上海出台楼市新政一月有余了，这新政包括调整普通住房标准以及降低二套首付比例等，近日上海证券报记者走访市场发现，新政之后上海二手房成交量一下冲上去了，不过很快又平静下来归位了，但一些新变化静悄悄地出现了值得注意，此前刚需置换客对购买新房热情极大，与之不同的是，现在已经有不少人把目光投向了“跌出价值”的优质二手房 。
二手房市场呈现三大特征
住在上海市普陀区真如地区的小宋，两个月前开始筹划自己的“置换大计”，他期许在现居住地方圆附近购置一套三居室，以此改善家人居住条件，购房总预算含税费约500万元，房产中介前前后后带领他看过十几套房源，小宋看中一套挂牌价560万元的房源，然而房东坚持最低530万元的要求，这与他的心理预期存在不小差距，小宋告知记者，当下房地产市场较为冷淡，自己并不着急买房，等有合适房源再作打算 。
当前，存在不少有需求却仍在观望的购房者，就像小宋这样 。近日，记者走访调研了上海多个片区二手房成交的情况 ，发现目前二手房市场体现出比较显著的特征 ，那便是客户减少 ，议价空间大 ，而且“老破小”乏人问津 。
叫作谭海（化名）的这个人，来自四川省达州市，在上海做房产中介生意，已经有十几年时间了，如今在地铁九号线松江九亭站附近，经营着两家中介门店，他对记者讲，房产中介要维持“生计”，主要是依靠成交买卖单，以前自己的两家门店，每个月都会有成交情况，现在一年到头，也就仅仅成交几单 。
于谭海而言，市场并非不存在需求嘛，只是鉴于对未来不确定性的忧虑呀，绝大多数购房者选取了观望呢。他亦宣称，当下想买小房子的客户数量有所减少喽，就像九亭地铁站周边的青春驿站是以小户型房源占多数的捏，以往这个小区成交量颇为可观哒，如今却销售状况欠佳哟。
居于徐汇区位置上称为南丹路的地段那儿，有着房产中介业务工作从业者身份且名字是化名为刘翔的人，向记者表达称，最近时段引领去看上房屋资源情况是以面积处于 100 至 140 平方米范畴之内的两居室以及三居室作为主要类型呈现的，而前去看面积比较小户型房屋资源的客户数量是比较少的，像南丹小区、凯旋一村存在着的面积小于常见整体房屋面积的学区房这种房源，别的公司即使也存在着达成交易的情况，然而热度方面已经大幅度不如先前的状况了。
刘翔称，近来二手房市场行情欠佳，陆陆续续卖掉的房子绝大多数相较于市场价便宜许多。“我们店一周会有三四组客户来看房，当下客户出价低，像虹桥乐庭149平米的三房，房东挂牌价1950万元，客户出价1800万元打包（含税费），算下来房东到手价才1600多万元。房东自然不愿卖，打算继续等候。”
一家位于长宁区愚园路上的房产中介业务员，向记者表示，上个月他们店没有达成买卖单的成交，仅仅完成了2单租赁单的成交，依照现有的市场行情状况，今年全年要是能够售出3套房源达成保本便已然算是很不错的了 。
优质二手房热度升温
基于部分一二手房存有价格倒挂情况，近两年，上海有不少房东热衷于把手中二手房卖掉去“打新”，然而受众多因素作用，当下市场风向正渐渐发生改变，越来越多购房者开始看重并思索购买已“跌出价值”的优质二手房。
有业内人士告知记者，眼下着急卖房的主要是部分有出国打算的客户，还有一些是为抢购新房的客户，然而当下市面上新房热盘数目不多，并且新房价格倒挂现象大幅减少，在购置新房竞争没那么激烈、二手房议价空间较大情况时，亏钱卖掉旧房去买新房明显不划算，所以房东心态较为平稳，纵使不“打新”也不愿意大幅降价卖房。
郑女士原本一心想着去购买新房，然而上海所出台的楼市新政致使她改变了主意，她告知记者，自己最近看中了一套面积为115.96平方米的二房，要是按照上海原先的普通住房认定标准，对于这套房子她需要多支付70多万元的税费，如今这部分税费能够节省下来，她对房子的接受度变得更高了。
刘翔告知给记者，上周末，他带去看的一套三房，面积是142平方米，其所在市场的价格接近1500万元，房东心里所期望的价位是1158万元，当天一共有5组客户看过了该套房源，从中能够看出性价比高的优质房源所具有的受欢迎程度 。
刘翔进一步表明，在他所接触的客户里头，当下仅仅想买新房的客户所占比例为30%至40%，然而新房和二手房都能够接受的客户所占比例是50%至60%，毕竟新房所处位置相对较为偏远，周边配套设施不够完备，并且二手房不但价格可以商谈，小区品质、对应学区等资源比较确定，而且还不需要担忧交付方面的问题 。
新政后市场现回暖迹象
于2023年12月14日，上海宣告自12月15日起对普通住房标准予以调整，同时对差别化住房信贷政策加以优化，新政实施首日也就是12月15日，上海二手房成交了662套，次日成交738套，此二者均明显高于政策出台之前的成交情形。
上海普陀区，长征片区，有家房产中介，王经理向记者表示，新政之后，上海二手房市场，确实存在回暖迹象，特别是一些大标的，成交节奏，相应呈现出加快态势，毕竟，１４4平方米以下的房子，从非普通住宅转变为普通住宅，在交易税费方面，能够节省诸多，然而，小房子的成交变化，目前还不太明显。
楼市新政，对房价处于500万元至1000余万元范围的房源产生影响，一部分房东，趁着新政出台，将手里的房子抛了出去，但成交量持续性较为有限，一两周之后，市场便又恢复平淡了，长宁区武夷路远见房产一位中介说道 。
上海链家研究院的监控数据呈现出这样的情况，在2023年12月的时候，上海全市一共成交了二手房1.53万套，其环比增长幅度为9%，同比增长幅度是23%，成交金额达到了546亿元，环比增长幅度为16%，同比增长幅度为26%。
杨雨蕾，这位上海链家研究院的首席分析师觉得，在一系列政策起到提振作用的情况下，12月时上海二手房成交量再度回到荣枯线之上，并且环比增长了9%。新政促使部分刚需群体、改善群体进入市场，于是在12月，中环以内的成交占比出现增加，90平方米以上的成交占比显著增加，400万元以上的成交占比也显著增加。成交结构发生变化致使均价有所上升，然而从链家门店的成交状况以及挂牌价格方面来看，伴随成交量在高位回落，价格依旧呈现出下行态势。所以新政的推出改善了观望情绪，活跃了楼市成交，不过市场依旧保持理性。
上海中原地产，有市场分析师卢文曦，其表示，2024年上半年，上海二手房市场，依旧面临着一定程度的压力，存在这样的情况，乃因市场上的交易情绪，尚未回归到正常水平。不过，2024年3月、4月的“小阳春”，还是具备期待价值的，面对这般局面，大家应当把心态放置平稳状态，给予市场更多一些时间，用以去进行调整。
