一些城市库存下降 另一些城市不降反升
房地产库存两极分化态势明显
3日,国家发展和改革委员会官方网站发布文章,指出要更加充分地运用投资来推动经济发展,建议根据不同城市的情况采取差异化措施加强管理,持续减少库存数量;同时倡导租赁后出售、政府参与房产所有权的模式来帮助居民购买房屋,支持知名房地产公司并购已有的房产项目。
上海易居房地产研究院最近的一份文件指出,今年前六个月库存减少的情况非常显著,已经持续十个月库存数量比去年同期降低了。不过需要关注的是,虽然许多城市的库存量在下降,但有二十六个城市的库存规模反而增加了。分析人士认为,在继续处理库存问题的同时,也要小心高负债可能引发的资产泡沫问题。
降温 房地产销售投资现回调
7月份以来，土地市场的短期助推作用正在慢慢减弱，同时进入销售淡季，先前表现突出的深圳，再次领先其他一线城市，率先实施降价措施。深圳市规划国土委员会公布的交易数据表明，7月份深圳新建商品住宅的平均价格是每平方米56720元，与上个月相比降低了8.2%，这一环比跌幅创下了2012年以来的最高纪录。
实际上,回调已经成为七月份房地产市场的核心特征。长江证券(10.290, -0.08, -0.77%)发布的信息表明,七十五座城市的交易量同比增长速度正在不断减缓。二零一六年七月,这七十五座城市的交易面积与去年同期相比增长了百分之十一点四七,这个增速比六月份减少了百分之七点五八,并且下降的速度比上个月又有所提升。
对于这一点,长江证券的研究员蒲东君谈到,房地产交易量普遍呈现下滑态势的情况正在持续,由于宽松的金融措施带来的支持作用逐渐减弱,一些地区的调控措施有所加强,住宅价格出现上涨,同时统计基准也有所提高,因此预计到下半年,销售市场的增长速度会进一步放缓。
房地产投资也跟着减速了。最近,统计局公布的最新数据表明,2016年上半年的全国房地产开发投资总额达到46631亿元,名义同比增长率为6.1%(剔除价格影响后实际增长8.0%),这个增速比前五个月下降了0.9个百分点,具体到六月份,单月同比增幅为3.5%,较五月份减少了3个百分点。2016年至今，房地产投资在连续三个月增速增加之后，第二个月出现了下降趋势。此外，6月份的全国房地产景气指数为94.40，较5月份减少了0.08点，是今年第一次出现下滑。
蒲东君指出,今年初需求快速释放,而且去年底数据持续攀升,导致房产销售明显减速,投资增长也大幅放缓。
因此,中原地产张大伟指出,现阶段,房地产市场已经显现出价格回落态势,而这也给正处在减少库存阶段的房地产市场施加了更大压力。因此,从经济进步角度考虑,需要保持房地产投资稳定以促进经济增长,而这也是发改委此次表态的根本原因。
确实,国家发改委相关文件表明,今年以来,非政府投资和工业领域投资的增长速度不断放缓,市场自发形成的投资增加动能不足,投资萎缩的挑战非常明显;部分投资规模较大的省份,其投资减少的幅度持续加大,投资起伏带来的风险正在上升。
差异 不同城市库存两级分化
上海易居房地产研究院最近的一份资料表明,到2016年6月30日,由易居研究院智库中心观察的70座城市中,新建成品的房产仓库总体积为43183万平方米,与上个月相比降低了0.3%,和去年同期相比减少了4.7%.,与年初的45425万平方米相比,今年上半年仓库的规模显著缩小,已经连续10个月出现仓库同比减少的情况。
在所选取的70座城市里,有44座城市的库存量较去年同期有所减少,其中昆山的库存面积降低了41.8%,苏州的库存面积降低了47.4%,大厂的库存面积降低了49.2%,南京的库存面积降低了56.2%,而合肥的库存面积更是大幅度降低了66.5%。
