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良性循环和平稳健康发展的若干措施》的通知
包括实行“购房优惠券”补贴政策
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加强住房信贷支持等26条措施
具体如下
关于进一步促进九江市房地产市场
良性循环和平稳健康发展的若干措施
为了深入地贯彻并且落实党中央以及国务院针对房地产市场发展所做出的决策部署，进而进一步去构建房地产方面的发展新模式，以此来激发市场的活力，最终推动促进我市房地产市场能够实现良性循环以及平稳健康地向前发展，现在结合我市的实际情况，制定如下这些措施：
01
实行“购房优惠券”补贴政策
在2024年8月15日起、至12月31日这段期间内，对于在中心城区（柴桑区除外）购买新建商品住房的个人，发放共计1000张购房优惠券，按照商品房合同提交备案时间的先后顺序来发放，购房优惠券的面额是合同约定的所购商品住房总价款的10%，其中政府、房地产开发企业各承担5%。购房优惠券采用“免申即享”的方式，在商品房合同签订的时候，以电子券的形式同时发放并使用，购房优惠券不可以用于交纳定金、首付款 。对于可以使用购房优惠券的房地产项目名单，是首先发自意愿愿意担当起相关责任比例的房地产开发企业申请的来确定下来的，这些申请企业要做出有关承担5%购房优惠，并做出保交房承诺之后，再由市住建部门进行汇总，最终向社会予以公示公布形成这样的项目名单。房地产开发企业能够按照制定好的实施工作细则来做兑现操作，这里面涉及到的资金是由受益财政方面全额给予保障支持的。各县（市）与柴桑区在财政承受能力允许的情形下，会被鼓励参照实行“购房优惠券”补贴政策。
02
实行“房票”安置政策
在城镇开发边界范围以内，除国家规定必须要新建的之外，全都停止新建安置房做法，推行房票安置政策。确实需要实物安置的，基本上是以购买存量新建商品住房的方式来予以安置。房票实施实名制管理，用来购买新建商品房，刚开始的持有人是房屋被征收人，能够转让一回，转让的时候要到辖区房屋征收部门去办理备案手续。中心城区（包含柴桑区）房票票面总额是被征收房屋货币补偿款（含有货币补偿奖励部分）加上房票购房奖励 。仍按原渠道以现金形式发放其他费用，像搬迁奖励啦，临时安置费呀，装修补偿等等，这些不计入房票票面总额。房票购房奖励最高是该房票房屋货币补偿款的20%，其中最高5%由所购新建商品房的房地产开发企业承担，它是以开具房票时间至购房时间，也就是商品房合同备案时间分阶段递减滴，超过12个月购房就不再享受啦。房票不找零，一张房票能够用于购买一套或者同一项目多套商品房，多张房票也可以用来购买一套商品房。房票使用申请由自愿承担房票购房奖励的房地产开发企业自主提出，且要做出保交房承诺，之后经所在区住建部门审核，再报市住建部门汇总，接着向社会公示。房地产开发企业收取的房票，依照房票发放地相关政策进行兑现。市中心城区统一制定并出台房票安置政策，而其他县（市、区）能够结合本地实际情况，因地制宜地出台本地房票落实政策。各县（市、区）打算采取的安置方式必须提前向市房地产市场会商协调暨涉稳风险防范处置联席会议办公室报备。
03
支持城市住房“以旧换新”
积极引导房地产开发企业，使其与房地产经纪机构、购房者三方联动，借助市场化交易模式去实现城市住房“以旧换新”，探索在各县（市、区）政府给予财政补贴以及银行业金融机构提供信贷支持的情况下，由房企和居民依据市场化原则开展“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房既能够由房企直接采购，也能够委托房企进行包销，还能够由第三方去购买，有关部门依照实际交易情形为买卖双方办理房屋网签备案、不动产登记以及纳税服务 。那对于从自本次措施发布的日子开始起，一直到2025年12月31日之前这段时间内，完成了卖掉旧的住房然后购买新的住房的那些购房者，他们所买进的新建商品住房能够按照首套房来享受首付比例以及按揭利率方面的优惠。并且鼓励银行金融机构去支持国有企业、地方政策性住房经营主体、住房租赁企业、房地产开发企业、物业服务企业等主体收购存量住房，这些存量住房用于保障性租赁住房、人才住房、市场租赁房、文旅民宿、公寓等。
04
继续开展购房促销活动。
