晚上八点半，李威结束了一天的工作，之后有链家中介打来电话，电话告诉李威，有个客户看上了他挂牌售卖的房子，还询问了“诚意价” 。
李威最近接到的电话里，这竟是第五个了，他从最初的兴奋状态，慢慢变得麻木起来，心里想着狼来了太多次，这次肯定也没法成交。
自年初挂牌以来，他的那处房子已经降了50多万元啰，相较于2021年的购买价格，更是陡然跌了近300万元呢。近期有很多人来打听那套房子的价格，然而那房子一直都没能卖出去呀，为了孩子明年能顺利上学，他在海淀区给一处新房交了定金，正眼巴巴地盘算着用卖掉这套老房子所得的钱去交新房的首付咧。
“都说‘金九银十’，我怎么没感觉到呢？”他说。
房地产销售旺季，被称作“金九银十”，是指每年的9月以及10月。然而今年的这个被叫做“金九银十”的时段，却比不上去年那般呈现出火热的态势。
最新数据由国家统计局给出，在2025年9月时，房地产开发景气指数呈现出相关情况，业内一般是以95作为分界线的，处于95以下就属于较低景气水平，9月该指数为92.78，同比出现下降，下降幅度是0.29%。在一线城市，新房销售价格出现了环比下降，下降幅度为0.3%，同比下降0.7%；二手房价格环比下降幅度为1.0%，同比下降3.2%。
中指研究院，指数研究部的总经理曹晶晶进行分析声称，今年的市场，整体稍微呈现出平淡的态势，九月的情况，在成色方面，要比十月更好一些 。
详细地去看，今年8月的时候，新房市场由于放开了五环外限购的这个政策情况，还有优质项目进入市场以及房企进行促销等多方面影响，故而有了稍微的修复表现，然而去化方面依旧承受不小压力；二手房呢，因为挂牌的数量一直处于高位状态，所以持续延展着通过价格变化来换取成交量的态势。与此同时，鉴于去年“926”新政所具有的力度更为突出，并且四季度基数相对较高，今年10月新房以及二手房的成交量同比下降的幅度是非常显著的。
以北京作为例子，中指研究院给出的最新数据表明，在房企这一端，从1月开始一直到10月，北京前十大房企销售额的均值是1430.9亿元，它同比下降了15.0%。然而，新项目进入市场使得新房销量有了一定程度的提升。北京市住建委的网签数据显示，10月北京新房网签的数量是3511套，这一数量环比上涨了1.4%。
近期，《财经》对北京多个区域的新盘、二手房展开了考察，在走访的过程中发现，一些新入市的、符合“好房子”标准的优质项目的确是需要靠“抢”的，然而并不是每个新房楼盘都如此抢手，并且在二手房市场，以价换量仍旧是常态。
链家中介称，新房主要是基于改善型需求，房价较高，其本身销量相对较为比较平稳。而对于二手房而言，若想要达成成交，很大程度上得看价格 。
现下，“金九银十”已不再是房企们最为关键的促销节点了。有一位头部房企高管宣称，如今房企的促销节点变得愈发分散，新房一经开盘，差不多每个季度都会有促销活动，并非像以往那样集中于“金九银十” 。
“金九银十”呈现出褪色态势，那么究竟怎样去恢复市场所具备的活力呢？众多位专家明确指出，在政策这一方面、产品这一方面仍然存在着能够得到改善的空间，更为关键的要点在于恢复购房人群的采购能力以及消费时所拥有的信心。
优质“好房子”很抢手
10月25日的下午时分，在北京朝阳区黄渠地铁站就近的金茂满曜售楼处内，沙盘的旁边之处，样板间的所在那里，以及大厅的里面区域，都充斥着众多前来看房的客户身影，整个售楼处呈现出一片人声鼎沸的热闹景象。
样板间内，几组客户在同时看房。摄影/王文彤
