根据「新知南通研究院」的统计，2025年第三季度，南通全市一共挂出了47块住宅用地，所有地块都按底价售出，总共出让的土地面积达到215万平方米，收取的土地出让金大约为263亿元。
今年第三季度，南通土地交易量大幅增长，与两年前相同时期相比明显增多，卖地收入比2024年同期增加约145亿元，涨幅接近123%。本季度土地出让的宗数、面积和总金额，都超过了2025年前两个季度的记录。
Part.1
区域结构分析
冷热不均与核心集聚
南通市中心地区贡献了17块土地，总面积超过81万平方米，总价值突破110亿元，表现最为突出，并且囊括了本季度全部单价超过万元的土地。
今年上半年市区土地交易仅发生两起，显得十分冷淡，而本季度却出现了“供应充足且价格高昂”的迅猛发展，给市区土地交易和新楼盘销售带来了旺盛的活力。
海安十二项土地交易总额将近五十一亿元，位列第二，这些地块全部位于市区范围，其拍卖价格多在六千五百元到七千五百元每平方米之间。
如东提供了六块土地，合计金额将近四十亿，在榜单上位列第三，这六块土地里有五块是在河东片区，它们的起拍价大概在每平方米六千到六千五百元之间。
通州、海门、启东、通州湾这个季度卖出的地块数量都很少，不超过五块。如皋这个季度完全没有土地供应。
Part.2
拿地主体分析
国资绝对主导的隐忧
四十七处地块，仅城市河岸区域的两块由招商蛇口和地方国有企业共同竞得，其余全由地方国有资本独自获得。
招商蛇口以高价竞得的两块土地，总面积达到十五万平方米以上，总地价超过二十七亿元，楼面地价突破每平方米一万二千元，这是滨江区域时隔四年后推出的规模较大的成片住宅用地，并且相比之前，新地块的容积率有了显著降低，为开发更高端的房产项目创造了更优越的条件。
本地国资依旧是绝对主力，且同一国企频繁拿地已成为市场常态。
南通市区的情况来看，南通新豪置业在本季度内，多次参与土地竞得活动，其目标区域包括创新区、新城区、任港湾以及新东区。
南通天启置业参与购置了四块土地，南通市城镇房地产参与购置了三块土地，南通崇发置业参与购置了三块土地等等
该地区也存在相同情况，例如海安富城房地产开发公司，在本季度独立竞得4块土地，总共花费了大约22亿元。
需要留意的是，一些国有企业近些年购置了众多土地，其中大部分尚未进入市场流通环节，这种行为是否会对公司资金流动造成压力，正成为公众关注的重点。
接下来，我们会专门研究那些土地储备规模显著的国有企业，请大家关注。
Part.3
产品趋势分析
低密革命与市场洗牌
低容积率的地块正慢慢变成供应的主体，本季度卖出的47块土地里，有19块容积率不超过1.5，占了超过四成，另外18块容积率介于1.5到2.0之间，其余10块容积率则大于等于2.0。
核心区域以低密度为主，更为彻底，南通市区17宗地块中，5宗容积率不超过1.2，8宗介于1.2到1.5之间，另外4宗也限制在1.7以下。
这一地域的供应布局十分明确，接下来1到2年，南通的住宅市场将主要由低层住宅、低层住宅与独栋别墅的组合以及纯独栋别墅等低密度物业引领。
小众市场领域的角逐会更加激烈，行业整体会逐步从追求规模增长转向注重品质优化。
不过，这次产品体系的更新换代，也表明新一轮行业竞争即将开始。
高层及小高层项目在当前存量市场中面临低密产品集中进入带来的明显竞争，这种竞争导致产品替代效应显著，并形成价格压力，迫使这些项目在原有降价基础上进一步下调售价。
那些尚未开发的高容积率土地，或许会因产品类型和大众需要不吻合，面临“建设就亏损”的窘境。
到今年第三季度最后时刻，南通全市一共卖出了78块住宅用地，总共出让的土地面积达到356万平方米，收取的土地出让金大约是401亿元。
今年前三季度土地出让金收入，已比过去两年同期的数额高出约233亿元，也比2023年同期的数值多出约174亿元。
最近两年，南通的土地交易表现出明显的季节性波动，尤其在第四季度最为活跃，这一现象十分突出，已经累计获得了超过四百亿人民币的土地收入，因此今年第四季度的土地供应安排将成为一个重要的参考指标，需要密切关注，是会继续增加供应量，还是会适当减少以处理积压的土地资源。
数 据 说 明
