来源 | 伯虎财经（bohuFN）
作者 | 陈平安
近来，从事富豪排行榜制作的胡润发在了一个短视频，为此对房地产行业那如江水般涌动的情况发出了感慨：大概在7，8年之前，于胡润百富榜里排在TOP100区域的主体之中，有三分之一是搞房地产的，然而到了当今，仅仅只剩一家依旧在该榜单之上呆着，而且这家的排名是99名，差那么一点就没能进入榜单。
行业当下状况的其中一个侧面呈现，无疑就是富豪排行榜里所体现出的变动情况。而更具直观感的数据是，在今年从1月直到9月份这期间，全国范围内商品住宅的销售金额总计为55329亿元，并且与去年同期相互比较，下降比例达到了7.6%。
整体行业的当前状况就是这般情形，行业之中规模最大的那个提供服务的公司，也就是贝壳，它所取得的成绩自然而然地也就并非是令人满意的那种状态了。就在不久之前，从事房地产服务的公司贝壳对外公布了二零二五年第三季度的财务报告。这份财报所呈现出来的那些数据并非是良好的状况，在三季度的时候贝壳的收入为二百三十一亿元人民币，与去年同期相比较仅仅略微增长了百分之二点一，而净利润是七点四七亿元人民币，跟去年同期相比下降了百分之三十六点一 。
自行业步入调整阶段起始，贝壳便始终在探寻路径。2021年年末之时，贝壳推出了“一体双翼”，其中“两翼”指的是家装以及租赁业务。直至2024年7月，“一体双翼”升级成为“一体三翼”，是在先前的家装、租赁业务的基础上增添了住宅开发。从最新季度的财报情形来看，这些举措具备成效，然而依旧难以填补行业下行所导致的主业畸变。
此次财报会上，贝壳着重突出了AI的功用，称“公司正以战略性方式把增长动力由规模转向效率，借助人工智能技术提高运营以及中后台效率，在兼顾规模与效率的战略导向之下对业务结构予以优化”。
那么问题来了，AI真是贝壳的神丹妙药吗？
01 不可抗力的变形
贝壳的房产交易业务，是对营收以及利润起到贡献作用的主力。在今年三季度的时候，就算新业务发展得十分迅速，不过房产交易业务的营收占比，依旧占到了整体的55% 。
不过呢，这个核心业务呀，正面临着一个问题，一个越来越严重的问题，那就是赚钱能力在减弱呢。 ！
从业务模式方面来看，贝壳的房产交易业务，是那种需要依靠人力来进行铺开，并且完成履约的业务。这属于一个典型的，需要借由规模效应去摊薄固定成本的业务：当订单密度以及规模得以提升时，盈利便会跟着抬升，当规模以及和订单密度降低之时，固定成本支出所带来的压力，也就会跟着放大 。
在去年的第二个季度的时候，于政策的催化这样的情况下，房地产整个呈现出了回暖的状况。贝壳彼时营收二百三十四亿元，和之前相比增长了百分之十九点九；净利润是十九点零亿元，同比上涨了百分之四十六点二。然而伴随着政策刺激的效果减退之后，贝壳的财报也出现了显著的变化。在去年的第三个季度，贝壳于 2024 年三季度营业额可以营收二百二十五点八亿元，和之前同期相比增长百分之二十六点八；归属于母公司股东的净利润变为十一点七一亿元。
为化解这般状况，贝壳亦实施改良动作——譬如贝壳着手开展业务样式改动工作，即由原来具备繁复资产性质的自身运作样式转而朝更精简的平台样式转换这，统计数字表明直至本年年末第三个季度区间，贝壳旗下店铺数目与同阶段相比向上增加了27.3%，其间登记就业的经纪人员数目与上一年期限比较攀升增高幅达11%，并且店铺运营所需成本与上一年同期范畴比较向下降落5.8%，具体减少至6.63亿之金额数目范畴。
但显然这些措施并不能真正化解来自规模下滑的压力。
依据克而瑞给出的数据，在今年的前十个月当中，30个重点城市的二手房累计成交情况，同比呈现出6%的增长态势，与此同时呢，新房成交累计同比却出现了7%的下跌情况。二手房通过采取以价换量的方式，致使新房市场遭遇冷淡状况，如此一来，贝壳的新房业务自然而然地也就没办法再维持增长了。与之相对应的是，贝壳的存量房交易额呈现出逆势上扬的态势，增长幅度为5.8%，达到了5056亿元。与此同时，贝壳的存量房交易额逆势增长5.8%至5056亿元。
依照常理推断，存量房业务所产生的增长，应当会带来更多的利润，然而实际呈现的状况却是，在推动存量房业务总交易额实现增长之中，占据主要力量的是贝联经纪人，并且在平台模式之下的商业化率，要比自营模式的商业化率低出许多。这样的情形便致使了，纵使在本季度贝壳的存量房业务交易总额出现了增长，可是净收入却反而下降了3.6%，直至60亿元。
这个问题同样是新业务无法解决的。
依据数据而言，贝壳的新业务开展态势颇为良好。去年同一时期，将家装、租赁、家居服务以及金融服务作为主要构成的非房产交易业务，其总收入为86.4亿元，与去年相比增长了54%，在贝壳总营收中所占比例为38%。直至今年三季度，此项占比进一步攀升至45%。