根据销售告知，这个楼盘乃是央企中国金茂也就是被简称为“金茂”的满系旗舰产品，主要侧重于时尚化以及艺术化，从而满足年轻客群给出的需求。在6月16日开启开盘过后，这个项目始终是城六区的网签销冠项目，并且还是朝阳区十分火爆的新盘当中的一个项目。
他讲，我们有着配套成熟的状况，而且地块存在稀缺性、产品也存在稀缺性，无需担忧会如别的楼盘那般出现降价或者破发的情况。金茂所建造的房子同样是在保值性这一方面是属于最好的，在二手市场之上挂牌数量是最少的 。
这个项目存在着总计719套房屋，当中具备133平方米的主力户型有166套，当下剩余最后20套，此户型还是整个楼盘里得房率最高的，借助外层外伸的阳台结构，得房率能够达到98% 。
营销人员讲，该楼盘得房率这般高的缘由是，此项目在获取土地、申报规划方面比别的项目提前大约半年时间，又说道当下政策已然收紧，往后不会再有如此高的得房率啦。
不只是金茂满曜，《财经》随机性地去走访几家位于朝阳区以及海淀区近期才开盘的被称作“好房子”的项目，这些项目全都极其火爆。
一处位于朝阳区石佛营地铁站附近的售楼处是紫京宸园它也是金茂满曜的其中一个主要竞品 。
销售称，10月12日开盘那日，133平方米的主力户型已售光，开盘一周之际，项目已售出近50%。若还想买此户型，那就得瞧瞧哪个客户没交首付、被清退了 。
其声称，此项目于整个五环以内、长安街以北区域，乃是性价比最为优渥、最具保值特性的。特别是那133平方米的户型，众人皆拼力竞相争抢 。
紫京宸园沙盘旁，客户们在听销售讲解。摄影/王文彤
处于海淀区廖公庄地铁站周边的海宸元境，尽管尚未正式开盘，仅仅是开放了售楼处以及部分样板间，可客户们的热情已然难以被抵御。就算是在周一工作日的下午时分，售楼处那里依旧人员众多、 crowded 难数 。
销售称，在开放售楼处的第一周那会儿，已然有将近3000组客户前来到访，填写了意向清单接近700张，单单就他自己一个人，在上周末的时候就接待了将近100组客户。
他说道，周末的时候，一直在疯狂地填单子，一直待到今天，才开始着手整理，单子实在是太多了，以至于现在都对不上号了，我们这些做销售的，整个人当下都是懵的 。
按照他所传达的说法，这里便是依据这个缘由，即此涵盖区域的优势重点在于成功填补了特定所需的空白境遇，具体来说是针对海淀区内这般精确划定千万元级别条件限定，还有涉及到小面积范畴以及改善类型购房需求的那块空白之处，而且其拥有接近九成的得房率，在海淀区之中属于得房率处于较高水平的项目之一。这个楼盘所具备的面积处于九十九平方米至一百八十一平方米的不等区间范围，客户群体集中于九十九平方米和一百零七平方米这两种户型。
但海淀区另外一个楼盘的销售人员表示，填写这张单子并不会需要交钱，好多客户仅仅是占个名额然后慢悠悠地去考虑 。
在好些销售眼中，今年那所谓的“好房子”新品，于得房率方面、会所方面、装修方面、园林等方面，是越发卷了，并且跟一两年前就开售的准现房比起来，有着“不像处于同一个时代的产品”这样的情况 。
有着房屋实际可用面积占建筑面积比例提高了将近20%这种情况，还有过去的准现房之中大部分不存在太多园林以及会所这种状况，这是前述金茂满曜销售所讲的内容，现在购买房屋这种行为都是回归到居住的本性，所有人都期望获得成熟的地段，具备保值特性，居住起来令人舒心舒适这样一系列相关的产品 。
部分新房受到冲击
因“好房子”项目进入市场带来冲击，部分依照旧规的产品，借助推出特价房，以及进行折上立减，还有赠送物业费等手段，来吸引客户。