于市中心城区，在已然开展了 2 期“买房抽大奖”活动这般情况的基础之上，针对在2024年12月31日之前进行购房的情形，持续地组织开展“买房抽大奖”活动，每当达成新建商品住房网签达到1000套的时候，便去主办开展一期抽奖活动，此活动原则上不会超过4期 。每期抽奖活动设有特等奖1名，其奖励为50%购房款同等现金，最高金额是50万元 ，设有一等奖2名，每人奖励现金20万元 ，设有二等奖3名将奖励现金10万元 ，设有三等奖20名每位奖励现金5万元，抽奖活动是以《九江市中心城区“买房抽大奖”活动实施细则》作为标准的。
05
落实交易税费优惠政策
实现居民个人换购住房个人所得税政策的落地，从二零二二年十月一日开始，一直到二零二五年十二月三十一日，当纳税人售卖自有住房，并且在现住房售卖之后的一年之内，于同一个城市再去购买住房时，能够按照规定去申请退回其售卖现住房所缴纳的个人所得税。助力税务单位联合住建单位，对于市场价格连续三个月环比有所下降，而且累计幅度超出百分之十的区域，及时降低存量房交易计税价格，畅通房产置换的一系列环节。税务部门依据总局规定，还有省税务局规定，依时调整土地增值税预征率，并且调整核定征收率，同时优化完善土地增值税征管期限。
06
加强住房信贷支持
商业性个人住房贷款最低首付款比例被下调，首套住房是不低于15%，二套住房是不低于25% 。我市首套住房以及二套住房商业性个人住房贷款利率下限被取消，各银行业金融机构要结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理去确定每笔贷款具体的利率水平 。结合实际把新发放商业个人住房贷款保证金比例调低，提前释放存量房贷款保证金，以此来支持保交房项目建设 。房地产开发企业作出“代偿公积金逾期贷款”承诺后，住房公积金贷款保证金被取消，保交房项目住房公积金存量贷款保证金比例降至2.5%，超出部分被提前释放，以此支持我市保交房项目建设，符合保证金解付条件则及时将保证金退付至规定账户内；对城中村改造拆除新建和已摸底确认的CD级危房，遵循省有关文件要求由省国开行、农发行给予贷款等金融支持 。
07
进一步优化住房公积金政策
降低住房公积金贷款利率，按照国家政策规定的最低限度来执行。职工家庭于当下所在地区不存在成套住房，在全国范围之内第一次运用公积金贷款，或者公积金首次贷款已经结清之后再次去申请公积金贷款的，实行首套房贷款政策。提高住房公积金的最高贷款额度，对于在中心城区进行购房的情况而言，夫妻双职工缴存的家庭，其贷款的最高限额被提高为每户 100 万元，单职工缴存的家庭，贷款最高限制提升至每户 60 万元；在本市县（市）里来购房时，夫妻双职工缴存家庭的贷款最高限额变成每户 60 万元，单职工缴存家庭则到每户 40 万元 。二孩家庭购买自住住房申请住房公积金贷款，其最高额度上调10%，三孩家庭购买自住住房申请住房公积金贷款，其最高额度上调20%，优秀基础及以上人才购买自住住房申请住房公积金贷款，其最高额度上调20%，缴存职工购买装配式住宅申请住房公积金贷款，其最高额度上调20%，缴存职工购买星级绿色住宅申请住房公积金贷款，其最高额度上调20%，上述住房公积金贷款最高额度上调百分比按最高标准享受一次，不叠加享受。执行“既提又贷”公积金举措，职工于提取住房公积金用以支付购房款项或者首付款之后，依旧能够申请住房公积金贷款，住房公积金贷款进行发放过程中，职工能够提取住房公积金用以每月开展对冲还贷以及提前还款，住房公积金账户余额达到5000元能够不限次数进行提前还款。全方位推行住房公积金在省内异地的个人住房贷款业务，主动拓展长江中游城市群、赣鄂湘区域城市异地缴存互认互贷的合作范畴，区域发展合作协议城市的缴存职工享有本地职工贷款如同相等的待遇。推动灵活就业人群纳入住房公积金制度进展，灵活就业人员于贷款条件、额度诸方面，皆享有单位缴存职工同样待遇 。
08
优化个人住房贷款中住房套数认定标准
仅以拟购房所在地不动产登记机构查询的居民家庭于当地已购商品住房总套数为核算依据 住房套数，针对住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭，农村宅基地自建房不计入其中 ，若购房人于拟购住房所在地已有自家住房 ，且能提供房屋租赁登记备案证明或房源讯息编码并 已挂牌出售证明的 ，则其按照核减之后名下住房套数发放个人住房贷款 。
09
