2025年，中国城市更新进程正式迈入战略深化新阶段。
三月，住建部将两千年前建成的老旧小区整体划入改造项目，同时提倡居民自行实施更新方案；接着八月，《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》又着重提出要扶持老旧住房的自主改善、原址重建。这一系列政策变化，体现出我国城市建设的思路正在发生根本性转变，不再单纯追求面积扩大，而是更加注重居民生活品质的提升，为老房子改造提供了新的思路和方向。
秦虹是住房政策与城市更新领域的资深研究者，担任中国人民大学国家发展与战略研究院的高级研究员，曾任住建部政策研究中心的负责人，他谈到，“自主更新、原拆原建”这一做法，通过建立“居民自我管理、市场积极介入、政策有力支持”的合作体系，促使城市更新从过去政府主导、自上而下的单一模式，转变为多方参与、共同建设、成果共享的现代化管理模式。这种做法强调住户的核心作用，凭借大家聚集看法、提供才智、集合财力等途径，一起解决旧房翻新过程中的各类复杂问题，是“民众城市民众造”理念在行动上的真切反映。
秦虹是较早倡导城市应由“外延式发展”转向“内涵式提升”的学者之一，他同时提倡运用“多方协同管理”的治理模式，这些看法为分析现行政策提供了重要的理论依据。她冷静地指出，虽然许多试点城市已经积累了不少有益的实践做法，但这一模式在向全国范围普及时，依然遭遇诸多实际困难，具体来说，民众思想观念转变缓慢、涉及产权方面的意见难以统一、财政资金调配面临困境以及规则制度修订过于繁琐，这些都是阻碍其顺利实施的重要因素。
所以秦虹着重指出，往后实施“老旧住房自行改造、原地重建”工作时，务必遵循“先小范围尝试、再精确制定措施”的谨慎方法。关键步骤包括划定政府、住户、商业机构等不同角色的职责范围，设计长久的资金循环机制，同时全面改进政策扶持框架。只有这三方面共同作用，才能为老旧住房自行改造全面铺开打下制度根基，最终保障“自行改造、原地重建”方式长久稳定运行。
最近，腾讯财经单独采访了中国人民大学国家发展与战略研究院的高级别研究员秦虹，就“老旧住房自我改造”的政策方向、方式创新、试点成果积累、整体实施可能遇到的困难、未来推进方法等层面展开阐述和剖析。
发展思路转变：城市营造由追求面积增加，转向关注居民福祉，关键在于将资源重心从公共设施，转移到民众需求，实现真正的以人为导向。
秦虹指出，《意见》中最为关键的内容，在于彻底落实“人民城市”这一指导思想，促使城市工作的价值取向产生根本性转变。这表明城市规划、建设及管理的所有步骤，都将立足于民众的实际需要，将改善居民生活水平和增进社会整体利益作为最终目的。城市更新不仅代表着技术手段的进步，更象征着一场深刻的治理结构和管理能力的现代化转型。
文件着重指出的“鼓励老旧住宅自行改造、原地重建”，是这一思路的切实实践。秦虹强调，这种模式借助“居民自我管理、市场共同加入、政府提供支持”的多种合作方式，促使更新方式从过去政府主导、自上而下的单一控制，转变为多方参与、共同建设、共享成果的当代管理。如今的改造方式强调住户的核心地位，依靠大家的共同决策、集体才智和资源投入，合力克服旧房更新过程中遇到的普遍性挑战，这确实是“人民城市人民建”理念在具体行动中的生动实践。过去很长时间，我国城市发展主要追求扩张速度和规模效应，虽然老旧社区整治取得显著成效，但仍有不少旧住房无法彻底满足居民对生活品质的期待。这项政策清晰表明要鼓励老旧房屋自行改造、原地重建，这既显示了城市发展从追求规模增长转为提升现有资源品质的总体方向，也表明了城市管理正朝着多方参与、更加精细化的现代化治理模式发展。
老旧住房改造的推动者转变为房主本人，从被动接受要求转变为主动发起需求
秦虹认为，这种依靠自身力量升级、保留原有结构重建的方式，跟以往政府主导的旧区改造以及大规模推倒重来的棚户区改造，有着根本性的不同。
以往无论是修缮性质的老旧社区整治，抑或是推倒重来的棚户区改造，基本上都是政府部门或房地产开发公司作为主导者和资金来源方，住户多数处在“配合”和“受益”的状态。而自主更新模式最突出的特点是明确了原住民在整个流程中的核心角色，住户不仅要介入意向沟通和方案确定，还要以集体出资、联合管理的形式，全面融入更新工作的每一个环节。人们从单纯承受者转变为共同缔造者，这本质上是一种主动的“投入”，目的是为了根本提升生活品质，并促使个人财富得到增长。住户成为真正的核心和主导者，态度从被动接受转变为主动推动，政府职能也随之调整，担当起规范设定者、辅助提供者和监察维护者的职责。