一处处在大兴区，且靠近义和庄地铁站的公寓楼盘颐和公馆，已然开盘过去一年半时间了，它将会在2026年8月这个时间点进行交付。依据住建委所统计的网签数据，当前这个项目房屋销售出去的比例超过了70%，其中成交的平均价格是每平方米4.7万元。
该项目获取土地的时间较早，开始售卖的时间也提早，没能赶上“好房子”新规定的施行。新规定提出“好房子”每层的高度需要高于3米，该项目有部分户型没有达到这个标准，并且“好房子”产品的实际使用率普遍高于90%，园区里面配备有供业主使用的大型会所，该项目在这两个方面也比不上符合新规定的产品。
一位从事销售工作的人员称，该项目另外建有典藏馆，还有景观石壁，并且如同新规产品那样进行了首层架空层的建造，这里所说的首层架空层就是指建筑的一层做的是挑高处理作为公共区域使用，而从二层开始才是对外售卖的住宅，且外围的商业、公园、医院等各类配套设施相对较为完备，其性价比是比较高的。
不过，在“好房子”项目入市后，该楼盘不得不打折应对。
此楼盘经由今年9月，以及10月这个时间段，陆陆续续地推出了好几批特价房喔，购买房屋能够获取到98折这一优惠举措，还有赠送万元旅游基金的福利哒。近期最新推出的名为“双十一抢先购”的特价房，涵盖了75平方米、99平方米、127平方米、及132平方米这样四个户型呢，其最低单价已然下降到了3.9万元每平方米啦。
销售人员宣称，要是能够把定金一块儿算进去，缴纳百分之十的首付，那么还能够再去争取一些优惠，或者得到车位券 。
关于前面提到的紫京宸园销售这一情况的分析，在新的标准之下，产品进行迭代升级，而按照旧的规定的产品会通过降低价格或者采用免费赠送车位等这样的办法来吸引客户，这是比较常见的。然而，消费者需要对这类产品在交付的时候可能会出现的室内以及公共区域装修方面存在减配的问题保持警惕。
然而，也并非所有的“好房子”产品都能获得市场青睐。
位于大兴区黄村火车站周遭的兴创沐春墅，是由区属国企兴创置地进行拿地而后独立开展开发工作的。曾经打造出兴创屹墅、兴城之星等受到热烈欢迎且销量可观项目的正是兴创置地。 。
将沐春墅视为大兴新城2025年新开盘的项目，它配备了“好房子五件套”，即阳台，室内层高，风雨连廊，首层架空层，会所。此项目总共拥有358套房子，这所有房子皆是110平方米以上的大户型，并且其中140平方米以上户型占比超过60%。
但该项目并未延续以往的热销。
在9月19日这个时间点，项目开盘之际，营销中心对外发布海报表明成交套数为52套，成交金额达到3.5亿元，按照这样的数据来进行计算，其平均单价是6.73万元每平方米。然而截止到11月12日，北京市住建委所提供的数据显示，该项目仅仅网签了8套，成交的平均价格为4.51万元每平方米。
有一位身处大兴新城区域的资深链家中介做出如下分析，那就是沐春墅出现哑火这种情况，其主要原因在于开发商针对大兴地区的产品需求存在判断失误问题，然而并不是“好房子”这一政策出现了失灵状况。
有观点认为，大兴之地实际上是刚需型客户所占比例较大，在最近这段时间里，此板块持续不断地推出大面积的产品，进而致使出现供过于求的状况。并且，沐春墅的容积率已然达到了2.0，将其构建成小高层、洋房以及叠拼别墅这样的“高低配”布局形式，使得居住的舒适性有所降低。他就此表述了上述观点、 。
二手房带看量上涨，成交进展缓慢
在二手房的市场当中，今年的那个所谓“金九银十”，其成色也是并不怎么好的，“分化”以及“降价”，依旧还是二手房市场的关键词呢。
资深链家中介王城告知《财经》，别去瞅挂牌价究竟是多少，而是得看你自己打算花多少钱来买，每一套房子价格都不一样，都可以去交流沟通。