全面落实城市房地产融资协调机制
将融资“白名单”项目的“推送－反馈”工作闭环及贷款“发放－使用－偿还”管理闭环机制全面构建，“存贷挂钩”机制予以落实，符合条件的项目要做到“应进尽进”“应贷尽贷”。金融机构针对城市融资协调机制所推送的项目名单，需按照“市场化、法治化”的准则来评估，及时反馈合格“白名单”、不合格名单以及原因。对于不合格名单中的项目，协调机制要尽快开展问题项目的修复作业，待达到条件后再将其列入“白名单”。项目“白名单”的准入条件是依据国家有关政策来确定的，金融机构不可以另外增设前置条件。要积极去组织多种形式比如线上和线下的银企对接活动，帮助房企去制定融资方案，还要给予相应的支持。
10
进一步优化预售资金管理
对中心城区预售监管资金的使用流程予以优化，将审核时间加以压缩。对于那些出现延期交付风险的项目，在经过辖区政府展开核实且确认情况属实，并承诺必定确保达成该项目的保交房任务之后，才允许通过“点对点”的方式去应急动用重点监管资金。
11
支持房地产交易“减负”
持续全面落实将存量房“带押过户”这一举措，把抵押存量房的交易程序予以简化，针对符合相关条件的已抵押存量房，不用提前去归还那旧有的贷款，也不用注销抵押登记，便能完成过户、再次抵押以及发放新贷款等一系列手续，从而达成“带押过户”，进而节约交易双方的资金以及时间成本。引导房地产经纪机构做到“提质降佣”，合理地降低销售环节所产生的成本。达成存量房交易资金监管，保证交易的真实性，削减交易风险。
12
稳妥处置“工抵房”“法拍房”
经辖区政府核查证实，进行书面申请提交后，准许保交房项目中预售监管资金未到账的“工抵房”开展合同网签备案。对“工抵房”的价格实施管控加强 ，网签备案价格须与该小区平均价格相适配。稳妥推进“法拍房”工作展开 ，要强化对当地商品房价格的监测 ，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价 ，保证当地商品房价格总体呈平稳态势 。
13
加快商品住房去库存
对房地产企业开展住房团购活动予以鼓励，优先运用将已建成的存量商品住房收购用作保障房的政策，把年度配售型保障房以及配租型保障房（保障性租赁住房与公共租赁住房）的建设任务加以完善，各级机关、医院、中高等院校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再重新开工建设干部职工宿舍、周转房、人才房等，确实有必要建设的，经过审批之后能够按照规定在就近的地方购买库存商品住房来进行筹集。深度运用九江具备优等质量的医疗、文旅、教育以及生态方面的各种资源状况，制定颁布相关政策举措，以此吸引周边省市范围内的人群来到本市展开创业就业活动、执行购买房屋并进行落户的行为、实施养老度假的举动表现，从而推动实现住房去向呈多样化态势的目标达成。
14
支持商业库存去化
针对已出让的，具有商业、商住或者可兼容商业性质的用地，在达成土地出让合同以及招商协议相关要求的情形下，要是确实有必要设置服务型公寓产品的（这里其计容建筑面积与商业计容建筑面积的比例原则上是不可以超过50%的），那就得由建设单位依照法律规定按照相应程序上报给自然资源部门以期获得批准。对于个人购买经过批准建设的服务型公寓而言，能够享受到跟该区域住宅一样的落户政策以及用水、用气、用电标准，并且还能够依据当地学位供给的相关情况按照政策进行统筹从而安排入学。闲置存量商业类建成的商品房，获批准后可将其改建为保障性租赁住房以及其他产业用房，改建之后土地使用性质不会变更，同时也无需补缴土地价款。各级机关、国有企事业单位，原则上不会再新建办公用房，确实有需求的话可依照规定就近购买库存商业类商品房来解决 。
15
支持商品房现房销售
正向探寻商业用房当下售卖试点，从2024年8月1号起始至12月31号截止期间，达成商品住宅当下售卖合同并且完成契税缴纳的个体人员，能够享受到百分之百的购房契税补贴优惠。
16
优化调整学位准入政策
积极推动拟出让土地所在区域以及新建住房项目较为集中地带的义务教育阶段学校规划建设更高效，持续完善教育配套资源，全面统筹学位供给状况，合理调整学位准入政策。大力支持购房人凭借经过网签备案的新建商品房买卖合同直接去办理落户事宜，并且在学区存在空余学位的情形下安排其就近入学。重点在于新出让土地在清晰明确楼盘体量的基础之上，能够在供地前期就落实学区划分。
17
