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《关于进一步促进九江市房地产市场
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“房票”安置政策
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关于进一步促进九江市房地产市场
良性循环和平稳健康发展的若干措施
基于深入贯彻党中央以及国务院针对房地产市场发展所做出的决策部署，进而进一步构建房地产发展的全新模式，以此激发市场所蕴含的活力，最终促进我市房地产市场达成良性循环以及实现平稳健康地发展这样一系列目标，现依据并结合我市的具体实际情况，特此制定如下相关措施：
01
实行“购房优惠券”补贴政策
在2024年8月15日起至12月31日这个时间段内，针对在中心城区（不包含柴桑区）购买新建商品住房的个人，会发放总计1000张购房优惠券，发放依据是商品房合同提交备案时间的先后顺序。购房优惠券面额为合同约定的所购商品住房总价款的10%，其中政府承担5%，房地产开发企业承担5%。购房优惠券采用“免申即享”方式，在商品房合同签订时以电子券形式同时发放使用，且购房优惠券不能用于交纳定金、首付款。房地产开发企业，若自愿承担5%的购房优惠，能自主提出申请，还得做出保交房承诺，如此一来，可使用购房优惠券的房地产项目名单，经市住建部门汇总后会向社会公示。房地产开发企业能按制定的实施细则去兑现，涉及资金由受益财政全额保障。各县（市）以及柴桑区，若在财政承受能力允许时，鼓励参照实行“购房优惠券”补贴政策。
02
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城镇开发边界范围以内，除国家规定必须要新建的情况之外，全部停止新建安置房，施行房票安置政策。确实需要实物安置的，原则上按照购买存量新建商品住房这样的方式来予以安置。房票实行实名制管理，是用来购买新建商品房的，初始持有人是房屋被征收人，能够转让一次，转让的时候要到辖区房屋征收部门办理备案手续。中心城区（包含柴桑区）房票票面总额是被征收房屋货币补偿款（包含货币补偿奖励部分）加上房票购房奖励。包括搬迁奖励、临时安置费、装修补偿和其他费用在内均不该计入房票票面总额，而是依旧按照原渠道以现金形状发放。房票用来购房的奖励最高抵达该房票房屋货币支付款的20% ，其中最高那5%是由所购买的新建商品房的房地产开发企业来承担的，按照开具房票的时间到购房时间，也就是商品房合同备案时间来分阶段呈现递减状态，要是超过12个月去购房就不要想再享受了呀。房票是不找零哒，一张房票能够被拿去向一套或者位于同一项目的多套商品房进行购买，也能够用多张房票去购买一套商品房呢。房地产开发企业，若自愿承担房票购房奖励，可自主提出房票使用申请，同时做出保交房承诺，之后经所在区的住建部门审核，再报市住建部门汇总，最后向社会公示。该企业收取的房票，要按房票发放地的相关政策来进行兑现。市中心城区需统一制定并出台房票安置政策，而其他县（市、区）能够结合本地实际情况，因地制宜地出台本地的房票落实政策。并且，各县（市 、区）打算采取的安置方式，必须提前向市房地产市场会商协调暨涉稳风险防范处置联席会议办公室报备。
03
支持城市住房“以旧换新”
将房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者这三方给予积极引导，使其形成联动态势，并借由市场化交易模式达成城市住房“以旧换新”。在各县（市、区）政府财政补贴以及银行业金融机构信贷支持的情形下展开探索工作，让房企与居民秉着市场化原则推行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房的处理方式有两种，其一为房企直接购买，其二是委托房企包销，还存在由第三方购买的情况，有关部门依据实际交易状况为买卖双方办理房屋网签备案、不动产登记以及纳税服务 。自本措施发布之日起，在2025年12月31日前，完成将旧住房卖掉并购买新住房的购房者，他们所购买的新建商品住房能依据首套房的标准，享受首付比率以及按揭利率方面的优惠。此外，鼓励银行金融机构去支持国有企业、区域政策性住房经营主体、住房租赁企业、房地产开发企业、物业服务企业等一系列主体，收购存量住房，这些住房将被用于保障性租赁住房、人才宿舍、市场租赁房、文旅宿店、公寓等用途 。