此外，“整体重建”与通常的外墙改造、承重结构修缮、增设电梯等基础性及提升性修缮有所区别。秦虹说明，主要差异在于彻底推倒重来，从根本上处理老旧房屋的功能不足和现代设备缺乏等根本性问题，达成居住条件和设施水平的整体优化。它与旧式棚户区改造有着本质区别，主要体现为“原”字含义：“原拆原建”指的是在原有居民住址、住户数量、住房地块范围之内进行更新改造；而棚改则侧重于以房地产增量开发为驱动力，依靠政府调整规划扩大容量和住户数量、出让土地，原居民通过拆迁获得相应补偿，开发企业则通过销售商品房获取利润。
经验积累：区域探索为全国普及带来六个参考做法，其中，“认同、制度、支撑、人才”四个核心要素确保实施
近些年，北京、上海、广州、杭州等城市已率先实施“老旧住房自主更新、原拆原建”的试点工作，针对这些先行地区的自主更新项目，秦虹总结了六大可参考的重要做法，关键可概括为“共识、机制、保障、专业”四大基础。
居民意见高度统一至关重要。以杭州浙工新村为例，最初当地住户就极力反对仅做局部修缮的改造方式，而是积极倡议整体推倒重来，最终项目获得的支持率达到了99.7%。如果没有这样坚实的民意基础，这类工程根本难以顺利实施。
需要构建顺畅的自我管理沟通体系。基层行政单位、社区组织、楼宇负责人等群体担当了关键的连接作用，他们细致地开展民众沟通，整个事务进行得公开坦荡，逐步赢得了住户的认可。这种意见统一的模式，是一种管理方法的突破。
三是资金来源多样化需要革新。比如南京虎踞北路项目运用了“公共财政补助百分之四十，住户自行解决百分之六十”的方案，浙工新村项目针对经济困难家庭，公共机构借助保障性住房制度给予支持；广州集群街二号项目在改造期间，公共机构协助银行给居民发放优惠利率的借款，显著减轻了住户的经济负担。
产权激励和容积率调整是关键推动力,北京马家堡路68号院项目为例,居民每户大约出资26万元,原先承租的公有住房转变为拥有产权的经济适用房,未来补缴土地出让金后还能升级为商品房,当前自主更新进程中多数项目均适度增加了建筑密度,不仅使居民居住空间得以扩大,还增设了停车区域和便利服务设施,整体社区面貌显著改善,达成各相关方共同受益的局面。
政策支持与审批简化至关重要，北京、南昌等城市公布的危房改造指导性意见，为审批提供了便捷途径，让居民自行翻新有了明确规范和可行路径。
第六点强调，需要借助专业团队推动技术革新。应聘请代建机构，参与项目审批、设计规划及施工监管，以此弥补住户在专业方面的短板。同时，运用预制构件等先进建造方式，能够有效压缩工程周期，进而缩短居民临时居住的时间。
这些过往的实践为后续推行“自主更新”方针奠定了重要的借鉴基础。
当前情况存在四大难题需要克服，分别是思想认识需要更新，意见需要统一，资源需要整合，规则需要完善
方向清晰且有实例可循，但秦虹觉得“自行升级、原地重建”在短期内全面实施存在挑战性。她强调，现行政策针对的是“陈旧住宅”，而非“陈旧社区”。
当前实际状况下，近期能够着手处理的，多为D级和C级危房，还有那些结构问题十分严重、无法靠整体修缮彻底根治的老旧建筑，另外也包括早期建造的、使用功能严重不足的非标准住房。
从运作方式角度分析，实现自我更新与原址重建，首先房屋所有权归属必须明确，其次民众共识度要极高，同时经济实力也需达标，倘若存在大型业主，比如单位所拥有的房产，并且获得规划与财政方面的扶持，那么项目实施进程将更为高效。
但总体来看，这类计划现阶段仍处在尝试和实验环节，短期内全面推广将遭遇诸多实际障碍：
老旧房屋的住户们，在一代人的短暂时光里，经历了多次看法的更新，从原先期待通过拆迁获得财富，转变为习惯于免费获得居住条件的改善，再进一步到愿意主动出资来提高生活环境的品质，这种思维方式的逐步改变，对很多居民来说并不是一件简单的事情。