积极发展高品质住宅
在详细规划编制过程中，把将近郊区，中心城区里临江、临湖又近山等生态环境优美且公共服务以及基础设施配套较好的区域当作优质住房重点建设片区。参照《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》相关规范，落实绿色、低碳、智能、安全理念，优化设计，提升建筑品质。优化完善《九江市城市森林花园建筑工程试点工作方案》，引导空中庭院、空中森林花园建筑的发展。支持各地针对那些还没有展开开发建设、打算申请商品住宅品质提升的项目，在契合国土空间总体规划，且不超越公共服务设施以及基础配套设施承载力的条件下，对涉及的详细规划做出修改、进行调整，合理地安排建设风雨连廊、公共架空层、室外休憩和活动场地，增添更多可变换空间。把高品质住房项目归入金融支持范畴，激励银行等金融机构针对符合条件的企业、项目，经由开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等办法予以支持。
18
优化新增房地产用地供应节奏
依据市场需求，及时对住宅用地与商业服务业用地的规模予以优化，对其布局进行调整，对其结构加以完善，完善那对应商品房去化周期、房地产用地存量的房地产用地供应调节机制，合理把控新增房地产用地供应。对于商品住宅去化周期超出36个月的情况，原则方面存在规定，即需暂停新增商品住宅用地新增建设用地的报批以及出让；商品住宅去化周期处于18个月（不包含）至36个月中间的县（市、区），依据“盘活多少、供应多少”这一原则，按照本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（把竣工和收回等情况涵盖在内），动态地去确定其新出让的商品住宅用地面积上限。对于商业办公类的商品房，其去化周期连续三个月超出三十六 个月的情况，在这里除掉省以及市重点招商的项目之外，基本上是暂停新增商业服务业建设用地的报批，还有出让这一行为 。
19
稳妥处置闲置存量土地
自本文件印发之日起，直至 2027 年 12 月 31 日，要落实国家有关部门所作的那关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对于在 2024 年 3 月 31 日之前供应的，当前还没有开工的，以及已经开工但却还没有竣工的房地产用地，将由市、县人民政府来建立处置闲置存量土地项目清单，在向省级自然资源主管部门报备之后，妥善地进行处置。对于被纳入处置闲置土地项目清单的情况，以及在调整规划条件之后签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同的情形，要是确实需要延期去缴纳土地出让价款，那么可以按照规定经过市、县人民政府批准，从而协调调整约定好的分期缴纳时间以及比例，适度延迟价款缴纳的时间，并且最迟应该在出让合同签订之日起两年之内缴清。对于支持土地竞买人使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函来缴纳土地交易市场竞买保证金。在不增添政府隐性债务的条件之下，支持以依法依规回收、购得等办法精心妥善处理已出让的闲置存量土地。各个地方应当秉持按需采购的原则，依照确切的保障性住房定价机制，得以以房屋销售价格减去建安成本以及合理利润，作为土地价格收购的上限；市场评估价格，或者企业实际支付的原地价款、利息以及经审计确认的直接投入总和低于上限的，依据较低的确定该项土地收购价格。得以收回的这类土地，被收购的存量土地，是鼓励优先拿去用于建设保障性住房以及公共基础设施的，同时呢，也是在优化了规划条件之后能够重新进行供应的，如此这般来帮助企业去缓解困难的状况，从而摆脱困境 。
20
支持房地产项目分期开发建设和土地分割处置
制定用以支持房地产项目分期开发建设的政策，明确分期办理规划许可审批相关手续，以及分期进行规划核实等系列措施。自本文件印发之日起始至2027年12月31日截止，对于因规划调整、企业经营方面出现困难以及破产从而造成无法全部开发利用到手土地，若是由开发企业主动提出申请，经过市、县人民政府最终批准，便能按规定去分割相应宗地。就企业因为经营所需不再接着开发的情况，或者是无法继续开发得了的部分，能够分割宗地转让给其他经营主体去进行开发利用 。土地未达到项目投资额百分之二十五的，允许在签订转让协议后，先办预告登记，投资额达到法定转让条件后再办转让手续。房地产用地转让时要加快推进“带押过户”，实现“带押过户”业务跨行办理。鼓励分割宗地，由当地政府依法依规收回，重新出具规划条件后重新供应。
