若新建楼盘所处位置之间的差异并不显著, 其具备的产品能力足够强大, 且相应价格更加契合市场情况, 那么众多客户便不会再度去考量二手项目了。
吕颖雅/发自广州
广州豪宅市场，正在上演一场耐人寻味的“新旧对决”。
一侧, 是新崭露头角的豪宅项目无休止地营造市场热度, 销售中心里人员如潮水般涌动不绝, 开盘时刻迅速就实现去化, 部分极为稀缺的项目竟然还刷新了市场对于豪宅价格的认知。
根据普睿数智所显示的数据, 在2026年上半年阶段, 于广州地区, 一手千万级别的豪宅成交数量为1570套, 此成交数量与去年同期相比基本保持持平状态。其中, 成交价格在5000万元以上的顶级豪宅成交数量为66套, 该数量同比增长幅度达到340%。
正成为成交主力的是豪宅项目, 在2026年上半年广州一手住宅销售金额TOP10的楼盘当中, 豪宅项目占据了6席, 其中, 位居第一的是保利玥玺湾, 其销售金额为56.155亿元, 排名第二的是保利天曜, 销售金额是33.5亿元, 同样进入榜单的还有保利翡丽甲第、越秀观樾、保利天奕、越秀天河和樾府等千万级项目。
但二手豪宅市场却呈现出另一番景象。
从前象征广州财富阶层居住标志的传统豪宅, 正历经一轮再度定价, 在广州珠江新城、天河北、天河公园、滨江东等地的老牌豪宅板块, 诸多项目不但挂牌周期延长, 成交价格持续变动, 部分往昔堪称“硬通货”的也开始遭遇流动性压力。
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二手豪宅，跌落神坛？
几年前，广州核心区二手豪宅曾是一场“抢房游戏”。
2021年年初的时候, 陈锋有过这样的情况, 他曾十分认真地去考量置换一套位于广州天河区的豪宅。他说, 那个时候预算已经达到了1500万元, 然而即便如此, 却依旧没办法买到天河北板块峻林里一套面积最低门槛为139平方米的单位。
当时, 广州核心区域的豪宅市场呈现出高度炽热的状况, 品质优良的房源一经挂牌便立即被锁定, 其价格持续不断地节节上升。
几年过去，市场已经发生巨大变化。
价钱已然显著回调, 是当年致使陈锋望而却步的房源的价格, 贝壳 APP 表明，峻林在价格顶峰时每平方米成交价曾达到 14 万元, 如今基本上已调整到“7”字头, 陈锋有时还会去翻看挂牌的信息, 然而已没有了当年那种冲动, 标点符号。
他讲, 普通住宅价格出现调整, 这会对应几十万元, 甚至有可能是上百万元的资产变动情况；豪宅因为总价高昂, 即便下跌幅度一样, 资产所呈现出的缩减状况也会更加显著。要是当时冲动进行了购买, 那么如今账面上或许已经蒸发掉几百万元了。
类似变化并非个例。
作为广州豪宅价值标杆的珠江新城, 正在经历市场的重新筛选, 过去10多年, 它凭借总部经济、产业资源以及城市配套优势, 筑起了广州高端住宅的价值高地, 每平方米10万元以上、15万元以上乃至20万元以上的成交记录不断刷新想象, 然而如今, 区域内多数二手住宅成交价已回落至5万至8万元每平方米, 能稳定站上10万元每平方米的项目越来越少, 主要集中在东区少数优质物业。
广州珠江新城实景图。
别的传统豪宅板块也同样没能躲开, 处于广州琶洲的保利天悦, 其最高成交价以往曾有来到15万至17万元每平方米, 现今大约是8万元每平方米；天河公园板块的东方新世界熹园, 在高峰期时超出12万元每平方米, 当下约为7万元每平方米；广州塔板块的合生紫龙府在高峰期超过11万元每平方米, 目前大概是5.5万元每平方米；滨江东有好些项目楼龄已经超过20年, 那个市场频繁出现“4”“5”字头的成交。
曾经, 豪宅价格是由地段来决定的, 如今, 它正被下一代的产品给重新定义着。
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客户都去哪儿了？
房地产经纪人林晓, 在珠江新城市场深耕了多年, 明显知晓客户那需求的变化, 有了明显的感受。
她说, 以前客户预算在一两千万元的时候, 第一选择基本上就是珠江新城了 , 如今她又表示, 决策路径已经完全改变了, 很多人会先去看新豪宅, 看完新豪宅之后, 再回来比较二手豪宅。