04
继续开展购房促销活动
市中心城区，在已经开展了2期“买房抽大奖”活动的情形下，对于在2024年12月31日之前购房的情况，继续开展“买房抽大奖”活动，每当完成新建商品住房网签1000套的时候，就组织开展一期抽奖活动，（原则上不超过4期）。每一期开展的抽奖活动当中，会设置特等奖1名，其奖励是与50%购房款同等数额的现金，不过最高额度限定为50万元，还设有一等奖2名，给予现金20万元 的奖励，以及二等奖3名，奖金为现金10万元，另外有三等奖20名，奖品是现金5万元，此次抽奖活动规定以《九江市中心城区“买房抽大奖”活动实施细则》作为标准。
05
落实交易税费优惠政策
自2022年10月1日起，至2025年12月31日止，落实居民个人换购住房个人所得税政策，若纳税人出售自有住房，且在现住房出售之后的1年内，于同一城市重新购买住房，像这样的情况，可依照规定申请退还其出售现住房时已缴纳的个人所得税。支持税务部门联合住建部门，针对市场价格连续3个月环比呈现下降态势，并且累计幅度超过10%的地区，及时下调存量房交易计税的价格，以此打通房产置换的链条。税务部门依据总局规定，按照省税务局要求，适时去调整土地增值税预征率，还要核定征收率，进而去优化完善土地增值税征管期限。
06
加强住房信贷支持
把商业性个人住房贷款最低首付款比例下调，首套住房的比例是不低于15%，二套住房的比例是不低于25%。取消本市范围内首套住房以及二套住房商业性个人住房贷款利率下限，各个银行业金融机构要结合自身机构经营状况、客户风险状况等多方面因素，合理地去确定每一笔贷款的具体利率水平。结合具体实际情况调低新发放商业个人住房贷款保证金比例，提前释放存量房贷款保证金，以此来支持保交房项目建设。房地产开发企业作出“代偿公积金逾期贷款”承诺后，住房公积金贷款保证金被取消。保交房项目住房公积金存量贷款保证金比例降至2.5%，超出部分提前释放，用来支持我市保交房项目建设。符合保证金解付条件的，保证金及时退付至规定账户内。城中村改造拆除新建和已摸底确认的CD级危房，按省有关文件要求，省国开行和农发行给予贷款等金融支持。
07
进一步优化住房公积金政策
住房公积金贷款利率被下调，是按照国家政策的低限来执行的。职工家庭在当地不存在成套住房，在全国范围内首次运用公积金贷款，或者说公积金首次贷款已经结清接着再次申请公积金贷款的，会执行首套房的贷款政策。若提高住房公积金最高贷款额度，当在中心城区购房时，对于夫妻双职工缴存家庭而言，其贷款最高限额被提高至 100 万元/户，而针对单职工缴存家庭，贷款最高限额则提高至 60 万元/户；要是在本市县（市）购房，夫妻双职工缴存家庭的贷款最高限额提高到 60 万元/户，单职工缴存家庭的贷款最高限额提高至 40 万元/户。二孩家庭购买自住住房申请住房公积金贷款，其最高额度上调百分之十，三孩家庭购买自住住房申请住房公积金贷款，其最高额度上调百分之二十，优秀基础及以上人才购买自住住房申请住房公积金贷款，其最高额度上调百分之二十，缴存职工购买装配式住宅申请住房公积金贷款，其最高额度上调百分之二十，缴存职工购买星级绿色住宅申请住房公积金贷款，其最高额度上调百分之二十，上述住房公积金贷款最高额度上调百分比按最高标准享受一次，并非叠加享受。推出“既提又贷”公积金举措，职工把住房公积金提取用以支付购房款或者首付款后，依旧能够申请住房公积金借款，住房公积金借款发放以后，职工能将住房公积金提取出来用于每月对冲还贷以及提前回来还款，住房公积金账户里余额达到5000元就能够不限次数进行提前还款。全方位推行住房公积金在省内异地办理个人住房借款业务，踊跃扩大长江中游城市群、赣鄂湘区域城市异地缴存之间互认且互贷的合作范畴，在区域发展合作协议城市缴存的职工享有与本地职工贷款相同的待遇。推进灵活就业人群参加住房公积金制度再进一步，此人群在贷款条件方面，享受单位缴存职工同等的待遇，而贷款额度方面，也享受单位缴存职工同等的待遇 。
08
优化个人住房贷款中住房套数认定标准
居民家庭住房套数，对于住房公积金以及商业性个人住房贷款而言，仅仅是把拟购房所在地不动产登记机构所查询到的，当地居民家庭已然购买的商品住房总套数当作核算根据，农村地带宅基地自建房并不被计算进住房套数里。要是购房人在拟购住房所在地存在住房，能呈献出房屋租赁登记备案证明或者房源信息编码以及已挂牌出售证明的，就能够按照核减之后名下住房套数来发放个人住房贷款。