就前景方位予以观察，时下租赁以及装修均属于优质赛道范畴。中国住房租赁领域的市场规模已然达到2万亿之大，超过2.5亿数量的人群借助租房这种方式去解决居住方面的需求；装修行业更是处于一种深陷分散态势、集中度较低的现状情形之中，众多的业主深受收费不透明状况的困扰。伴随存量房时代的来临，“租好房”以及“住好房”这样的需求呈现出持续升级的态势。这一部分所涉及的运营以及服务价值将会进一步得到提升。
不过在一方面，新业务要发展是离不开投入的。在三季度的时候，虽然贝壳运营费用总额和同比相比下降了1.8%，还有环比下降了6.7%，然而营业成本总额却还是上升了3.8%。就只是房屋租赁服务成本这一项业务成本，因为业务扩张就激增了38.8%。所以高增长的住房租赁业务盈利表现并不是很出色。在三季度，该业务营收同比大幅增长45.3%达到了57亿元，它是支撑贝壳增长的主力，可是利润贡献却仅仅只有1亿元，还不到家装业务的一半 。
这导致短期内你很难要求住房租赁业务承担起赚钱的重任。
一方面，家装家居业务利润表现挺好，然而还是没法摆脱整体房市不景气的束缚，跟去年相比仅有 2%的增长。要让家装家居业务挑起重担，必定是个相对漫长的过程。
一时间的业绩出现波动自然是根本不能代表任何事情的，然而利润可是实打实会对公司穿越行业周期所具备的“韧性”产生影响的。那究竟要怎样才能够更加赚钱呢？贝壳是把希望寄托在了提高效率这件事情上面的。
02 AI的作用
省钱一直是贝壳的重点。
财报会进行了披露，在三季度的时候，存量房借助组织优化促使劳动力成本相较于去年四季度的峰值降低了20%，新房业务的固定劳动力成本比去年峰值下降了40%，租赁业务的劳动力成本同比下降了1%，家装家居业务的材料成本较去年平均水平下降了大约1%。从整体方面来看，在本季度贝壳的管理费用环比下降了10.3%，销售费用同比下降了10.7%。
但却存在着一项费用始终处于增长态势当中——那便是研发，在今年的三季度这个时间段里啊，贝壳所产生的研发费用达到了6.48亿元之多，与同比情况进行比较呢会发现增长幅度为13.2%，达成了连续八个季度研发费用同比都往上增长这样的一种情况，而在研发投入的背后显现出来的是贝壳针对AI所做出的押注行为 。
在基础增效方面，存在房源审核情形，经纪人 AI 助手具备 AI 选房功能、智能总结功能以及聊天助理功能，除这些之外，AI 有着更大可能性的举措是，要将更多经验性能力予以规模化，借此推动各个业务，凭借更小固定成本来撬动更为庞大的营收以及净利。
租赁业务有着房源复杂的特性，其服务半径大，在此之前，对于业主关系管理以及房源展示等方面，更多是依赖经纪人个人的经验，而这种经验是难以进行复制以及规模化的。贝壳构建了一套由AI驱动的房源评分系统，该系统从房源维护完整性这个维度评定房源，从业主沟通深度这个维度评定房源，它还从房屋状况（像装修情况）等六个维度评定房源，进而让经纪人能够更快速地去了解优质房源的定义，能够更好地展示房源，能够更好地营销房源。
财报会上，贝壳透露，在因具备的特定能力而得到助力的情况下，人力成本下降了百分之十，有三十五个相对应的居住用房屋，在十一个城市里，加快了出租的速度，价格调整采用率为百分之九，取得了超过一亿元的成本节约成果。
不论是租赁，还是房产交易，那贝壳身为中间平台所赚的本质上是卖铲子的钱，它解决的是信息不对称这一问题，它还帮助需求得以更好地对接。从这个角度来讲，借助AI从而降低固定人力成本，进而提升用户体验是一条有效的途径。
不过AI会不会一直效果显著还很难说。
首先，当下AI不容易在服务层次上与实实在在的房产经纪们相媲美。房产交易属于一笔数额较大的生意，并且不管是买房还是卖房，都需要情绪来发挥推动作用。租赁则是一项有着很强售后性质的业务，AI没办法对此进行替代。
另而且，人工智能的效用兴许存有边际效应。于自身业务承受重压的此情形下，投入的数量、投入的时长全都是得去权衡的难题。
03 写在最后
统计表明，在港股的那些主要公司里边，今年进行股票回购数量最多的四家公司依次是腾讯，还有友邦保险，以及中国宏桥和贝壳。自2022年开启回购计划起始，直至今年三季度截止，贝壳总计花费了大概23亿美元用于回购股份，累计回购的股数占据启动前总股本大约11.5% 。
搞回购股票的那些上市公司们，其最大目的在于向外界传递信心，进而修复市值。除开回购这一动作之外，贝壳还有那令投资者们安心的557亿元现金储备，这可是它用来穿越周期的重要支撑底气。然而这些都并非最为关键的，最为关键之处在于，处于行业深度调整的这个时期，贝壳能不能像以往那般，寻找到那条艰难却正确的道路。
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