形成一致意见十分困难，因为很多老房子的产权关系盘根错节，而且多数房子在出租，房主并非都住在这里，导致在项目进行时，从确定改造计划、是否要增加设施以及具体要增加哪些内容，到每家每户需要出资的数额如何分配、各方利益的协调，再到临时搬迁的安排，每一个步骤达成一致看法都非常不易。这种共识的形成，必须依靠两个重要基础：首先要有组织有力的基层机构负责联络和安排，消除产权人、租客等各方之间的交流障碍；其次也需要专家团队充分参与，给予技术、法律以及财务方面的专业帮助。如果没有这两个方面的努力，陈旧房屋改造的共识很难实现，项目开展也会遇到阻碍。
资金筹措存在困难，居民有意愿主动出钱参与老旧住房的自主改造，主要原因是期望资产能实现增值，这种意愿能否实现，关键在于居民需要自己承担的资金数额，政府能够提供的资助强度，以及居民投入的成本和资产增值后的收益，是否能够计算出有利可图的结果。此外，客观方面确实存在一些居民，由于经济状况不佳，确实没有能力支付更新所需的费用，这是一个实际的问题。
四，政策变动复杂。陈旧房屋自行翻新牵涉多项体制性步骤，包括建筑密度与规划参数的变更、房产所有权的确认与再注册，又或历史遗留事项的清理处置、项目审批程序的改进，每项事务均需明确、详尽的政策指导作为依据。这类政策性变动常常涉及多个主体的职责划分，不容易在短时间内迅速实施；而且，现阶段配套措施的资金投入程度、详细操作规范等方面也存在模糊之处，使得政策变动的实施过程更加复杂。
这表明，虽然老旧房屋自主改造的整体路径已经清晰，一些试点项目也取得了显著进展，但要让这项工作全面铺开并取得实效，依然面临诸多挑战。接下来必须在实践中持续研究，逐步改进实施方法，健全相关保障措施，从而为老旧房屋改造的深入发展奠定坚实基础。
实施整体规划时，要遵循先尝试后推广、针对性强、合作共赢的方法，新政策下资产价值提升的预期，将成为个人选择投资时最重要的参考因素
关于怎样执行《意见》内容，促进“老旧住房自行改造、原地重建”的实现，秦虹提出要遵循“先示范后推广、有针对性地采取措施、各相关方共同参与”的思路，核心要抓好五个方面的着力环节：
要确保工作进度得当，必须始终遵循“主动尝试、逐步实施”的方针，把民众的想法和实际需要当作首要任务。在执行层面，可以先集中处理存在最严重安全隐患、民众意见最大的D级危房，然后慢慢延伸到C级危房；等初步实践效果显著时，再扩大范围到其他改造愿望迫切、基础条件较好的老旧房屋，务必保证工作稳步进行，避免急于求成。
要创建高效的管理方式，关键在于形成一个以“精确干预、多方协作”为特点的全新管理模式。这要求政府部门调整职能定位，不再做包办代替的领导者，而是承担政策协调、标准设定和辅助支持的角色；商业机构特别是参与城市更新的公司，需要改变只顾赚钱的心态，转而寻求公平的收益、重视长期协作与社会价值的持续发展路径；普通住户也要摆脱消极的观众身份，变成积极的介入者、共同建设者；此外，要推动设计人士和规划专家走进社区，不再只输出设计图纸，而是增强社区能力，帮助民众达成一致意见、完善改进计划。
增强财政支持力度，需要清晰界定政府部门、民众、公司、银行等各方的职责范围，同时建立能够长久维持的财政稳定机制。政府需要借助补贴、奖励激励、税收优惠等手段进行扶持；个人承担的资金额度要限制在他们能够负担的水平上，并且要和他们的资产增值预期相吻合，特别是那些产权明确并且有主要使用者的单位宿舍项目更容易推进；负责执行的企业必须秉持微利且能够持续经营的理念，防止追求短期利益的行为，确保项目能够顺利开展；银行等金融机构可以开发利率较低的专项借款、城市更新专项基金等适合的金融工具，为项目提供多样化的资金来源。关键是要弄明白“好处有多少”和“代价有多大”，想办法让各方利益都能得到满足，这样才能找到让所有人都觉得划算的更新费用解决方法。
改进政策扶持，各区域需依据具体情况，对规划方针进行改进，比如适度放宽建筑面积比率、建筑拥挤度、房产使用期限等条款，清晰界定产权登记及确认程序；在财政方针方面，推行税收优惠、实施城市改造专项经费等具体援助；此外，简化审批手续，开辟优先办理通道，营造促进自主翻新的政策氛围。
实际时机和动力机制关乎现实因素，居民愿意自己出钱改造，除了消除安全隐患这一基本要求外，更关键的原因是期待改造后资产价值大幅提升，产生明显增值空间，因此，只有那些真正老旧的房屋，与周边房价相比差距明显，居民自己出资改造的意愿才会强烈，自主改造才具备条件，政策推动必须结合实际情况，顺应趋势，精确对接民众需求与实际动力。