09
全面落实城市房地产融资协调机制
全面构建融资“白名单”项目“推送－反馈”工作的封闭循环，以及贷款“发放－使用－偿还”管理的封闭环状机制，落实“存贷挂钩”机制，符合条件的项目要做到“应进全进”“应贷全贷”。金融机构针对城市融资协调机制推送的项目名单，应依据“市场化、法治化”的准则予以评估，及时反馈合格“白名单”、不合格名单及其缘由。对于不合格名单中的项目，协调机制应尽快开展问题项目的修复工作，待达到条件后再纳入“白名单”。项目“白名单”的准入条件，那是要依据国家有关政策来确定的，金融机构可不能另外再去增设前置条件呀。还要积极地去组织多种形式的银企对接活动，像线上的、线下的这些形式，以此来帮助房企制定融资方案，并且给予相应的支持呢。
10
进一步优化预售资金管理
对中心城区预售监管资金使用流程予以优化，从而压缩审核时间。对于那些存在出现延期交付风险情况的项目，在经过辖区政府进行核实确认之后，并且辖区政府承诺能够确保完成该项目保证交房任务的，才允许采用“点对点”这种方式应急使用重点监管资金。
11
支持房地产交易“减负”
将存量房“带押过户”全面予以落实，把抵押存量房交易程序予以简化，对于已抵押存量房当中符合相关条件的，不用提前去归还旧贷款，也不用注销抵押登记，就能够完成过户、再次抵押以及发放新贷款等一系列手续，达成“带押过户”，进而节约交易双方的资金以及时间成本。引导房地产经纪机构做到“提质降佣”，合理地把销售环节成本降低。达成存量房交易资金监管，保障交易真实性，削减交易风险。
12
稳妥处置“工抵房”“法拍房”
经辖区政府核查认定并且递交书面申请，准许保交房项目预售监管资金没到账的“工抵房”开展合同网签备案。强化对“工抵房”的价格管理，网签备案价格应当和该小区平均价格相契合。稳健推行“法拍房”工作，要强化对当地商品房价格的监测，积极配合相关法院依照规定合理确定“法拍房”的起拍价，保障当地商品房价格整体平稳。
13
加快商品住房去库存
激励房地产企业开启住房团购行为，优先借助收购已竣工存量商品住房当作保障房的政策举措，优化年度配售型保障房及配租型保障房（将保障性租赁住房以及公共租赁住房涵盖其中）建造任务，各级机关、医院、诸如中高等院校还有国有企业等各行各业的机关企事业单位来讲，大体上不再重新开工建造干部职工宿舍、周转房、人才房等内容，若确实存在必要情况的，经过审批之后依照规定在附近购买库存商品住房来进行筹集之举 。全面充分地运用九江极具品质的医疗资源、文旅资源、教育资源以及生态资源，制定并推出相关政策，以此吸引周边省市的人群来到本市展开创业与就业活动，进行购房并落户本市，选择养老度假，达成住房去化方式的多样化。
14
支持商业库存去化
已经出让的具备商业、商住或者可兼容商业性质的用地，在达成土地出让合同以及招商协议的前提条件下，确实需要设置服务型公寓产品的时候（其计容建筑面积与商业计容建筑面积的比率原则上不超过50%），由建设单位依据法律按照程序报知自然资源部门进行批准。个人购买经过批准而建设的服务型公寓，能够享受与该区域住宅相同的落户政策以及用水、用气、用电标准，并且可以依照当地学位供给情况按照政策统筹安排入学。在建好的闲置存量商业类商品房方面，经由准许能够改建成保障性租赁住房以及其他产业用房，改建后对于土地使用性质不做变更，且不补缴土地价款。各级机关、国有企事业单位这种情况下，原则上不会再说去新建办公用房，确实存在需要的话可以依照规定在附近购买库存商业类商品房来加以解决。
15
支持商品房现房销售
对商品房现售销售试点展开积极探索。在中心城区，于2024年8月1日至12月31日这个时间段内，签订商品住房现售合同并且完成契税缴纳的个人，能够享受到100%的购房契税补贴优惠。
16
优化调整学位准入政策
加快拟出让土地方面的义务教育阶段学校规划建设，该区域要和新建住房项目比较集中区域一致，完善教育配套资源，对学位供给情况进行统筹，把学位准入政策予以调整。支持那些购房人，凭借经过网签备案的新建商品房买卖合同去直接办理落户，并且在学区存在空余学位的状况下安排其就近入学。新出让土地，在明确楼盘体量的基础之上，能够在供地的前面明确学区划分。
17
积极发展高品质住宅