当前形势下,库存消化时间显著压缩。年初唐山、蚌埠、滁州、茂名及无锡的库存处理时长依次为59、40、18、24和18个月,但到上半年末,这些数据分别更新为30、28、9、15和9个月,期间分别缩减了30、12、9、9和9个月。当前苏州的库存量只能维持五个月,燕郊地区的库存周转期是四个月,惠州的库存周转期则为三个月,南京和合肥的库存周转期大约只有两个月。
然而要特别留意的是,多数都市的存货量在减少,不过有二十六座城市的物资持有规模却不但没有缩小,反而有所增加。济南房地产库存数量与去年同期相比增加了百分之三十四点六，大连库存量同比增加了百分之三十五点一，荆门库存量同比增加了百分之三十五点六，蚌埠和三亚的库存量与去年同期相比分别增加了百分之三十七点零和百分之三十七点五，海口和淮南的库存量同比分别增加了百分之四十点零和百分之四十八点九，太原库存量与去年同期相比增加了百分之五十六点二，济宁库存量同比增加了百分之六十七点零，茂名库存量的增长幅度更是达到了百分之六十九点二。
去化方面显示,合肥、南京等地遭遇“库存过剩”问题,沈阳、晋江等8座城市去化时间超过20个月,其中,丹东、唐山去化时间长达30个月。
上海易居研究院的分析师严跃进指出,经过一段时间的消化,房地产的积压已出现一定程度的缓解。不过,对于积压问题比较突出的三四线城市而言,继续消化库存将仍是它们未来的重要工作。
亚豪机构市场总监郭毅有此看法,房地产调控政策正从松绑转向扶持,同时大量货币投放市场,不过对于经济基础欠佳、产业振兴效果不彰的三四线城市而言,此类调控政策的推动效果仅限于短期市场活跃,从长远角度审视,区域房地产市场在就业岗位稀缺、人口流入动力不强的情形下,积压的房产库存问题难以获得彻底解决,这将持续对市场稳步发展造成显著阻碍。
警惕 要去库存也要防“泡沫”
行业专家指出,经济面临下滑挑战,地方收入受到影响,当前尚未出现能够替代房地产行业的产业,因此地方政府财政仍需依靠房地产,这一现状决定了房地产作为投资稳定器的角色不会改变。同时,市场存在明显分化,下半年各地将根据实际情况调整政策。对于库存积压严重的城市,首要任务是全力消化存量房产。
正因为这个原因,国家发展和改革委员会表示,将更加推动房地产投资稳定发展,根据不同城市情况实施针对性管理措施。针对房产积压严重的地区,要进一步鼓励减少库存量,可以尝试租赁之后再出售、与政府部门合作拥有房屋产权等办法,来帮助居民购买房产。倡导房地产公司购买既有房产项目,借助品牌加持、提升居住条件来消耗积压房源,同时要健全学校、医院、商场等附属设施,以此增强房产的号召力。
在住房供应偏紧的一二线城市,国家发改委提出,需要增加新增土地供应量,同时有效利用现有土地资源,以此控制土地价格过快攀升。要依据市场变化,灵活调整住宅、写字楼和商业用地之间的供应比例,并且科学设计配套商业设施的建设规模。
对于这个情况,中银国际证券的分析师袁豪指出,上周中央政治局会议首次提出"控制资产泡沫"这一议题,引起了市场的广泛关注,尽管目前一二线城市的楼市以及部分地市正面临过热的问题,但是包括三四线城市在内的整个行业仍然处在长期的去库存阶段,同时国际国内的政治经济环境动荡不安程度加深,因此国内的货币政策不会采取急进的变动措施。
值得留意的是,独立经济学家乔瑞庆指出,现阶段,房地产泡沫依然存在,不能由于高库存及部分城市房价出现下滑态势就忽视房价总体上升的态势。在实施城镇化、调整改善产业结构以及实现“去库存”和“降成本”的迫切工作中,地方政府不能忽视“资产泡沫”的风险。
对于这方面,国务院发展研究中心资源与环境政策研究机构的李佐军副所长最近在采访中谈到,供给侧改革已经显现出比较显著的成果,不过部分地方以及特定行业在实施供给侧改革时仍然面临挑战。以房地产领域的供给侧改革为例,其核心目标是消除房产泡沫、控制房价水平,可是一些地方的房价却呈现明显上涨态势,这反映出当地对相关问题的理解不够深入,必须进一步研究调整策略。
