我是刘胜军。请关注我。让我们拥抱“大历史观”以及“政治经济学”。从而走出“大变局抑郁症”。
年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。
中央时隔 9 年再次提出房地产“去库存”。当下的房地产库存量和 2015 年相近。然而，内外部经济环境已发生巨大变化。所以，眼下的去库存面临着更大的挑战。
消化库存所需月数
美国财长耶伦 2024 年 4 月初访华后有所透露，称中国将采取相关行动来解决房地产问题。一个半月过后，这些行动得以揭晓，具体为降低首付、取消利率下限、取消限购以及政府收购商品房等一系列房地产松绑举措相继推出。如此一来，市场气氛发生了改变，看房的人数明显增多，交易量开始回升，甚至出现了价格“跳涨”的现象。
市场最为关心的问题是房价是否还会出现暴涨的情况。市场不会忘却，自 2015 年起，深圳的新房均价从 2 万迅速攀升至 5 万。在 2016 年 5 月，全市新房的平均价格达到 55871 元每平方米，相较于上一年同期增长了 96%。
库存去化速度较为迅速。
历史还会简单重复吗？
我们要敬畏市场。5月新政以来的市场表现依然扑朔迷离：
上海的高端精品楼盘多次出现当天售罄的情况。魔都上海，在房地产领域可以说是处于“制高点”地位。3 月底，上海黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里开盘当天就全部售完，销售额达到了 196.5 亿元，将全国开盘纪录刷新了；4 月 18 日，上海陆家嘴的“滨江凯旋门”开盘后全部售罄，在一天内就收到了 70.27 亿元；4 月 21 日，融创外滩壹号院二期开盘后立刻售罄，在一天内的销售额是 99.97 亿元；6 月 3 日，长风板块的上海宸嘉嘉佰道首次开盘就售完，在开盘 2 小时内全部售罄，总销售额达到 61.78 亿元。除了嘉佰道均价10万，其余均价高达16万以上。
上海无愧魔都称号
上海高端楼盘火爆有以下几个原因：其一，这表明中央对“改善性需求”的判断是正确的，从有房住到住得有品质，这是当前房地产市场的核心逻辑；其二，上海作为企业总部中心，吸引了大量民企入驻，民营企业家的子女也非常热衷于在上海居住生活，从而为其提供了强大的购买力基础。总部位于常州市溧阳市的江苏水泥行业“龙头老大”金峰集团的掌门人是徐贵生和徐云飞父子。2023 年 9 月，他们以 16.43 亿竞得了上海虹口北外滩的三至喜来登酒店。12 月，他们又以 24.3 亿拿下了高奢酒店宝格丽。解除限购确实释放出了一批新的刚需。因为多年的限购，这批人积累了较强的购买力。
走遍全国，能看到很多烂尾和空置的楼盘，这给人的直观感受确实符合中央所定义的“房地产市场供求关系发生重大变化”。易居研究院在 5 月 27 日发布报告称，到 4 月份时，他们监测的全国 100 个城市中，有 42 个城市的去化周期超过 36 个月，37 个城市的去化周期处于 18 至 36 个月这个区间，另外还有 21 个城市的去化周期低于 18 个月。
西双版纳
房企目前仍处于艰难的境地。在 1 至 5 月期间，百强房企拿地的总额与去年同期相比减少了 26.7%，并且这个降幅比 1 至 4 月时大幅度地增加了 17.2 个百分点。仅 5 月这一个月，房企拿地的总额就急剧下降，从 4 月的 633 亿元降低到了 296 亿元。5 月百强房企拿地的金额与去年同期相比下降了 74%，并且这个降幅相较于上一个月环比又扩大了 26%。以新政后杭州的首场土拍作为例子。本次推出了星桥、下沙沿江、富阳银湖和鹿山这 4 宗宅地。这些宅地的容积率较低，并且有江景以及地铁等优势的加持。即便如此，它们仍然遭到了冷遇。最终，这些宅地均由城投平台或者区域房企托底成交。近期，地产指数一直在持续走低。这反映出投资者对于房企的预期仍然不乐观。在万科、碧桂园等“房企风险”还没有解除的情况下，买房者依然会怀有顾虑。他们害怕会买到烂尾楼。
