势攀升。其原因在于,一二手房价差被拉大。当中,同类地段新房均价,比二手房高出30%–50%。并且,部分板块价差,达10.6万元/㎡。如此一来,跌出了更高“性价比”的二手豪宅,正在分流,原本属于新盘的高端客群。
钱少了，更不敢往房子“猛砸”
豪宅走向趋冷态势, 一方面缘由在于, 豪宅客户变得越发挑剔起来, 若不是顶级优质的产品, 便很难实现逼定。与此同时, 供大于求的状况愈发显著, 比如说, 上海在今年前五个月期间, 1000–2000万主力段的供求比冲高达到了1.23, 全然成为了买方市场。
不过从底层来看，中国家庭财富结构的深刻重塑不容忽视。
按照高盛所给出的数据来看, 在2026年的第一个季度, 房产于中国家庭总资产里面的占比已然下降为52%, 其他金融资产的占比则上升到了20%（其中直接持股占比从5%提升至6%）, 然而在五年之前, 房产曾经一度占有了中国家庭资产的67%。
“此消彼长”的财富重构，意味有钱人的资产篮子变了——
金融资产增配的主力是超高净值人群以及高净值人群, 那些原本说不定会投向第三套房产或者第四套房产, 又或者是豪宅的资金, 被股票吸纳了, 被基金吸纳了, 被理财吸纳了, 还被保险产品吸纳了。
高盛作出预计, 到2035年的时候, 房产所占的比例将会进一步下降至约42%, 此期间, 直接加上间接持股以及保险所占的比例会有显著的提升。
确实, 虽然有超过九成的家庭都拥有房产, 然而房价处于横盘阴跌的状态, 这使得豪宅作为能够增值的资产所具备的吸引力被削弱了。而且, 中国家庭的杠杆率, 如果以GDP来计算的话大约是59%, 要是以可支配收入作为分母的债务收入比更是高达约140%, 其杠杆率比美国和日本的民众还要高。进入到去杠杆周期之后, 即便是高净值置换型的买家, 也会变得更加审慎。
紧接着, 多位分析师发出提示, 在前几年高端需求集中释放之后, 潜在客群在短时间内的消耗颇为巨大, 然而核心城市高端宅地在近半年呈现出集中供应的态势, 后续新增供应所面临的压力较大, 客户分流以及价格竞争将会加剧。
那些在未来能够成功突围的豪宅项目, 必然要是地段真正处于稀缺状态的, 其产品力得是断代式引领前行超越他人的走势, 并且定价需具备理性的情形的呀（也就是与之周边二手房价差处于可被接受的范围之内的呀）。然而那些仅仅只是靠着“豪宅”这样的标签存在着的, 产品实际上不存在差异之处的, 溢价还过高的项目来说, 它们所面临的滞销风险正在以极快的速度不断上升着的。