坚持在详细规划编制时，将近郊区，中心城区里临江、临湖、近山等生态环境较为优美，以及公共服务与基础设施配套相对较好的区域，当作优质住房重点建设片区。参照《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》相关规范，落实绿色、低碳、智能、安全理念，优化设计，提升建筑品质。优化完善《九江市城市森林花园建筑工程试点工作方案》，引导空中庭院、空中森林花园建筑的发展。各地若有尚未开发建设、拟申请商品住宅品质提升的项目，在符合国土空间总体规划，且不突破公共服务设施以及基础配套设施承载力的情形下，支持对所涉详细规划予以修改调整，合理去布局建设风雨连廊、公共架空层、室外休憩及活动场地，进而增加更多可变空间。同时，要把高品质住房项目纳入到金融支持范围，鼓励银行等金融机构针对符合条件的企业、项目，通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等途径给予支持。
18
优化新增房地产用地供应节奏
依据市场需求，及时对住宅用地以及商业服务业用地的规模。进行优化。还要对其布局。予以优化。并且对其结构。加以优化。完善相应的商品房去化周期。以及房地产用地存量的房地产用地供应调节机制。合理把控新增房地产用地供应。对于商品住宅去化周期超出（大于）36个月的情况，原则上要暂停新增商品住宅用地新增建设用地的报批以及出让；商品住宅去化周期处于18个月（不包含）至36个月之间的县（市、区），依据“盘活多少、供应多少”的原则，透过本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（涵盖竣工和收回）动态地确定其新出让的商品住宅用地面积上限。对于商业办公类商品房去化周期连续3个月超过36个月的情形，除了省、市重点招商项目之外，原则上要暂停新增商业服务业建设用地的报批以及出让。
19
稳妥处置闲置存量土地
自本文件印发那一日起，一直到2027年12月31日，要落实国家有关部门制订的关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，2024年3月31日之前供应的，当前还没有开工的，以及已经开工但没有竣工的房地产用地，由市、县人民政府构建处置闲置存量土地项目清单，向省级自然资源主管部门报备之后进行妥善处置。针对纳入处置闲置土地项目清单的情况，还有调整规划条件后签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同的情形，要是确实需要延期缴纳土地出让价款，那么可以按照规定经过市、县人民政府批准，去协调调整约定的分期缴纳时间以及比例，适度延迟价款缴纳时间，并且最迟应当在出让合同签订之日起两年内缴清。同时支持土地竞买人使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函来缴纳土地交易市场竞买保证金。在不让政府隐性债务增加的这个前提条件下，去支 持借助依法依规收回这种方式，以及依照合法 procedure收购此类办法，从而稳妥地去处置那 些已经出让且处于闲置状态的存量土地。各个地区应当坚持依据需求来决定采购，按照定下的明确的保障性住房定价机制，能够把房屋销售价格减去建安成本以及扣除合理利润之后的结果，当作土地价格收购所能达到的高限；市场评估得出的价格，或者企业实际支付的原地价款，加上利息以及经过审计确认的直接投入加起来的总和，要是低于高限的话，就从低来确定土地收购价格。对收回、收购得来的存量土地而言，鼓励其优先被用于保障性住房以及公共基础设施建设，在这种情况下，也能够实施优化规划条件之后，再去重新进行供应，以此来帮助企业化解困境、摆脱难题 。
20
支持房地产项目分期开发建设和土地分割处置
制订用以支持房地产项目分期开展开发建设的相关政策，清晰明确分期去办理规划许可审批手续、分期开展规划核实等一系列措施。自本文件印发那天开始一直到2027年12月31日这段期间，针对于因规划出现调整、企业经营面临困难或者破产进而造成没办法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经过市、县人民政府批准，能够依照规定去分割宗地。对于企业因为经营需要而不再继续开发，或者是无法继续开展开发的部分，可以分割宗地转让给其他经营主体来进行开发利用 。对于未达项目投资额百分之二十五的土地，在签订转让协议后，准许先办理预告登记。待投资额达到法定转让规定后，再去办理转让手续。要积极加快推进房地产用地转让时的“带押过户”，达成“带押过户”业务能跨行展开办理。并且鼓励将宗地分割后让当地政府依照法律法规予以收回，重新出具相关规划条件之后，再重新实施供应。