最初呢，他是在朝阳区双桥地铁站周边区域的链家门店里工作的，然而，由于这个特定区域之内的客户数量渐渐呈减少态势，再加上链家具备全城联网的特性，于此种状况下，他进而开启了跑遍整座城市的二手房交易业务。
传统旺季“金九银十”期间，王城却直到10月末才有些许体感。
十月的最后那个周末，他总共带领了五组前来考察房屋的客户，最远去到了从朝阳区跨越到顺义区的房子，还惊讶地发觉，每一处带领去看的房屋当中，都同时存在着两到三组前来考察房屋的客户这样的事例，而在这之前，就算是周末的时间，也不一定能够碰到同行 。
他作出分析，或许是这两天的天气处于适宜状况，并且临近年底，大家的年终奖约莫能够确定下来，想要在年底之前把房子确定下来 。
然而，这仅仅是带看量出现了上涨情形是也，而映照至成交环节来讲的话并没有太大程度上的变化情况存在了。王城进行了回忆表明，在2020年前后这个时间段，公司于北京的单月成交量差不多快要接近两万套之多了，但是现如今却维持在了7000套左右的水平之上了。
对他而言，当下不存在所谓的“金九银十”情况，大家买房皆是依据需求，并非寄望于通过投资房产来获取收益。毕竟，谁都无法保障房价已然处于谷底。
即便二手房的分化，除了在不同区域之间存在着价格方面有差别的体现，然而在同一小区内部，也出现了价格呈现出如同“腰斩”一般的状况 。
以位于双桥地铁站附近的水郡长安小区作为例子，该小区属于2006年之后兴建的商品房，它具备小高层、洋房以及别墅这三种户型，其密度相对较低，并且小区的景观以及绿化数量较多，楼体的保存状况较好，所以在附近同楼龄的小区里是挂牌单价比较高的，挂牌单价最高能够达到6万元每平方米。然而该小区内部存在一套复式房屋，由于朝向、楼层以及户型方面的问题，挂牌单价仅仅只有2.9万元每平方米。
水郡长安小区的树木和水系。摄影/王文彤
“以价换量”的趋势也仍在持续。
带看时，王城会着重去介绍每一套房子近期的调价情况哟。像前面谈到的复式呢，它是在3月中旬的时候开始挂牌儿的，起初它挂上的价格是440万元，在大半年时间里陆陆续续进行了五次调价嗯，最近的最后那一次调整价格了呢，是在一周多以前啦，从350万元给调整到330万元了哟。
开始于9月21日挂牌的另一套房子，在上架仅两天后，价格降低了30万元，当下的报价是525万元。王城披露，这套房子在价格调低之后，带看去的数量明显增多，最近一周有17次带看情况，并且也有正在和客户就价格进行商谈的意向。
存在这样一种情况，中介们用来劝业主进行调价的标准，乃是近期的类似房源的成交价，通过这样的方式能够将个人情感因素所产生的影响给排除掉 。“也不是就是我们非得要降，而是他要是打算卖房那就必须得同意降价。”王城如此说道 。
“金九银十” 褪色怎么办？
整体而言，北京今年的“金九银十”以量价齐跌收场。
就成交量而言，依据北京市住建委的网签数据，10月新房网签了3511套，与上月相比上涨了1.36%，跟去年同期相较下降了28.97%，二手房网签了12087套，环比下跌了23.7%，同比下跌了30.4%。10月二手房网签量已然跌破了“枯荣线”，北京的二手房成交量枯荣线是1.5万套/月 。
在成交价这一领域，依据克而瑞所提供的数据来看，10月的时候，新房成交的平均价格是5.87万元每平方米这样的态势，并且在此基础上，环比呈现出下跌百分之2.4的情形，同比却有着上涨百分之3.5的状况；转而依据麟评居住大数据研究院给出的报告而言，10月这份时间节点里，北京区域上二手房成交的平均价格为5.36万元每平方米这般情况，环比出现下跌百分之5.36的态势，同比也出现了下跌百分之10.7殊情形的这般数据表现。