新政出台后地产指数一路下滑
4、三四线城市房地产依然不乐观。中国三四线城市的房地产销售在平均层面上占全国销售的约 80%。其回暖受到几重因素的制约：其一，2016 年至 2018 年期间，棚改货币化安置将部分需求提前透支，导致三四线城市供大于求的现象更为显著；其二，三四线城市大多属于人口流出的类型，不像一线城市那样具有虹吸效应；其三，疫情持续了三年，受影响最大的是中低收入人群，而三四线城市中的中低收入人群更为集中。
5. 购房者心态不同。
不确定性明显增加，预期不稳定成为实际面临的挑战。从外部情况来看，自 2018 年起，中美关系发生了巨大变化，贸易战、科技战以及大脱钩的局面一直持续到现在。从内部情况来看，中国企业经历了 2015 年的去产能行动、2018 年的去杠杆操作，还遭遇了治理污染、三年的疫情、贸易战、对平台经济的反垄断行动以及对教培行业的大规模整顿、房地产的三条红线等一系列冲击，这使得企业家的预期发生了重大的转变。金融环境发生变化，“三角债”问题再度出现。对于越来越多的企业来说，流动性成为了迫切需要的东西。这也就意味着，有不少企业以及企业主有着迫切的需求，即抛售房地产，将其变现以回收流动性。
疫情三年对中低收入阶层冲击最大，许多人处于“手停口停”的状态。所以，即便存在刚需，很多人也已经“有心无力”了。因为疫情后的疤痕效应以及就业压力，居民的防范心理增强了，定期存款大量增加。另外，2015 年之后的房地产热潮，使得居民负债率急剧上升。当下，居民加杠杆的空间已经比较小了。
“三条红线”引发的剧烈调整，在房地产调控历史上是独一无二的。在这一冲击之下，民众感受到了烂尾楼带来的痛苦、断供所体现出的无奈以及被套牢时的心痛。虽然不能说“房地产信仰”已经破灭，但很多人仍然没有走出“心理阴影”。
最重要的是，从反复的博弈中能够看出：决策层对于房价上涨的容忍程度在逐渐降低！当下房地产政策的目标呈现出更加多元化的态势：一方面要遏制房地产出现泡沫化的情况，另一方面要防止房地产因为失速而对经济增速、金融稳定、就业以及社会稳定造成冲击，同时还需要进行一些必要的结构性调整（从商品房的单轨制重新回归到“商品房+保障房”的双轨制）。在多重目标的情况下，政策的不确定性变得更大了，其变化的频率会更高，摇摆的幅度也更大。
对房价趋势的几点判断：
全民开始买房，全国房价普遍上涨的那个时代已经结束了。K 型分化将会成为一个重要的特征。
一线城市的房价在核心地段仍有上涨动力，热门城市如杭州、成都的房价在核心地段也仍有上涨动力。
杭州江景
3、三四线城市房价仍有调整压力；
湖北天门
4、针对中低收入阶层的郊区房，将面临下调压力；
政策对房价走势有重要影响。要知道，政策并非固定不变，房价过热时需踩刹车，过冷时要踩油门，这种政策周期仍是决定房价走势的关键变量。从中长期角度看，中央重点依然是房住不炒和“三大工程”。当下正处于房地产“新旧模式”的切换期，开发商和买房者都应与时俱进，不能固守以往的经验。
既要对市场怀有敬畏之心，也要对规律怀有敬畏之心，同时还要对政策怀有敬畏之心。过去能够不费心思地去买房，而如今则必须全神贯注地去买房。
刘胜军@终南山
坚持讲真话的经济学家
政治经济学+大历史观
2014 年参加总理经济座谈会
刘胜军微财经创始人
致公党上海市经济委员会委员
山东省人力资源发展促进会首席专家
著有《下一个十年》
山东·菏泽·定陶人