21
允许合理调整存量房地产项目用地规划条件
自本文件印发之日起，直至 2027 年 12 月 31 日，为达成提高公共服务设施水平以及增加公共空间这类正向优化目的，对于存量房地产项目用地而言，要是确实需要调整规划条件，那么就要依据国土空间总体规划，去完成所在片区公共服务设施容量核算评测以及交通影响科学评估等可行性研究工作，在充分保证安全、公正且不干扰相邻关系的前提下，按照相应程序依靠国土空间规划“一张图”予以调整，倘若涉及修改详细规划，那就应当依照法定程序来进行 。规划条件按照法律规定进行调整之后，应当签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，并且相应地调整土地出让价款。
22
合理降低开发成本
房地产开发项目装配式建筑计算规则以及绿色建筑执行标准被优化出台，新取得建设用地使用权经由出让方式的商品房开发项目，用于生活公共配套独立设置的水泵房，房屋（用于垃圾收集的屋或房），配电室（包括开闭所），门卫这类设施，以及 5G 通信机房，还有土地出让合同约定应无偿移交政府的配套设施，诸如幼儿园，托儿所，养老用房（含老年人日间照料中心），社区用房，社区卫生服务用房，小型垃圾转运站，公共厕所等都不在此项列，其建筑面积不应被计入项目总计容建筑面积。关于那个无偿移交的配套设施，除开国家和省级有明确给出移交标准以及土地出让合同有明确作出约定的情况之外，原则上仅仅只需要按照毛坯房标准去进行移交。将统一房产与规划建筑面积的计算口径方面，出台《九江市规划与房产建筑面积测算技术规程》，对阳台、飘（凸）窗、设备平台、空调板、露台、客厅挑空、楼梯间等的计容建筑面积计算规则予以优化。
23
统筹配建居住服务设施
在土地出让之前，对于打算出让的地块周边城市居住区配套设施，要依据《九江市城市居住区配套设施管理条例》以及《九江市城镇社区配套设施设置指南》的要求，进行合理的布局，除了控制性详细规划以及经过相关行业主管部门批准的专项规划所规定的情况之外，原则上不会再进行重复布置。要鼓励商住类项目的配建商业相对集中地进行布置，并且允许在城市主干道以及有特殊要求的区域之外设置沿街商业。推行依据项目性质以及户型结构情况对机动车停车配建指标进行优化性调整，准许于小区出让用地范畴以内设置比例为总机动车泊位数量百分之十以下的地面机动车泊位 。
24
加快解决存量商品住房登记历史遗留问题
切实将属地政府主体责任予以落实，充分把各级工作专班机制的作用发挥出来，加速破解已交付商品住宅项目里各式影响办证的问题，针对未竣工验收、未规划核实、土地被抵押、涉及查封、房地产企业欠缴税费等致使办证难的诸多情形，实施分类施策，展开集中攻坚，补充完善相关手续，进而办理登记发证。
25
持续规范房地产市场秩序
不停持续强化对房地产销售市场的管理，进行二手房市场的管理，开展对中介机构及从业人员的管理，严格严肃地去查处虚假宣传这种违法违规行为以及虚假交易这种违法违规行为，从而净化市场环境，以此维护群众合法权益。
26
营造良好舆论氛围
将房地产市场政策宣传力度予以加大，对住房消费进行正面引导，使市场预期得以稳定。引领房地产开发企业主动去应对市场变化，采用积极且有效的措施，推动市场交易，增强市场信心，营造出促进房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。？
对于在2022年6月2日到2023年3月31日这个时间段内享受阶段性购房补贴以及契税补贴的情况，补贴申请受理时间延长到2026年12月31日 。《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（九 府办发〔2023〕21号）里的相关政策继续保持有效 ，要是和本措施内容存在不一致或者有重叠的状况 ，以本措施作为标准 。要是遇到上级政策进行调整 ，依照调整后的政策作为标准 。各个地方、各个有关部门，需要结合本地区的实际情况，结合本部门的相应实际，在自文件印发之日开始计算的一个月时间之内，制定并且出台相应的政策措施，来拥有与之对应的实施细则。
来源：九江市人民政府办公室、九江市住建局