有一位身为地产行业资深分析师称，今年8月时京城的调控出台放松政策，其集中的处所在放开外圈层限购套数方面，并且没有出现进一步降息的情况。相较于去年所实施的政策，今年新推出的政策对于市场的支持以及刺激力度是不足够的，所以没能达成去年“金九银十”那样的水准，。
前面提到的颐和公馆的销售人员还称，今年新出来的政策，对于他们所售房屋的数量，仅仅只有在那几天时间里产生了些许微小的刺激作用，并没有能够如同去年那般，带来一大波显著的销量增长情况。
有一位当属头部的上市房企的销售人员讲，当下其身处的公司，于九月、十月常规促销之外，更把小阳春（每年的三月与四月）以及每一个季度末的促销活动视为重点，“重视小阳春是盼着能有个开门红，每个季度末的活动是期望财报的数字能更美观一些。”。
在立鼎证券资产管理部担任副总经理、身为首席分析师的孙杨觉得，往后或许不会再度出现固定不变的“金九银十”这种季节性的变化，而是将会把新增供应的数量以及质量当作主要的标准，“在什么时候存在大量优质的项目供应，那么在什么时候便是成交的旺季。”。
他作出解释，如今开发商获取土地的态势日益趋向于谨慎，越发偏向选择核心城市当中核心区域的地块，与之前相比较而言，获取土地的数量变得更少，速度也更加缓慢。这样便造成了供应量的降低，推盘的节奏也逐渐减缓，进而致使市场的表现反应变得平淡。
而今年9月环比稍微有了回暖的态势，10月环比也稍微有了回暖的情形，这种回暖更多的原因是供应量得到了提升 。按照北京链家的数据，2025年9月有着不同程度的新增供应 ，10月的新增供应数量是6229套 ，将其与今年7月环比比较 ，8月份环比比较 ，相比之下增长幅度为93.33% 。
“金九银十”对市场的刺激不再强烈后，如何恢复市场活力？
多位专家指出，政策端、产品端仍有改善空间。
有关政策方面，58安居客研究院的院长称，这个人是张波，他指出，商贷利率能够进一步往下调，要调到2.5%以下，甚至是2.0%的这个历史低位，并且还能够推动二套房利率与首套并轨，以直接降低改善型需求的置换成本。安居客平台的数据显示，利率下调之后，房贷计算器的搜索量激增，增长幅度是150%，这表明政策敏感度是极高的。
与此同时，能够借助公积金政策创新，经由跨区域互认以及将年龄限制放宽到退休5年等方式，来释放新市民群体的潜力，预计能够覆盖超过30%以上的跨城工作者。除此之外，北京同样可以持续优化限购政策。
就产品而言，曹晶晶表明，鉴于居民住房追求由“有没有”朝着“好不好”得以转变，“好房子”有概率变成支撑市场韧性的关键因素。于北京这般购买力较强的城市当中，高品质住宅理应有望率先造就示范效果，进而带动需求预期获得改善。
而政策和产品之外，更关键的是恢复购房者的购买力和消费信心。
曹晶晶指明，此时此刻，限制买房者进入市场的主要因素仍旧是收入处于不稳定状态，同时房价态势呈现下跌情况，并且还要承受还贷压力较大的状况，而稳定市场的关键要领在于稳稳地确立起预期。
近来，由中国人民银行所发布的《城镇储户问卷调查报告》表明，在2025年的三季度之时，仅具备9.1%比例的居民会预期下个季度的房价将会出现上涨的情形。当下，连续两个季度期间，预期房价会升温的人数并不够10% 。
那前面提到的这一地产行业分析师表明了，让房价上涨预期得以恢复乃是房地产市场能够“止跌企稳”的极为关键要素，接下来要从提升居民可以获得的收入、对货币政策予以优化、给出具积极性的市场信号这三个方面着手，修复掉居民所具备的信心 。
（应采访对象要求，文中李威、王城为化名）