从她这儿看, 二手豪宅最为突出的优势在于地段, 然而, 这一优势正遭受新产品力的削减。“要是新楼盘在位置方面相差不算大的情况下, 产品力足够强劲, 并且价格也更契合市场状况, 好多客户就不会再对二手项目予以考虑了。”。
此等变化径直映射于成交结构之上。广州珠江新城豪宅成交实例显著变少, 价格持续去除泡沫。相反地, 契合教育、出租、资产配置需求的小面积产品, 更易于获取关注, 当下珠江新城每月二手房成交里, 小面积产品已占据半数。
而且, 对于有着千万以上预算的客户来讲, 他们所关心在意的内容并非仅仅是价格的高低, 而是未来生活模式的呈现。与此同时, 伴随豪宅产品持续更新换代, 部分已经挂牌两三年的二手豪宅, 降价高达数百万元之巨, 此刻却依旧处于难以达成交易的状况。
有一位从事豪宅操盘工作的人讲, 新一代豪宅的购买者主要是互联网、科技以及新经济领域的从业者, 跟在上的一代传统贸易、房地产行业的财富人群相比较, 他们在审美喜好和居住需求方面有着明显不同。虽说地理位置依旧有着一定重要性, 可是要是产品的能力、社区的运营以及居住的感受拥有核心竞争的能力, 那么地段反倒不一定被放在首要位置。
在今年年初的时候, 互联网企业当中身为高管的陈明, 开始寻思着改善置换这一事儿, 他有着大约1200万元的预算, 最开始所关注的是处于珠江新城这里的二手豪宅。依他的观点来看, 核心区位这一情况意味着确定性这一特性。
然而, 当他切实去看房之后, 他便开始产生动摇了 , “位置方面是不存在问题的, 不过呢, 在看完之后就会发觉, 好多二手房跟新产品之间存在着显著的差距。”。
存在着更具仪式感的入口, 伴有更完备完善的社区配套, 设有下沉式会所, 为一梯一户设计, 有着全玻璃立面, 能通透采光, 具备更高标准的交付配置, 还拥有更贴合现代家庭需求些维度上建立新标准。新一代豪宅正在这些维度上建立新标准。
功能齐全的会所，已是豪宅标配。吕颖雅/摄
最终, 陈明把目光投向了金融城的一个豪宅新盘, 他先前有所迟疑, 这是由于项目周边的城市界面和广州珠江新城相比存在着差距, 然而随着金融城建设速度加快, 再加上对产品力进行了深入了解, 他转变了看法, “花1000多万元来买房, 我期望买到的是未来20年的生活方式, 而非一个过去的豪宅标签。”。
林晓说, 这个项目里有一些优质房源, 其成交价已然达到了10.5万元每平方米。虽其地段赶不上珠江新城, 然而产品着实颇具竞争力。客户几乎都会将其拿来做对比, 真正会坚决选定二手的, 唯有那些对价格格外敏感, 且又不愿等待的买家, 不然或多或少都会产生动摇。
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更多一手豪宅在路上
这场“新旧对决”，还将愈演愈烈。
在售的项目里, 有保利的“珠金琶”三兄弟, 分别是保利玥玺湾, 保利天曜, 保利天奕；还有越秀琶洲南TOD, 琶洲·樾｜华樾；以及中海广州中轴南双子, 也就是中海大境, 中海广府萬宸；另外, 世界大观板块有越秀观樾, 金茂越秀丨璞樾·墅等项目。
接下来, 珠江金融城颐德公馆处于广州国际金融城, 番禺黄沙岛有绿城臻园, 以及被越秀地产拿下的琶洲中二区地块和马场地块等项目, 这些都将进一步使高端住宅供应变得更丰富。
上述豪宅的操盘手宣称, 竞争会持续升温, 此趋势在土地市场已有所显现。一方面, 为使土地市场活跃起来, 琶洲、金融城、白鹅潭等核心地段的优质地块被密集推出, 未来供应会集中大量释放；另一方面, 近两年新出让的地块愈发强调低密以及高舒适度, 不少项目的容积率低于2, 低密板式住宅、叠墅等产品类型日益丰富, 购房者的选择也变得更加多样。
上述豪宅操盘手补充称, 更重要是, 由数年高增长致使高端住宅需求自然耗费消耗, 潜在需求规模出现减少情形, 这必然会对二手市场份额加以侵占蚕食。
这个机遇, 是针对新豪宅而言的, 而对于部分二手豪宅业主来讲, 面临的却是更大的挑战。
（应采访者要求，文中人士均为化名）
值班编委：苏志勇