21
允许合理调整存量房地产项目用地规划条件
自本文件印发后，到2027年12月31日，为了实现提高公共服务设施水准以及增添公共空间这类正向优化，对于存量房地产项目用地，要是确实需要调整规划条件，那就得依据国土空间总体规划，去完成所在片区公共服务设施容量评估，以及进行交通影响评价等可行性研究，在保证安全、公正且不妨碍相邻关系的基础之上，按照程序依托国土空间规划“一张图”来予以调整，要是涉及修改详细规划的，应当依照法定程序来进行。当按法律规定对规划条件作出调整以后，就应当去签订出让合同变更协议，或者重新签订出让合同，并且要相应地对土地出让价款予以调整。
22
合理降低开发成本
出台经优化的房地产开发项目装配式建筑计算规则以及绿色建筑执行标准。对于通过出让方式新获取建设用地使用权的商品房开发项目，其中用于生活公共配套且独立设置的水泵房，以及垃圾收集屋（房） ，还有配电室（开闭所） ，以及门卫 ，以及5G通信机房 ，以及土地出让合同约定应无偿移交政府的相应配套设施［幼儿园 、托儿所 、养老用房（老年人日间照料中心） 、社区用房 、社区卫生服务用房 、小型垃圾转运站 、公共厕所等］ ，这些设施的建筑面积不被计入项目总计容建筑面积 。对于那些无偿移交的配套设施，除了国家以及省级有明确的移交标准，还有土地出让合同有明确约定的情况之外，原则上仅仅只需要按照毛坯房的标准来进行移交。要统一房产与规划建筑面积的计算口径，出台《九江市规划与房产建筑面积测算技术规程》，优化阳台、飘（凸）窗、 设备平台、空调板、露台、客厅挑空、楼梯间等的计容建筑面积计算规则。
23
统筹配建居住服务设施
土地出让之前，对于拟出让地块周边的城市居住区配套设施，要依照《九江市城市居住区配套设施管理条例》以及《九江市城镇社区配套设施设置指南》的要求，进行合理的布局，除了控制性详细规划以及经相关行业主管部门批准的专项规划所规定的情况之外，原则上不会再进行重复布置，鼓励商住类项目的配建商业相对集中地进行布置，并允许在城市主干道和有特殊要求的区域之外设置沿街商业。依据项目性质以及户型结构，对机动车停车配建指标予以支持并进行优化调整，在小区出让用地范围以内，准许设置数量处于总机动车泊位数量10%以下的地面机动车泊位。
24
加快解决存量商品住房登记历史遗留问题
将属地政府主体责任予以落实，各级工作专班机制自身起充分大的作用全力达成目的，已交付这种商品住宅项目里各类造成影响办证的问题要加快去解决，未进行竣工验收的情况，未开展规划核实的状况，土地当时被抵押的情形，涉及被查封的景况，再加上房地产企业存在欠缴税费等致使办证困难的各种不同表现情形，要施行分类来施予策略的举措，开展集中起来深入解决难题行动，把相关的手续通过补充进行完善，从而办理登记然后发放证件 。
25
持续规范房地产市场秩序
不断强化对房地产销售市场的管理，持续加强对二手房市场的管理，持续加大对中介机构及其从业人员的管理力度，严厉查处虚假宣传这种违法违规行为，严肃查处虚假交易这种违法违规行为，以此净化如今的市场环境，切实维护群众原本的合法权益。
26
营造良好舆论氛围
加强房地产市场政策的宣传力度，正面引导住房方面的消费，稳定市场的预期。引导房地产开发企业主动去应对市场的变化，采取积极而为有效的措施，促进市场的交易，增强市场的信心，形成促进房地产市场平稳且健康发展的舆论氛围 。
在2022年6月2日起至2023年3月31日这个时间段内，享受阶段性购房补贴以及契税补贴的，补贴申请受理的时间被延长到2026年12月31日。《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（九府办发〔2023〕21号）里面的相关政策仍旧有效，如果和本措施的内容存在不一致或者出现重叠的情况，那么以本措施作为标准。要是遇到上级政策进行调整，那就以调整之后的政策作为标准。各处、各个有关部门，需依据本地区、本部门的实际情形，从文件印发那日开始，在一个月的时间之内，制定出来相应的政策举措还有实施细则。
